Bundesgerichtshof, 05.03.2014, Az.: VIII ZR 205/13
Viele Mehrfamilienhäuser sind mit modernen Schließanlagen ausgestattet, welche es den Mietern ermöglichen, viele Gemeinschaftsräume des Hauses mit einem Generalschlüssel zu betreten.
Verliert ein Mieter einen solchen Schlüssel, stellt sich die Frage, ob der Mieter nur zum Ersatz des verlorenen Schlüssels oder aber zur Kostenübernahme für den Austausch der gesamten Schließanlage verpflichtet ist.
Bislang gab es zu diesem Thema keine einheitliche Rechtsprechung. Nun hat sich der Bundesgerichtshof in dem oben genannten Urteil mit dieser Frage befasst.
Sachverhalt: Mietverhältnis und Schlüsselverlust
Der Beklagte mietete ab dem 01.03.2010 eine Eigentumswohnung des Klägers. Bei der Wohnungsübergabe erhielt der Beklagte laut Protokoll zwei Schlüssel. Nach Beendigung des Mietverhältnisses am 31.05.2010 gab der Beklagte jedoch nur einen Schlüssel zurück und bestritt, einen zweiten erhalten zu haben. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft forderte den Kläger auf, die Kosten für den Austausch der Schließanlage in Höhe von 1.468 € zu tragen, um Sicherheitsrisiken zu vermeiden. Um die Kosten nicht allein tragen zu müssen, klagte der Kläger gegen den Beklagten auf Schadensersatz. Obwohl die Schließanlage nicht ausgetauscht wurde, forderte der Kläger 1.367,32 € vom Beklagten.
Vorinstanzen: Teilweise Erfolg für den Kläger
Das Amtsgericht gab der Klage teilweise statt und verurteilte den Beklagten zur Zahlung von 968 € nebst Zinsen. Die Berufung des Beklagten wurde vom Landgericht abgewiesen. Der Beklagte legte Revision ein und beantragte die vollständige Aufhebung des Urteils. Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass die Revision des Beklagten Erfolg habe.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Keine fiktiven Kosten
Der BGH stellte fest, dass der Kläger grundsätzlich einen Anspruch auf Schadensersatz habe, da der Beklagte seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt habe, indem er den Schlüssel nicht zurückgab. Allerdings sei der Kläger nicht verpflichtet, fiktive Kosten für den Austausch der Schließanlage zu tragen, solange dieser nicht tatsächlich durchgeführt wurde. Laut BGH könne der Verlust eines Schlüssels nur dann zu einem ersatzfähigen Schaden führen, wenn der Austausch der Schließanlage aufgrund einer objektiven Gefährdung notwendig sei und auch tatsächlich durchgeführt werde. In diesem Fall habe sich die Missbrauchsgefahr in einem Vermögensschaden realisiert, was hier jedoch nicht der Fall sei.
Keine Beeinträchtigung der Schließanlage als Sachgesamtheit
Der BGH entschied weiter, dass der Verlust eines Schlüssels keine Beschädigung der Schließanlage als Sachgesamtheit darstellt. Die Funktionalität der Schließanlage werde nur durch einen tatsächlichen Substanzeingriff beeinträchtigt, nicht jedoch durch den abstrakten Verlust eines Schlüssels. Ein Schaden sei erst dann zu ersetzen, wenn der Austausch der Schließanlage aufgrund einer objektiven Missbrauchsgefahr tatsächlich durchgeführt werde. Die bloße Sorge um potenziellen Missbrauch rechtfertige keinen Schadensersatz. Daher wurde die Klage des Klägers als unbegründet abgewiesen.
Fazit: Tatsächliche Durchführung erforderlich
Der BGH entschied, dass ein Schadensersatzanspruch im Fall des Schlüsselverlusts nur besteht, wenn der Austausch der Schließanlage aus Sicherheitsgründen tatsächlich vorgenommen wurde. Fiktive Kosten oder abstrakte Gefahren reichen nicht aus, um einen Vermögensschaden geltend zu machen.
Quelle: Bundesgerichtshof
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