Eigenbedarfskündigungen nehmen insbesondere in Großstädten wie Köln immer mehr zu. Neben tatsächlichen Fällen des Eigenbedarfs nutzen viele Vermieter die Eigenbedarfskündigung auch, um wirtschaftlich unattraktive Mieter loszuwerden und die Wohnungen dann zu renovieren und teuer weiterzuvermieten.
Wurde Ihnen wegen Eigenbedarfs gekündigt, müssen Sie sich jedoch nicht sofort nach einer neuen Unterkunft umsehen. Der Gesetzgeber hat für Eigenbedarfskündigungen enge Grenzen gesetzt, die den Mieter schützen sollen. Auch Sie können sich erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren.
Wann aber ist denn nun eine Eigenbedarfskündigung möglich?
In § 573 BGB ist festgehalten, dass der Vermieter dem Mieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses hat. Dieses liegt vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt.“ Nach der Rechtsprechung zählen dazu unter Anderem nahe Verwandte wie Eltern, (Stief-)Kinder, Geschwister, Enkel und seit dem 27. Januar 2010 auch Nichten und Neffen oder aber auch Hausangestellte und Pflegepersonal.
Nicht dazu gehören geschiedene Ehepartner oder ehemalige Schwiegereltern/-kinder. Eine solche Eigenbedarfskündigung kann nur durchgesetzt werden, wenn auch der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und somit der Kauf komplett abgeschlossen ist. Kündigt der Neueigentümer vorher, so ist diese Eigenbedarfskündigung dann unwirksam, auch wenn sie sonst formal und inhaltlich korrekt begründet ist. Gegen Vorlage des Mietvertrages können Sie beim örtlichen Grundbuchamt Einsicht ins Grundbuch nehmen und so sich selbst über die Eigentumsverhältnisse informieren.
Es sieht anders aus, wenn das Mietobjekt in Eigentumswohnung umgewandelt wird. Ein Wechsel der Eigentümer ändert an der Wirksamkeit des Mietvertrags nichts. Laut dem Gesetz genießt der Mieter sogar einen zeitlich befristeten aber ganz besonderen Schutz. Sobald die einzelnen Wohnungen nach der Aufteilung an neue Eigentümer verkauft wird, so genießt der Mieter eine Kündigungssperrfrist. Frühestens nach drei Jahren – wobei die Sperrfrist nach Bundesland per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden kann – ist dann eine Kündigung wegen Eigenbedarf möglich. Sollte es sich bei dem Vermieter um eine Personengesellschaft oder eine Erwerbergemeinschaft handeln, so gelten besondere Bedingungen bei einer Eigenbedarfskündigung. Nach § 577a BGB müssen Erwerber bzw. Gesellschafter auch eine Sperrfrist von drei Jahren und zwar ab dem Zeitpunkt des Erwerbes einhalten, bevor dem Mieter wegen Eigenbedarf gekündigt werden kann.
Ein Sonderfall liegt bei Zweifamilienhäusern vor, wenn der Vermieter die andere Wohnung selbst bewohnt. Hier steht dem Vermieter gem. § 573a BGB ein erleichtertes Kündigungsrecht zu, denn er kann jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Allerdings verlängert sich dann die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten nochmal um drei Monate.
Was können Sie gegen eine Eigenbedarfskündigung unternehmen?
Zuerst muss überprüft werden, ob die Eigenbedarfskündigung vollständig, inhaltlich genau begründet, sowie formal korrekt ist. Denn nur so kann der Vermieter seinen Eigenbedarf einfordern.
Folgende Checkliste zur Überprüfung der Eigenbedarfskündigung bietet sich an:
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- Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss immer schriftlich und an alle Mieter des Mietobjektes (Wohnung oder Haus) gerichtet worden sein.
- Die Eigenbedarfskündigung muss von allen Vermietern unterschrieben worden sein.
- Der Vermieter muss in der Kündigung auch die Person angeben, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, sowie die Art des Verwandtschaftsverhältnisses angeben. Bei einem Fall von mehreren Personen, müssen nicht zwangsläufig alle benannt sein.
- Die Begründung der Kündigung muss nachvollziehbar sein.
- Es muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden (Sozialwiderspruch). Das bedeutet, dass der Vermieter darauf hinweisen muss, dass der Mieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses seinen Widerspruch schriftlich erklären kann, § 574 BGB.
- Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten auch bei Eigenbedarf. Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto länger ist auch die Frist: mindestens drei Monate, bei fünf Jahren Mietverhältnisses jedoch sechs Monate, bei mehr als acht Jahren Mietverhältnisses dann neun Monate.
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Eine nachvollziehbare und konkrete Begründung wird von dem Gericht deshalb gefordert, damit der Mieter auch nachprüfen kann, ob die ihm vorliegende Eigenbedarfskündigung auch gerechtfertigt ist.
Gerichtlich anerkannte Gründe für die Eigenbedarfskündigung
Gerichtlich anerkannte Gründe für den Eigenbedarf sind beispielsweise eine benötigte Ersatzwohnung während einer jahrelangen Umbauphase des eigentlichen Hauses, Kinderwunsch, der Wunsch, die Wohnung seinem Kind zur Verfügung zu stellen oder der Wunsch im Alterswohnsitz zu leben und sich räumlich zu verkleinern. Gründe die gerichtlich nicht anerkannt wurden sind beispielhaft die Benötigung einer Ersatzwohnung während einer kurzen Übergangsphase. Häufig handelt sich um Streitigkeiten im Fall einer Eigenbedarfskündigung um detailliert zu betrachtende Einzelfälle, so dass eine individuelle rechtliche Beratung benötigt wird. Häufig unterlaufen dem Vermieter bei solchen Kündigungsschreiben Mängel, welche die Unwirksamkeit der Kündigung nach sich ziehen. Dies können Laien meist nur schwer beurteilen. Sinnvoll ist es daher, sich deswegen einen fachkundigen Rat einzuholen, z.B. bei einem Rechtsanwalt. Liegt Ihnen eine Kündigung vor, bei der die Begründung komplett fehlt, so ist es eindeutig, dass diese unwirksam ist. So müssen Sie als Mieter dieser Kündigung nicht widersprechen. Sie müssen auch nicht aus dem Mietobjekt ausziehen und können deswegen erstmal abwarten was passiert.
Es können auch Fälle bestehen, in denen eine Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, auch wenn sie inhaltlich und formal korrekt ist. Dann sollten Sie als Mieter schriftlich widersprechen. Bei Formfehlern muss die Kündigung auch oftmals sofort zurückgewiesen werden.
Anbietpflicht bei vergleichbaren Wohnungen
Häufig ist es so, dass die Vermieter mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser besitzen. In diesen Fällen müssen die Vermieter überprüfen, ob nicht eine andere, vergleichbar geeignete Wohnung für den Eigenbedarf frei ist oder wird. Erst wenn es für den Vermieter keine Alternativwohnung oder vergleichbare Wohnung gibt, weil er beispielsweise gehbehindert ist und eine Erdgeschosswohnung braucht, muss er dem Mieter die andere Wohnung anbieten. Dies gilt auch, wenn die Kündigung bereits ausgesprochen ist und eine Wohnung frei wird. Allerdings gilt dies nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Mitteilen muss der Vermieter dabei auch die Konditionen zur Anmietung der Alternativwohnung.
Sozialwiderspruch gegen die Eigenbedarfskündigung bei Härtefällen
Sollte beim Mieter oder einem seiner Familienangehörigen ein besonderer Härtefall vorliegen, so kann die Eigenbedarfskündigung – zumindest zeitweise – abgewendet werden. Gründe für das Vorliegen eines Härtefalls können beispielsweise hohes Alter, Krankheit aber auch Schwangerschaft oder Suizidgefahr sein. Oft kann auch die tiefe Verwurzelung mit dem Umfeld im Zusammenhang mit dem hohen Alter des Mieters ein Härtegrund darstellen. Der betroffene Mieter kann in solchen Fällen Sozialwiderspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einlegen. Diese wird die Kündigung nicht komplett unwirksam machen, doch oft kann das Mietverhältnis für einen längeren Zeitraum fortgesetzt werden. Oftmals kann dies auch zu einer hohen Abfindungszahlung (Umzugskostenbeihilfe) führen.
Angenommen es ist dafür schon zu spät oder hat der Mieter keinen Erfolg, so kann er im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits eine Verlängerung der Räumungsfrist um bis zu einem Jahr erreichen. Vorausgesetzt wird allerdings eine Härte, bei der das Interesse des Mieters am Verbleib in der Mietwohnung das Interesse des Vermieters in der Räumung überwiegt. Häufig liegen auch hier individuelle Einzelfälle vor.
Sollte die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung gerichtlich festgestellt worden sein, besteht dann auch noch die Möglichkeit des Antrages Zwangsvollstreckungsschutz. § 765a ZPO sieht diese Möglichkeit jedoch nur vor, wenn ganz besonderer Fall eines Härtefalls vorliegt, die mit den guten Sitten nicht vereinbar sind.
Schadensersatzanspruch bei vorgetäuschter Eigenbedarfskündigung
Liegt ein vorgetäuschter Fall der Eigenbedarfskündigung vor, um lediglich dem Mieter zu kündigen oder gekündigt zu haben, so kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Dieser kann vom Vermieter verlangen, dass alle ihm entstandenen Kosten – wie z.B. Umzugskosten, Rechtsanwaltskosten, Maklerkosten – rückerstattet werden. In einem Fall hat der BGH einem Mieter im Grundsatz Recht gegeben, der von seinem ehemaligen Vermieter insgesamt 28.500€ Schadenersatz für seine jetzt höhere Monatsmiete, den längeren Weg zur Arbeit und die Kosten des ersten Gerichtsprozesses haben wollte (AZ.: VIII ZR 99/14).
Sollte das Mietobjekt nicht mehr zu retten sein, so hat der Mieter wenigstens gute Chancen auf eine Aufhebungsvereinbarung. Der Mieter kann so beispielsweise mit dem Vermieter eine Vereinbarung treffen, dass er zügig auszieht – wobei er eine neunmonatige Kündigungsfrist hat – im Gegenzug verzichtet der Vermieter auf die Schönheitsreparaturen und übernimmt die Umzugskosten.
Wenn sie allerdings die Möglichkeit haben und der Vermieter dem nicht widerspricht, so können sie gemeinsam direkt im Mietvertrag einen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung vereinbaren. In einem solchen Fall kann Ihnen eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht begegnen. Das gilt übrigens auch bei einem Eigentümerwechsel. Denn es gilt: Vertrag ist Vertrag.
Die folgenden Urteile befassen sich mit der Eigenbedarfskündigung:
Mietrecht: Abwehr einer Eigenbedarfskündigung durch Hinweis auf das hohe Alter der Mieter.
Mietrecht: Nicht jeder Verstoß gegen die Anbietpflicht macht die Eigenbedarfskündigung unwirksam
Mietrecht: Fortführung eines Mietverhältnisses bei Eigenbedarfskündigung wegen Krankheit des Mieters
Mietrecht: Eigenbedarfskündigung unwirksam bei gleichzeitiger Verkaufsabsicht des Vermieters
Mietrecht: Die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn dem Mieter bei Räumung Suizidgefahr droht.
Mietrecht: Anforderungen an den Inhalt einer Eigenbedarfskündigung
Mietrecht: Personenhandelsgesellschaften sind nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.
Mietrecht: Voraussetzungen für die Kündigung wegen Betriebsbedarf nach § 573 Abs. 1 BGB
[notice] Ihr Ansprechpartner für die Eigenbedarfskündigung ist Herr Rechtsanwalt Helmer Tieben. Rechtsanwalt Tieben ist seit dem Jahre 2005 als Rechtsanwalt zugelassen und beschäftigt sich seitdem schwerpunktmäßig mit dem Mietrecht. Er ist Mitglied der ARGE für Mietrecht und Immobilien des Deutschen Anwaltsvereins. Sie erreichen Herrn Rechtsanwalt Tieben unter der Telefonnummer 0221 – 80187670.[/notice]
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