Menü
Beratung unter:
0221 - 80187670
Beratung unter:
0221 - 80187670
Rechtsanwalt Helmer Tieben ist auf das Mietrecht spezialisiert und unter der 0221 80187670 zu erreichen. Der Standort der Kanzlei ist der Sachsenring 34 und liegt zwischen der Ulrepforte und dem Chlodwigplatz in der Kölner Südstadt.
Der Beratungsumfang im Mietrecht umfasst dabei sowohl das Wohnraummietrecht als auch das Gewerberaummietrecht. Dabei wird auf permanente Fortbildung und Austausch mit weiteren Kollegen geachtet. So ist Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben Mitglied im Kölner Anwaltverein und darüber hinaus in der Arbeitsgemeinschaft für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins mit bundesweit über 2.850 Mitgliedern, davon etwa 130 Mitglieder in Köln.
Auf dieser Webseite veröffentlichen und kommentieren wir darüber hinaus regelmäßig aktuelle Gerichtsurteile aus dem Bereich des Mietrechts von Gerichten aus Köln, aber auch von Gerichten aus dem gesamten Bundesgebiet.
Das Wohnraummietrecht ist größtenteils im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, welches aus dem vorletzten Jahrhundert stammt. Aufgrund der Wandelung der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse gab es somit seit Begründung des Mietrechts immer wieder mehr oder weniger tiefgreifende Reformen der mietrechtlichen Regelungen.
Trotz dieser permanenten Veränderungen kann man das Wohnraummietrecht jedoch weiterhin als Mieterschutzrecht bezeichnen. Allerdings gab es gerade in letzter Zeit auch Reformen zugunsten des Vermieters, welche insbesondere wegen des Treibens sogenannter Mietnomaden auch notwendig waren.
Insbesondere mit der Beratung und Vertretung bei Kündigung von Wohnraummietverhältnissen wird die Kanzlei immer wieder von Mietern oder Vermietern beauftragt. Bei Wohnraummietverhältnissen unterscheidet sich die Kündigung stark danach, ob der Vermieter oder der Mieter den Mietvertrag kündigt. Der Vermieter bedarf zur Kündigung eines besonderen Kündigungsgrundes, welchen er darüber hinaus ausführlich in der Kündigung benennen muss. Häufige Kündigungsgründe im Mietrecht sind zum Beispiel Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietsache oder Störung des Hausfriedens wie zum Beispiel Beleidigungen oder Bedrohungen von Mitmietern oder des Vermieters. Gerade in Ballungsgebieten wie der Stadt Köln, in der Wohnungen nur schwer zu finden sind, ist die Kündigung daher eines der streitträchtigsten Themen zwischen den Mietparteien.
Aus diesem Grunde ergibt sich gerade bei der Kündigung im Wohnraummietrecht Beratungsbedarf sowohl auf Seiten des Mieters als auch auf Seiten des Vermieters. Der Mieter muss sofort prüfen, ob die Kündigung berechtigt war und gegebenenfalls Widerspruch gemäß § 574 BGB oder andere Maßnahmen gegen die Kündigung einleiten. Der Vermieter muss vor Ausspruch der Kündigung prüfen, ob er überhaupt kündigen darf und ob seine Kündigung ordnungsgemäß formuliert und die Fristenregelungen ordnungsgemäß angewendet wurden.
Auch die Frage, ob die Kündigung ordentlich/fristgemäß oder außerordentlich/fristlos erfolgen und/oder ob vor der Kündigung einmal oder mehrfach abgemahnt werden muss, ist für mietrechtliche Laien oftmals schwer zu entscheiden und kann zu kostspieligen Fehlern führen. Auch kann unter bestimmten Umständen ein Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter einer Kündigung vorzuziehen sein. Ein großes Thema in der mietrechtlichen Beratung sind auch die sogenannten Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen durch den Vermieter. Immer öfter kommt es vor, dass zahlungskräftige Investoren, ganze Gebäude erwerben, in das Mietverhältnis eintreten und den alteingesessenen Mietern dann kurzfristig kündigen.
Sowohl die Eigenbedarfskündigung als auch die Verwertungskündigung sind allerdings an enge Voraussetzungen geknüpft und müssen umfangreich und genau begründet werden. Als mietrechtlicher Experte berät Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben sowohl Vermieter bei der Abfassung von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, aber auch Mieter bei der Abwehr solcher Kündigungen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben selbstverständlich auch versuchen, eine Abfindung als Vertreter für den Mieter oder den Vermieter zu verhandeln. Dabei können Sie sich auf das Fachwissen und die permanente Fortbildung verlassen.w
Ist das Mietverhältnis bereits gekündigt, der Mieter aber noch nicht ausgezogen, kann es schnell dazu kommen, dass der Vermieter versucht, den Mieter mittels einer Räumungsklage bzw. einer Zwangsräumung aus der Wohnung zu bekommen. Auch vor Ablauf der Kündigungsfrist kann zur Vermeidung von Zeitverlust bereits Räumungsklage eingereicht werden, wenn der Mieter durch sein Verhalten (Widerspruch gegen die Kündigung, etc.) deutlich gemacht hat, dass er die Wohnung auch nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht räumen wird.
Die Notwendigkeit der Räumungsklage ergibt sich daraus, dass der Vermieter den Mieter nicht einfach so selbst aus der Wohnung vertreiben kann, da dies eine sogenannte verbotene Eigenmacht darstellen würde. Der Vermieter ist insofern in der Ausübung seines Eigentumsrechtes an der Wohnung eingeschränkt.
Der Vermieter benötigt vielmehr einen sogenannten Räumungstitel (Gerichtsurteil), zu dessen Durchsetzung wiederum nur ein Gerichtsvollzieher befugt ist. Da mit dem Verlust einer Wohnung zwangsläufig schwerwiegende Härten verbunden sind, kann gerade diese Zwangsräumung mit erheblichen Hürden verbunden sein. Denn obwohl mit dem Urteil gerichtlich festgestellt wurde, dass der Mieter die Wohnung räumen und herausgeben muss, kann der Mieter noch kurzfristig vor dem Räumungstermin einen Räumungsschutzantrag beim Gericht stellen, aufgrund dessen das Gericht die Zwangsräumung vorläufig einstellen kann.
Es kann ebenfalls dazu kommen, dass die Wohnung durch die zuständige Ordnungsbehörde beschlagnahmt wird und der Mieter trotz Räumungstitels in der Wohnung verbleibt, denn die Ordnungsbehörde wird von der Einreichung der Räumungsklage durch den Vermieter automatisch informiert.
Kontaktieren Sie Rechtsanwalt Tieben, wenn Sie als Mieter von einer Räumungsklage bedroht sind oder als Vermieter eine Räumungsklage durchsetzen möchten. Rechtsanwalt Tieben berät Sie tatkräftig und konsequent, um Ihre Rechte durchzusetzen. Selbstverständlich können auch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden, welche durch die verspätete Rückgabe der Mietsache entstehen können.
Probleme zwischen den Mietparteien können auch auftreten, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung fehlt oder später wegfällt. Für die Dauer des Vorliegens eines erheblichen Mangels der Mietsache ist der Mieter nämlich von der Pflicht zur Zahlung der Miete befreit bzw. er kann die Miete in entsprechendem Umfang mindern. Ist der Mieter also davon überzeugt, dass die Mietsache mangelhaft ist, muss er zunächst einmal prüfen, ob auch nach dem Gesetz ein erheblicher Mangel vorliegt, der ihn zu einer Mietminderung berechtigt. Darüber hinaus muss im Einzelfall geprüft werden, in welcher Höhe der Mietzins gemindert werden darf.
Mindert der Mieter die Miete nämlich zu Unrecht oder fällt die Mietminderung zu hoch aus, kann es ab einem bestimmten Rückstand durchaus dazu kommen, dass der Vermieter dem Mieter berechtigterweise kündigt. Als Beispiel für einen Mangel der Mietsache können zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden/Schimmelbildung, die Lärmbeeinträchtigung des Mieters durch Verkehrslärm oder rücksichtslose Nachbarn herangeführt werden. Gerade in Großstädten wie Köln mit seiner hohen Besiedelungsdichte ist dieser Mangel einer derjenigen, die am häufigsten geltend gemacht wird. Gerne beraten wir sie umfassend bei der Abwehr oder der Durchsetzung von Mietminderungen aufgrund eines Mietmangels.
Bei Mietminderungen wegen Schimmelbildung in der Wohnung, kommt es hinsichtlich der Berechtigung zur Mietminderung darauf an, ob die Schimmelbildung auf die Bausubtanz des Hauses (Kältebrücken, Schäden an der Fassade, etc.) oder auf das Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist. Um diese Frage nicht im Rahmen eines Gerichtsverfahrens wegen Räumung bzw. wegen Zahlung von geminderten Mietzins klären zu müssen, kann es unter Umständen Sinn machen, ein sogenanntes selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten.
Der Mietvertrag bildet die Grundlage des Wohnraummietverhältnisses. Bei der Abfassung des Mietvertrages sollten beide Parteien besondere Vorsicht walten lassen, da man schon hier an eventuelle spätere gerichtliche Auseinandersetzungen denken sollte.
Zunächst einmal sollten beide Vertragsparteien genau bezeichnet werden. Dies wird insbesondere dann relevant, wenn auf einer Seite eine juristische Person (zum Beispiel ein Unternehmen) als Mietvertragspartei auftritt. Auch sollte die Mietsache genauestens bezeichnet werden, da nur so gewährleistet werden kann, dass zwischen den Parteien kein Streit über den Umfang des Mietvertrages auftritt. Weitere wichtige Bestandteile des Mietvertrages sind Regelungen über die Kündigung, die Schönheitsreparaturen, die Kaution und den Mietzins. Sprechen Sie Herrn Rechtsanwalt Tieben an und er prüft gerne für sie Ihren Mietvertrag und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten!
Gerne können auch die Angemessenheit der Höhe der vereinbarten Miete bzw. die Angemessenheit der vom Vermieter vorgeschlagenen Mieterhöhung geprüft werden. Denn obwohl sich die Wohnung im Eigentum des Vermieters befindet, ist der Vermieter keinesfalls berechtigt, jeglichen Mietzins für die Wohnung zu verlangen, da es gesetzliche Grenzen der Mietpreisvereinbarung gibt. Solche Grenzen stellen die sogenannte Mietpreisgrenze, der jeweils gültige Mietspiegel oder die Wucherparagraphen des Bürgerlichen Gesetzbuches dar.
Für Vermieter prüft Herr Rechtsanwalt Tieben gerne, wo die Höchstgrenze der Mieterhöhung liegt und verfasst dahingehende Anspruchsschreiben an den Mieter, damit Sie auf der sicheren Seite sind.
Das Gesetz unterscheidet zwischen Modernisierungsmaßnahmen und Erhaltungsmaßnahmen. Obwohl die Rechtsprechung die Anforderungen an die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen in den letzten Jahren abgesenkt hat, werden immer noch relativ hohe Anforderungen an die Ankündigung und Durchführung solcher Modernisierungsmaßnahmen gestellt.
Sollte Ihr Mieter derartige Modernisierungsmaßnahmen und die nachfolgenden Mieterhöhungen unberechtigterweise ablehnen bzw. wenn Sie als Mieter mit den angekündigten Modernisierungsmaßnahmen nicht einverstanden sind, kontaktieren Sie uns, damit wir Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Rechte helfen können.
Dasselbe gilt für die Durchsetzung der Barrierefreiheit des von Ihnen bewohnten Hauses bzw. bei Fragen über die Pflichten von Instandhaltungsmaßnahmen bzw. Schönheitsreparaturen.
Jedes Jahr stellt sich sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite die Frage, ob die erstellte Nebenkostenabrechnung auch tatsächlich den gesetzlichen Regelungen entspricht. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass etwa 50% aller Nebenkostenabrechnungen falsch sind. Dies muss nicht unbedingt etwas mit Vorsatz des Vermieters zu tun haben, sondern resultiert sehr oft auch aus einfacher Unkenntnis oder Fehleinschätzung. Nehmen Sie die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung somit nicht einfach so hin, sondern lassen Sie diese von Herrn Rechtsanwalt Helmer Tieben prüfen, damit sie auf der sicheren Seite sind.
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters und soll dem Vermieter als Sicherheit dienen, falls der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht ordnungsgemäß nachkommt. Sie dient daher nicht als Instrument für den Vermieter, um nachvertraglich jedwede strittige Forderung gegenüber dem Mieter durchzusetzen.
Ob und in welcher Höhe die Mietkaution von dem Vermieter daher einbehalten werden darf, ist somit ein Dauerstreitthema zwischen den Mietparteien und bedarf einer sorgfältigen Prüfung. Auch dahingehend berät Herr Rechtsanwalt Tieben Sie selbstverständlich jederzeit gerne.
Herr Rechtsanwalt Tieben berät Vermieter und Mieter hinsichtlich rechtlichen Fragen zum Thema Untervermietung. Wenn Ihr Mieter ohne Ihre Zustimmung eine Untervermietung seiner Wohnung vorgenommen hat, haben Sie bestimmte Rechte bis hin zur ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages.
Wenn Sie Mieter sind und Ihr Vermieter Ihnen trotz berechtigten Interesses die Untervermietung Ihrer Wohnung verweigert, können Sie Ihren Vermieter auf Zustimmung verklagen oder auf entgangenen Mietzins. Sprechen Sie Herrn Rechtsanwalt Tieben einfach an!
Selbstverständlich wird Beratung und Vertretung nicht nur in den oben dargestellten Bereichen geboten. So steht Herr Rechtsanwalt Tieben Ihnen bei allen mietrechtlich relevanten Themen, z. B. bei gesetzlichem Mieterwechsel, bei vertragswidrigem Mietgebrauch, bei vertragswidrigen baulichen Maßnahmen oder Einbauten des Mieters, bei der Durchsetzung von Obhutspflichten durch den Mieter (Heizen, Lüften oder Winterdienst) oder den Vermieter, oder bei der Durchsetzung oder Abwehr des Besichtigungs- und Zutrittsrechts des Vermieters zur Seite.
Das Gewerberaummietrecht kann als „Sondermaterie“ innerhalb des Mietrechts angesehen werden. Gerade im Gewerberaummietrecht können Fehler bei der Vertragsgestaltung gravierende Folgen nach sich ziehen, so dass eine anwaltliche Beratung schon bei Abschluss des Mietvertrages erfolgen sollte.
Darüber hinaus kommen im Gewerberaummietrecht weitere Beratungsgebiete zu den klassischen mietrechtlichen Beratungsgebieten hinzu, wie zum Beispiel der Konkurrenzschutz, Gestaltung oder Prüfung von Mieterrechten oder Betriebspflichten, etc.
In der Zwangsvollstreckung/Zwangsversteigerung berät und vertritt Herr Rechtsanwalt Tieben Sie mit dem Ziel, titulierte Zahlungs- oder andere Ansprüche (z. B. durch Gerichtsurteile oder Mahn- bzw. Vollstreckungsbescheide) durch schnellstmögliche Einleitung des Vollstreckungsverfahrens effektiv und effizient für Sie durchzusetzen. Selbstverständlich berät Herr Rechtsanwalt Tieben Sie ebenfalls in der Abwehr derartiger Vollstreckungsmaßnahmen. Die folgenden Stichwörte geben Ihnen einen Überblick über unsere Beratungsgebiete in diesen Bereichen:
Wenn Sie Beratung im Bereich des Mietrechts bzw. der Zwangsvollstreckung oder Zwangsversteigerung benötigen, rufen Sie unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
Sie rufen mich unter der 0221 – 80187670 an und beschreiben Ihr rechtliches Problem
Rechtsanwalt Helmer Tieben verfügt seit dem Jahr 2005 über eine Zulassung als Rechtsanwalt. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen im Mietrecht, Arbeitsrecht und Ausländerrecht.
© 2024 Rechtsanwalt Tieben, Köln. Impressum / Datenschutz
