Oberlandesgericht Köln, 18.09.2015, Az.: 1 U 28/15
In vielen Rechtsstreitigkeiten im Gewerbemietrecht ist das in § 550 BGB geregelte Schriftformerfordernis für Mietverträge mit einer Dauer von mehr als einem Jahr Gegenstand längerer Diskussionen.
Grundsätzlich regelt § 550 BGB die Frage, welche formalen Voraussetzungen ein Mietvertrag erfüllen muss, um auf einen längeren Zeitraum als ein Jahr befristet zu sein.
Zu beachten ist dabei, dass § 550 BGB keine Wirksamkeitsvoraussetzung für den Vertrag selbst ist. Das heißt im Umkehrschluss, dass nicht der Schriftform genügende Mietverträge die Vertragsparteien mithin ebenso wie schriftliche binden, nur eben nicht so lange.
In der Praxis führt die Regelung des § 550 BGB dazu, dass manche Parteien des Mietvertrages mithilfe des § 550 BGB versuchen, einen befristeten Mietvertrag in einen unbefristeten Mietvertrag „umzuwandeln“, um dadurch entsprechende Vorteile zu erhalten. Um einen solchen Fall handelt es sich bei dem hier besprochenen Fall des Oberlandesgerichts Köln.
Einleitung: Der Fall einer Gewerberaummiete
Die Beklagte zu 1) schloss am 15.10.2010 einen Mietvertrag über Gewerberäume im Erd- und Untergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Der Vertrag war auf fünf Jahre befristet und konnte um weitere fünf Jahre verlängert werden. Es wurde eine Miete von 4.165,00 € zzgl. Nebenkosten vereinbart. Zudem gab es eine Klausel, die eine Untervermietung ausschloss.
Im Jahr 2011 erwarb der Kläger die Immobilie. Kurz darauf bat die Beklagte um Genehmigung zur Untervermietung, was der Kläger unter bestimmten Bedingungen genehmigte. Daraufhin wurde ein Untermietvertrag mit der S Tanz GmbH geschlossen, die die Miete direkt an den Kläger zahlte.
Streit um Mietvertrag und Untervermietung
2014 minderte die Beklagte die Miete rückwirkend und der Kläger forderte sie auf, die Verlängerungsoption nicht wahrzunehmen. Trotzdem verlängerte die Beklagte das Mietverhältnis bis 2020. Der Kläger kündigte daraufhin das Mietverhältnis sowohl ordentlich als auch außerordentlich.
Der Kläger argumentierte, dass der Mietvertrag durch die Untervermietung aufgrund eines Schriftformverstoßes in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt worden sei und daher mit der gesetzlichen Frist kündbar wäre. Zudem habe er nur einer Untervermietung an natürliche Personen zugestimmt, nicht an die GmbH.
Gerichtsurteile: Landgericht und Oberlandesgericht
Das Landgericht gab dem Kläger erstinstanzlich recht und verurteilte die Beklagten zur Räumung. Die Beklagten legten Berufung ein, welche das Oberlandesgericht Köln zuließ. Das OLG urteilte zugunsten der Beklagten und entschied, dass das Mietverhältnis aufgrund der ausgeübten Verlängerungsoption bis 2020 weiterbestehe. Eine Kündigung sei daher nicht rechtens.
Bedeutung der Schriftform im Mietrecht
Das OLG stellte fest, dass die Vorschriften zur Schriftform nach § 550 BGB keine Anwendung fänden, da es sich bei der Genehmigung der Untervermietung lediglich um eine einseitige Willenserklärung des Klägers handelte, die keinen wesentlichen Vertragsinhalt abänderte. Somit lag kein Verstoß gegen die Schriftform vor. Zudem sei es treuwidrig, wenn der Kläger den Schriftformverstoß geltend mache, ohne der Beklagten die Möglichkeit zur Nachbesserung zu geben.
Fazit: Fortbestand des Mietverhältnisses
Das OLG entschied, dass der Mietvertrag bis 2020 gültig bleibt und eine Kündigung durch den Kläger unwirksam ist. Auch die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung lagen nicht vor, da es an einer erforderlichen Abmahnung mangelte.
Diese Entscheidung verdeutlicht die Wichtigkeit der Schriftform im Mietrecht und den Schutz der Parteien vor unüberlegten Kündigungen bei langfristigen Mietverhältnissen.
Quelle: Oberlandesgericht Köln
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