Amtsgericht München, 08.08.2018, Az.: 416 C 5897/18
Wohnt ein Messie in der Wohnung eines Vermieters, kann dies schlimme Folgen für den Vermieter haben. Durch die Ansammlungen von Müll und Unrat kann die Bausubstanz gefährdet werden, es wird Ungeziefer angezogen und es entsteht ein ganz erheblicher Gestank.
In dem hier besprochenen Fall war die Wohnung vollständig vermüllt, wodurch sich ein ganz erheblicher Gestank gebildet hatte, welcher in die Nachbarwohnungen zog. Trotz Kündigung wollte die Mieterin nicht ausziehen, so dass der Vermieter auf Räumung klagte.
Mietvertrag und Miete
Die Beklagte mietete am 04.11.1996 eine Wohnung der Klägerin an und bewohnt diese seit dem 15.01.1997. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 841,00 Euro monatlich.
Beschwerde über Geruchsbelästigung und Vermüllung
Am 30.01.2018 erhielt die Hausverwaltung der Klägerin eine Beschwerde mit Fotos, die eine erhebliche Geruchsbelästigung aus der Wohnung der Beklagten dokumentierten. Die Bilder zeigten eine verwahrloste Küche und starken Müllbefall.
Aufforderung zur Beseitigung der Missstände
Am 09.02.2018 forderte die Klägerin die Beklagte schriftlich auf, bis zum 19.02.2018 die Missstände zu beseitigen. Eine Wohnungsbesichtigung am 22.02.2018 bestätigte den schlechten Zustand der Wohnung. Die Räume waren stark vermüllt, es gab Wasserschäden und Schimmelbildung, und es lag ein unangenehmer Geruch in der Luft.
Zustand der Wohnung: Details der Verwahrlosung
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- Flur: Mit Müll und Schutt bedeckt, Insektennester an der Decke.
- Schlafzimmer: Unrat blockierte den Zutritt, Wasserschäden und Spinnweben an den Wänden.
- Wohnzimmer: Müll und Papierreste, Wasserschäden unter der Balkontür.
- Küche: Stark verschmutzt, Schimmelschäden, Wasserschaden durch ununterbrochenen Wasserfluss.
- Badezimmer: Feucht und verdreckt, Müll aus dem Flur quoll in das Badezimmer.
- Balkon: Vermüllt, mit Taubenbefall.
- Parkettboden: Beschädigt und durchnässt.
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Kündigung durch die Vermieterin
Am 23.02.2018 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Der Kündigungsgrund war die erhebliche Vernachlässigung der Wohnung und die dadurch entstandenen Schäden.
Verteidigung der Beklagten
Die Beklagte beantragte die Abweisung der Klage und erklärte, der Zustand der Wohnung sei nur vorübergehend und Teil der Vorbereitungen für Renovierungsarbeiten. Den Wasserschaden habe sie bereits anerkannt und Haftung übernommen.
Urteil des Amtsgerichts München
Das Amtsgericht München entschied zugunsten der Klägerin und verurteilte die Beklagte zur Räumung der Wohnung gemäß § 546 I BGB. Die außerordentliche Kündigung war nach § 543 I BGB gerechtfertigt, da die Beklagte durch Vernachlässigung der Wohnung eine erhebliche Gefahr für die Mietsache darstellte.
Begründung des Urteils
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- Die Wohnung war nicht nur vermüllt, sondern es waren bereits substanzielle Schäden eingetreten, wie z.B. Wasserschäden und Schäden am Parkettboden.
- Die Behauptung der Beklagten, es handle sich um Renovierungsvorbereitungen, wurde als Schutzbehauptung gewertet.
- Die Pflichtverletzungen der Beklagten, insbesondere die Vernachlässigung der Wohnung und die damit verbundenen Substanzschäden, rechtfertigten eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 I iVm II Nr. 2 BGB.
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Interessenabwägung
Das Gericht berücksichtigte die langen Mietjahre und den schwierigen Wohnungsmarkt in München. Trotzdem überwogen die langanhaltenden Vertragsverletzungen und die Gefahr einer weiteren Verschlimmerung der Schäden. Zudem hatte die Beklagte der Klägerin den Zutritt zur Wohnung zur Klärung der Wasserschäden verweigert.
Fazit
Das Amtsgericht München kam zu dem Schluss, dass die Kündigung gerechtfertigt war. Die fortgesetzte Verwahrlosung und Vermüllung der Wohnung sowie die Gefahr weiterer Schäden machten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.
Quelle: Amtsgericht München
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