Amtsgericht München, 19.09.2013, Az.: 423 C 16401/13
In vielen Rechtsstreitigkeiten berufen sich Parteien darauf, dass ihnen bestimmte anspruchsbegründende Schreiben nicht zugegangen sind. Grund dafür ist die Tatsache, dass eine Willenserklärung dem Adressaten gegenüber dann nicht wirksam wird, wenn sie diesem nicht zugeht.
Die zentrale Vorschrift dafür ist § 130 BGB. Gemäß § 130 Abs. 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, wirksam, wenn sie diesem zugeht.
Um dies zu umgehen, muss der Erklärende also darauf achten, dass er eine Zustellungsart wählt, mit der sichergestellt ist, dass die Erklärung dem Empfänger auch tatsächlich zugeht.
Oftmals wird dafür noch das Einschreiben mit Rückschein gewählt. Dies hat allerdings den Nachteil, dass der Erklärungsempfänger dieses Einschreiben eventuell bei der Post abholen muss. Tut er dies nicht, ist ihm die Erklärung nicht zugegangen.
Die bessere Alternative für die Zustellung ist somit das Einwurf-Einschreiben oder die Zustellung per Boten.
In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters per Einschreiben mit Rückschein wirksam zugestellt worden war.
Sachverhalt: Vermieter fordert Zustimmung zur Mieterhöhung
Der Vermieter (Kläger) fordert vom Mieter (Beklagter) die Zustimmung zu einer Mieterhöhung für die von ihm vermietete Wohnung. Der Kläger trat nach dem Erwerb des Anwesens in das Mietverhältnis ein und beantragte mit Schreiben vom 29.12.2012 eine Mieterhöhung von 960 Euro auf 1.068 Euro monatlich, basierend auf dem Mietspiegel der Stadt München. Das Mieterhöhungsverlangen sollte ab dem 01.04.2013 wirksam werden. Das Schreiben wurde per Einschreiben mit Rückschein versandt, jedoch vom Beklagten nicht abgeholt. Ein weiterer Vermittlungsversuch über den Vertreter des Beklagten blieb ohne Erfolg, da der Beklagte bereits 80 % der ortsüblichen Miete zahlen würde.
Problem der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens
Der zentrale Streitpunkt des Verfahrens war die Frage, ob dem Beklagten das Mieterhöhungsverlangen überhaupt wirksam zugestellt wurde. Der Beklagte behauptete, keinen Benachrichtigungszettel vom Zustellversuch des Einschreibens erhalten zu haben. Der Beklagtenvertreter erklärte zudem, dass er zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens nicht bevollmächtigt war, für den Beklagten zu handeln. Die Klage des Vermieters wurde daraufhin gerichtlich geprüft.
Urteil des Amtsgerichts München
Das Amtsgericht München wies die Klage des Vermieters ab. Eine Klage auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung sei nur dann zulässig, wenn die gesetzliche Überlegungsfrist nach § 558b Abs. 2 BGB abgelaufen sei, was wiederum ein wirksames Mieterhöhungsverlangen voraussetze. Der Kläger konnte jedoch nicht beweisen, dass dem Beklagten das Schreiben vom 29.12.2012 tatsächlich zugegangen war. Es reicht nicht aus, dass der Benachrichtigungszettel in den Briefkasten gelegt wurde oder dass das Schreiben nach Ablauf der Lagerfrist nicht abgeholt wurde.
Bevollmächtigung des Beklagtenvertreters
Ein weiteres Argument des Klägers, wonach das Erhöhungsverlangen auch dem Beklagtenvertreter zugestellt worden sei, wurde vom Gericht zurückgewiesen. Der Vertreter war zum damaligen Zeitpunkt weder vertraglich noch gesetzlich bevollmächtigt, für den Beklagten zu handeln. Aus diesem Grund konnte auch dieser Umstand das Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam machen.
Fazit
Die Klage wurde als unzulässig abgewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen dem Beklagten nicht wirksam zugestellt worden war. Eine Zustellung über einen nicht bevollmächtigten Vertreter war ebenfalls unwirksam, sodass das Amtsgericht die Forderung des Klägers ablehnte.
Quelle: Amtsgericht München
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.