Rechtsanwalt Helmer Tieben ist auf das Mietrecht spezialisiert und unter der 0221 80187670 zu erreichen. Der Standort der Kanzlei ist der Sachsenring 34 und liegt zwischen der Ulrepforte und dem Chlodwigplatz in der Kölner Südstadt.
Der Beratungsumfang im Mietrecht umfasst dabei sowohl das Wohnraummietrecht als auch das Gewerberaummietrecht. Dabei wird auf permanente Fortbildung und Austausch mit weiteren Kollegen geachtet. So ist Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben Mitglied im Kölner Anwaltverein und darüber hinaus in der Arbeitsgemeinschaft für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins mit bundesweit über 2.850 Mitgliedern, davon etwa 130 Mitglieder in Köln.
Auf dieser Webseite veröffentlichen und kommentieren wir darüber hinaus regelmäßig aktuelle Gerichtsurteile aus dem Bereich des Mietrechts von Gerichten aus Köln, aber auch von Gerichten aus dem gesamten Bundesgebiet.
Das Wohnraummietrecht ist größtenteils im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, welches aus dem vorletzten Jahrhundert stammt. Aufgrund der Wandelung der wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Verhältnisse gab es somit seit Begründung des Mietrechts immer wieder mehr oder weniger tiefgreifende Reformen der mietrechtlichen Regelungen.
Trotz dieser permanenten Veränderungen kann man das Wohnraummietrecht jedoch weiterhin als Mieterschutzrecht bezeichnen. Allerdings gab es gerade in letzter Zeit auch Reformen zugunsten des Vermieters, welche insbesondere wegen des Treibens sogenannter Mietnomaden auch notwendig waren.
Insbesondere mit der Beratung und Vertretung bei Kündigung von Wohnraummietverhältnissen wird die Kanzlei immer wieder von Mietern oder Vermietern beauftragt. Bei Wohnraummietverhältnissen unterscheidet sich die Kündigung stark danach, ob der Vermieter oder der Mieter den Mietvertrag kündigt. Der Vermieter bedarf zur Kündigung eines besonderen Kündigungsgrundes, welchen er darüber hinaus ausführlich in der Kündigung benennen muss. Häufige Kündigungsgründe im Mietrecht sind zum Beispiel Zahlungsverzug, Gefährdung der Mietsache oder Störung des Hausfriedens wie zum Beispiel Beleidigungen oder Bedrohungen von Mitmietern oder des Vermieters. Gerade in Ballungsgebieten wie der Stadt Köln, in der Wohnungen nur schwer zu finden sind, ist die Kündigung daher eines der streitträchtigsten Themen zwischen den Mietparteien.
Aus diesem Grunde ergibt sich gerade bei der Kündigung im Wohnraummietrecht Beratungsbedarf sowohl auf Seiten des Mieters als auch auf Seiten des Vermieters. Der Mieter muss sofort prüfen, ob die Kündigung berechtigt war und gegebenenfalls Widerspruch gemäß § 574 BGB oder andere Maßnahmen gegen die Kündigung einleiten. Der Vermieter muss vor Ausspruch der Kündigung prüfen, ob er überhaupt kündigen darf und ob seine Kündigung ordnungsgemäß formuliert und die Fristenregelungen ordnungsgemäß angewendet wurden.
Auch die Frage, ob die Kündigung ordentlich/fristgemäß oder außerordentlich/fristlos erfolgen und/oder ob vor der Kündigung einmal oder mehrfach abgemahnt werden muss, ist für mietrechtliche Laien oftmals schwer zu entscheiden und kann zu kostspieligen Fehlern führen. Auch kann unter bestimmten Umständen ein Aufhebungsvertrag zwischen Mieter und Vermieter einer Kündigung vorzuziehen sein. Ein großes Thema in der mietrechtlichen Beratung sind auch die sogenannten Eigenbedarfskündigungen oder Verwertungskündigungen durch den Vermieter. Immer öfter kommt es vor, dass zahlungskräftige Investoren, ganze Gebäude erwerben, in das Mietverhältnis eintreten und den alteingesessenen Mietern dann kurzfristig kündigen.
Sowohl die Eigenbedarfskündigung als auch die Verwertungskündigung sind allerdings an enge Voraussetzungen geknüpft und müssen umfangreich und genau begründet werden. Als mietrechtlicher Experte berät Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben sowohl Vermieter bei der Abfassung von Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, aber auch Mieter bei der Abwehr solcher Kündigungen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben selbstverständlich auch versuchen, eine Abfindung als Vertreter für den Mieter oder den Vermieter zu verhandeln. Dabei können Sie sich auf das Fachwissen und die permanente Fortbildung verlassen.w
If the tenancy has already been terminated but the tenant hasn’t yet moved out, the landlord may quickly attempt to evict the tenant by filing an eviction suit or a forced eviction . An eviction suit can also be filed before the expiration of the notice period to avoid wasting time if the tenant has made it clear through their behavior (objection to the termination, etc.) that they will not vacate the apartment even after the expiration of the notice period.
The necessity of an eviction suit arises from the fact that the landlord cannot simply evict the tenant from the apartment, as this would constitute unlawful eviction . The landlord is thus restricted in exercising his right of ownership over the apartment.
Instead, the landlord requires a so-called eviction order (court judgment), which only a bailiff is authorized to enforce. Since the loss of a home inevitably involves severe hardship, this type of forced eviction can be fraught with significant hurdles. Even though the court judgment establishes that the tenant must vacate and surrender the apartment, the tenant can still file an eviction protection application with the court shortly before the eviction date, which allows the court to temporarily suspend the eviction.
It may also happen that the apartment is confiscated by the responsible regulatory authority and the tenant remains in the apartment despite the eviction order, because the regulatory authority is automatically informed of the filing of the eviction suit by the landlord.
Contact Attorney Tieben if you, as a tenant, are threatened with eviction proceedings or if you, as a landlord, wish to enforce an eviction suit. Attorney Tieben will advise you vigorously and consistently to enforce your rights. Of course, you can also assert claims for damages that may arise from the late return of the rental property.
Problems between tenants can also arise if the rental property has a defect or if a guaranteed feature of the rental property is missing or later ceases to exist. For the duration of a significant defect in the rental property, the tenant is exempt from the obligation to pay rent or can reduce the rent accordingly. Therefore, if the tenant is convinced that the rental property is defective, they must first check whether a significant defect exists under the law, entitling them to a rent reduction . Furthermore, the extent to which the rent can be reduced must be examined on a case-by-case basis.
If the tenant reduces the rent unfairly or if the rent reduction is excessive, the landlord may legitimately terminate the tenancy once a certain amount of arrears has fallen behind. Examples of defects in the rental property include moisture damage/mold growth , noise disturbance caused by traffic noise , or inconsiderate neighbors . Especially in large cities like Cologne with its high population density, this defect is one of the most frequently asserted. We would be happy to provide comprehensive advice on defending against or enforcing rent reductions based on a rental defect.
In the case of rent reductions due to mold growth in an apartment, the eligibility for a rent reduction depends on whether the mold growth is due to the building’s structural integrity (cold bridges, damage to the facade, etc.) or to the tenant’s heating and ventilation practices. To avoid having to resolve this issue in court proceedings for eviction or payment of reduced rent, it may be advisable to initiate a so-called independent evidentiary procedure.
The tenancy agreement forms the basis of the residential tenancy. Both parties should exercise particular caution when drafting the tenancy agreement, as potential legal disputes should be considered at this stage.
First of all, both contracting parties should be clearly identified . This is especially important if one party to the rental agreement is a legal entity (e.g., a company). The rental property should also be clearly identified, as this is the only way to ensure that no disputes arise between the parties regarding the scope of the rental agreement. Other important components of the rental agreement are provisions regarding termination, cosmetic repairs , the security deposit , and the rent . Contact Attorney Tieben, and he will be happy to review your rental agreement and the rights and obligations arising from it for you!
The appropriateness of the agreed rent or the appropriateness of the rent increase proposed by the landlord can also be reviewed. Although the apartment is owned by the landlord, the landlord is under no circumstances entitled to demand any rent for the apartment, as there are legal limits to the rental agreement. Such limits include the so-called rent limit, the applicable rent index , or the usury provisions of the German Civil Code.
For landlords, Attorney Tieben will be happy to check the maximum rent increase limit and draft a letter of claim to the tenant to ensure you are on the safe side.
The law distinguishes between modernization measures and maintenance measures. Although case law has relaxed the requirements for the announcement of modernization measures in recent years, relatively high standards are still placed on the announcement and implementation of such modernization measures.
If your tenant unjustifiably refuses such modernization measures and the subsequent rent increases, or if you as a tenant do not agree with the announced modernization measures, please contact us so that we can help you enforce your rights.
The same applies to enforcing accessibility in the house you live in or to questions about the obligations of maintenance measures or cosmetic repairs.
Every year, both landlords and tenants ask themselves whether the utility bill they have prepared actually complies with legal regulations. Generally speaking, it’s safe to assume that about 50% of all utility bills are incorrect. This doesn’t necessarily have to do with the landlord’s intent; it very often results from simple ignorance or misjudgment. Therefore, don’t just accept the preparation of a utility bill; instead, have it reviewed by attorney Helmer Tieben to be on the safe side.
The rental deposit is a security deposit provided by the tenant and is intended to serve as security for the landlord in the event that the tenant fails to properly fulfill their obligations under the rental agreement. It therefore does not serve as a tool for the landlord to enforce any disputed claims against the tenant after the contract has been concluded.
Whether and to what extent the landlord may retain the rental deposit is therefore a constant source of dispute between the tenants and requires careful consideration. Attorney Tieben will be happy to advise you on this matter at any time.
Attorney Tieben advises landlords and tenants on legal issues related to subletting . If your tenant has sublet their apartment without your consent, you have certain rights, including the right to terminate the tenancy agreement with immediate effect or with immediate effect.
If you are a tenant and your landlord refuses to allow you to sublet your apartment despite your legitimate interest, you can sue your landlord for permission or for lost rent. Simply contact Attorney Tieben!
Of course, we offer advice and representation not only in the areas outlined above. Attorney Tieben is available to assist you with all issues relevant to tenancy law, such as statutory changes of tenant, breaches of leased property contract, construction measures or installations by the tenant that violate the leased property contract, the enforcement of care obligations by the tenant (heating, ventilation, or winter maintenance) or the landlord , or the enforcement or defense of the landlord’s right of inspection and access.
Commercial tenancy law can be considered a „special area“ within tenancy law. Errors in the drafting of a contract, especially in commercial tenancy law, can have serious consequences, so legal advice should be sought right from the start of the lease.
In addition, commercial tenancy law includes other areas of advice in addition to the classic tenancy law areas, such as protection of competition , design or review of tenant rights or operational obligations, etc.
In the case of compulsory enforcement/compulsory auction, Mr Tieben advises and represents you with the aim of enforcing payment or other claims (e.g. through court judgments or reminders or enforcement orders) effectively and efficiently for you by initiating the enforcement proceedings as quickly as possible. Of course, Mr Tieben also advises you on how to defend against such enforcement measures. The following keywords give you an overview of our areas of advice in these areas:
If you need advice on tenancy law, foreclosure or forced sale, please call us without obligation at 0221 – 80187670 or send us an email to info@mth-partner.de
Sie rufen mich unter der 0221 – 80187670 an und beschreiben Ihr rechtliches Problem
Rechtsanwalt Helmer Tieben verfügt seit dem Jahr 2005 über eine Zulassung als Rechtsanwalt. Seine Arbeitsschwerpunkte liegen im Mietrecht, Arbeitsrecht und Ausländerrecht.
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