Amtsgericht Gelsenkirchen, 07.11.2011, Az.: 3a C 299/11
Kauf bricht Miete nicht (§ 566 BGB). Dieser Grundsatz gilt im deutschen Mietrecht und hat zur Folge, dass der Erwerber eines Grundstücks bzw. eines Mietshauses mit dem Erwerb des Eigentums an die Stelle des Vermieters im Hinblick auf die bestehenden Mietverträge tritt.
Selbst wenn der Mieter Anhaltspunkte für den Eigentumserwerb hat, ist dieser gesetzlich nicht verpflichtet, selbst die Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, um den Mietzins auch tatsächlich an den richtigen Eigentümer zu leisten.
Hinsichtlich der Anzeigepflicht des Eigentumsüberganges regelt § 566e BGB:
Teilt der Vermieter dem Mieter mit, dass er das Eigentum an dem vermieteten Wohnraum auf einen Dritten übertragen hat, so muss er in Ansehung der Mietforderung dem Mieter gegenüber die mitgeteilte Übertragung gegen sich gelten lassen, auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist.
Die Mitteilung kann nur mit Zustimmung desjenigen zurückgenommen werden, der als der neue Eigentümer bezeichnet worden ist.
In dem oben genannten Fall hatte das AG Gelsenkirchen nun darüber zu entscheiden, ob ein Mieter wegen ausstehender Mietzahlungen in Verzug kam, obwohl ihm weder vom früheren Eigentümer noch vom neuen Eigentümer der Wechsel des Eigentums angezeigt worden war.
Sachverhalt
Die Beklagte schloss einen Mietvertrag mit dem vorherigen Eigentümer einer Wohnung. Nachdem sie vom Eigentümerwechsel erfuhr, stellte sie ihre Mietzahlungen zunächst an die Klägerin und später, aufgrund von Zweifeln an deren Eigentümerschaft, an den Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ein. Die Klägerin forderte die Beklagte auf, die Mietzahlungen an sie zu leisten und wies ihr Eigentum durch einen Handelsregisterauszug nach.
Kündigung und Klage
Die Klägerin kündigte schließlich den Mietvertrag mit der Beklagten aufgrund von zwei ausstehenden Monatsmieten und reichte eine Klage auf Räumung der Wohnung ein. Die rechtlichen Fragen drehten sich um die Zahlungsmodalitäten und die Informationspflichten bei einem Eigentümerwechsel.
Entscheidung des Amtsgerichts Gelsenkirchen
Das Amtsgericht Gelsenkirchen entschied zugunsten der Beklagten. Das Gericht stellte fest, dass sich die Beklagte nicht im Zahlungsverzug befand, da die Pflicht zur Information über den Eigentümerwechsel beim vorherigen Eigentümer lag. Die Beklagte hatte alle zumutbaren Anstrengungen unternommen, um die neue Eigentümerschaft zu klären, während die Klägerin versäumte, den Nachweis ihrer Eigentümerschaft zu erbringen.
Bedeutung des Urteils
Das Urteil hebt hervor, dass Mieter ein Recht auf Klarheit über ihren Vermieter haben und dass die Verantwortung zur Information über einen Eigentümerwechsel nicht beim Mieter, sondern beim vorherigen Eigentümer liegt. Die Entscheidung stärkt die Position der Mieter in ähnlichen Konflikten und betont die Notwendigkeit für Vermieter, transparent zu handeln.
Quelle: Amtsgericht Gelsenkirchen
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