Mietrecht: Beendigung des Mietvertrages durch Aufhebungsvertrag

Ein neuer attraktiver Job aber in einer anderen Stadt oder doch eine schönere und günstigere Wohnung gefunden? Sie möchten also aus ihrer jetzigen gemieteten Wohnung oder Haus ausziehen und im besten Falle so schnell wie möglich? Üblicherweise gilt der zwischen den Vermieter und Mieter abgeschlossene Mietvertrag unbefristet. Möchte man dem Mieter kündigen, so muss man bei der Kündigung, wenn kein Anlass zu einer fristlosen Kündigung besteht, die gesetzlichen beziehungsweise die vereinbarten Fristen einhalten. Gelegentlich kann nicht nur der Vermieter, sondern auch der Mieter in Situationen geraten, in welchen das Mietverhältnis nicht, oder zumindest nicht in den gewünschten Zeitraum durch eine normale Kündigung aufgelöst werden kann. Grund dafür sind häufig im Einzelfall äußere Faktoren. In einer solchen Gegebenheit sind die Vertragsparteien nicht direkt gezwungen, diese Situation hinzunehmen und abzuwarten. Eine alternative Lösung stellt der Aufhebungsvertrag dar, welcher durch die Vertragsfreiheit ermöglicht wird. Bei diesem einigen sich die beiden Vertragsparteien auf einen früheren Zeitpunkt des Auszuges von Mieter. Im folgenden Artikel erfahren Sie mehr davon, denn es gibt neben der gebotenen Übereinstimmung auch einiges zu beachten, wenn man einen Rechtsstreit umgehen möchte.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Bei der Kündigung handelt es sich um eine einseitige Lösung vom Vertrag, denn entweder kündigt der Vermieter oder der Mieter den Mietvertrag, wobei jeweils die andere Partei damit nicht einverstanden sein muss aber kann. Anders sieht es bei der schnelleren Variante des Aufhebungsvertrages im Mietrecht aus. Wie der Name des Mietaufhebungsvertrages schon verrät, müssen sich beide Parteien einig sein, dass der vorliegende Mietvertrag beendet werden soll – durch Angebot und Annahme. Ein solcher einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag ist in den meisten Fällen immer und auch ohne Einhaltung von bestimmten Fristen möglich. Dieser muss jedoch ausdrücklich und in den meisten Fällen auch schriftlich gegenüber der anderen Vertragspartei vorgenommen werden. Ein mündlicher Mietaufhebungsvertrag ist nur unter strengen Voraussetzungen erlaubt aber nicht empfehlenswert.

Mietaufhebungsvertrag als eine bessere Alternative

Wann sich ein Mietaufhebungsvertrag wohl mehr auszahlt als eine gewöhnliche Kündigung hängt von dem Einzelfall ab. Häufig hängen die Gründe mit dem zeitlichen Faktor zusammen. In den meisten Fällen liegt ein unbefristeter Mietvertrag vor, sodass bei einer ordentlichen Kündigung häufig schon die dreimonatige Kündigungsfrist zu lang ist.

Allerdings gibt es auch Fälle, indem der Vermieter keinen berechtigten Grund für die Kündigung hat und beispielsweise die Wohnung sanieren oder leer verkaufen möchte. Doch das Mietverhältnis kann seitens des Vermieters nur beendet werden, wenn dieser auch einen berechtigten Grund dazu hat. Beispiele hierfür sind Vertragsverletzungen des Mieters, Eigenbedarf oder auch wirtschaftliche Gründe. Sollte man keine dieser Gründe aufweisen können, so kann der Vermieter immer noch zu einem Mietaufhebungsvertrag greifen. Nicht selten bieten in solchen Fällen die Vermieter den Mietern finanzielle Anreize (z. B. eine Umzugskostenpauschale), um ihnen die Situation schmackhafter zu machen.

Das Thema der Eigenbedarfskündigung ist auch häufig im Zusammenhang des Aufhebungsvertrages vertreten. Sollte der Vermieter dem Mieter kündigen wollen, weil er selber in die Wohnung einziehen möchte, so muss er die Kündigungssperrfrist beachten. Bei einer solchen ist der Auszug des Mieters zeitnah nicht möglich, denn es gilt die mieterschützende gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren. In Gebieten mit einem besonders angespannten Wohnungsmarkt, wie es nun häufig auftritt, kann die Kündigungssperrfrist sogar bis auf 10 Jahre angehoben werden. Oft will und kann eine derart lange Frist von den Vermietern nicht hingenommen werden, sodass dieser dem Mieter auch hier finanzielle Anreize in Verbindung mit dem Aufhebungsvertrag nahelegt.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann aber auch Vorteile für die Mieter mitbringen. Sollte man das eigene Mietobjekt gekündigt haben und auf der Suche nach dem neuen Heim Glück haben, sodass man vorher als geplant einziehen kann. So kann man den Vermieter anbieten, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen, um möglichst unproblematisch und schnell das alte Mietobjekt hinter sich zu lassen. In einem erfolgreichen Fall kann man sich so das Bezahlen der doppelten Miete sparen. Um den Vermieter dieses Angebot interessanter zu gestalten, kann man ihn einen neuen Nachmieter vorschlagen. Ob ein solches Angebot Erfolg hat, liegt letztendlich bei dem Vermieter, denn ein besteht kein Zwang oder Pflicht zur Annahme eines solchen Angebots. Das Leben ist nun mal das Leben und es tauchen oft ungeplante Ereignisse und Veränderungen auf, auf welche man häufig kaum Einfluss hat. Trennung/Scheidung, neuer Arbeitsplatz in einer anderen Stadt, schwere Erkrankungen in der weitwohnenden Familie. All diese Umstände können einen Umzug und somit auch eine Kündigung notwendig machen. In solchen individuellen Fällen ist es dem Mieter möglich die schwere finanzielle Lage der doppelten Mietzahlungen und unangenehmen Situationen mit einem Mietaufhebungsvertrag zu umgehen. Bei dem Tod eines Mieters wäre es eine gelungene Lösung für dessen Nachkommen.

Der Aufhebungsvertrag im Mietrecht tritt aber auch oft mit dem Thema der Lebens- und Wohngemeinschaften zusammen auf. In solchen vereinbarten Gemeinschaften treten oft alle Bewohner des Mitobjekts als Hauptmieter im abgeschlossenen Mietvertrag auf. Dementsprechend kann dieser Mietvertrag auch nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. In solchen Situationen stößt man nicht selten auf Meinungsverschiedenheiten. Sollte es beispielsweise zu einer Beziehungskrise zwischen dem Paar kommen oder muss ein Mitbewohner aus der Wohngemeinschaft, beispielsweise aufgrund des Wechsels der Universität, umziehen, kann die Situation mit einen Mietaufhebungsvertrag problemlos gelöst werden.

Gang und gebe ist der Aufhebungsvertrag bei den Zeitmietverträgen, also in Situationen wo die Mietverträge für eine bestimmte Zeitspanne abgeschlossen werden. In diesen Fällen braucht der Mieter sein Mietobjekt nicht zu kündigen, denn mit dem Ende des vertraglich vereinbarten Zeitraumes läuft ein Zeitmietvertrag automatisch aus. Sollte man dennoch früher als geplant und vereinbart ausziehen wollen, also aus dem Mietverhältnis vorzeitig ausscheiden, so kann auch hier eine Aufhebung des Mietvertrages abgeschlossen werden.

Voraussetzungen eines Mietaufhebungsvertrags

Zuerst sollte man prüfen, ob der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages wirklich nötig und auch vorteilhaft ist oder ob eine fristgerechte Kündigung für Sie vollumfänglich ausgeschlossen ist. Denn häufig will die andere Vertragspartei bei Aufhebungsverträgen eine Gegenleistung – prüfen Sie also, was günstiger für Sie ist. Außerdem sollten Sie als Mieter überprüfen, ob der im Vertrag eingetragene Kündigungsverzicht auch tatsächlich rechtswirksam ist. Vor dem Unterschreiben eines Mietaufhebungsvertrages sollten Sie im Hinterkopf behalten, dass Sie mit Ihrer Unterschrift auf den gesetzlichen Kündigungsschutz verzichten.

Ein solcher Vertrag über die Aufhebung der Miete kann mündlich abgeschlossen werden, denn die Schriftform ist grundsätzlich nicht zwanghaft. Dennoch empfiehlt es sich diesen schriftlich zu formulieren, um unangenehme Fälle zu vermeiden sowie zur Beweiszwecken. Beide Vertragsparteien sollten jeweils eine Ausführung bekommen, welche auch von beiden unterschrieben sein muss. Obwohl der Inhalt des Mietaufhebungsvertrages grundsätzlich frei von den Vertragsparteien zu gestalten ist, sollten Sie die nachfolgenden Punkte genauer anschauen, denn diese sollten in einem Mietaufhebungsvertrag nicht fehlen, wenn Sie Streitigkeiten und Missverständnisse vermeiden wollen:

• • • Beide Vertragsparteien müssen mit denen aus dem vorliegenden Mietvertrag identisch sein
    • Das Mietobjekt muss aus dem Aufhebungsvertrag genau hervorgehen
    • Genaue Angaben zur Mietobjekt, das Datum des Auszuges und der damit in Zusammenhang stehende Mietvertrag dürfen nicht vergessen werden
    • Zwischen den beiden Vertragsparteien vereinbarte Daten zum Auszug und zur Übergabe
    • Außerdem müssen die eventuell vereinbarten Angaben zu den Schönheitsreparaturen benannt sein
    • Die finanziellen Ansprüche beider Vertragsparteien sowie deren Ausgleich sollten so detailliert wie möglich aufgeführt werden
    • Das Zahlungsziel als auch mögliche Abfindungen müssen aufgelistet sein
    • In manchen Fällen bleiben bestimmte Einrichtungsgegenstände in dem Mietobjekt, hierzu muss eine detaillierte Angabe erfolgen
    • Nicht fehlen darf auch eine Regelung zur Betriebskostenabrechnung, deren Auszahlung oder Begleichung sowie die Regelung zur Rückzahlung der hinterlegten Mietkaution
    • Unverzichtbar ist auch der Hinweis, dass der Mieter kein Widerspruchsrecht besitzt

Eine mietvertragliche Verpflichtung zu einer Aufhebung des abgeschlossenen Mietvertrags ist unzulässig, also unwirksam. Dabei handelt es sich um eine Klausel, die unter bestimmten Umständen eine Verpflichtung zur Mietvertragsaufhebung durch den Mieter vorsieht. Außerdem ist eine mietvertragliche Vereinbarung unwirksam, dass im Falle der vorzeitigen Auflösung des Vertrages der Mieter eine Schadens- oder Kostenpauschale zu bezahlen hat.

Recht auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis

Grundsätzlich hat der Mieter keinen Anspruch auf eine vorzeitige Entlassung aus dem bestehenden Mietvertrag. Lediglich ausnahmsweise, wenn der Mieter an der Aufhebung ein berechtigtes Interesse besitzt und dem Vermieter einen passenden Nachmieter stellt, kann sich ein solcher Anspruch ergeben. Solche Ausnahmen liegen nicht bereits dann vor, wenn der Mieter ein ihn passenderes Mietobjekt gefunden hat. Genauer gesagt, muss das Interesse von ihm das Interesse des Vermieters am Bestand des Vertrages deutlich übertreffen. In den folgenden Sachverhalten haben Gerichte ein solches berechtigtes Interesse des Mieters bejaht:

• • • Schwere Erkrankung des Mieters
    • Dringender Umzug des Mieters in ein Altersheim
    • Zwingender beruflicher Ortswechsel des Mieters
    • Erhebliche Erweiterung der Familie des Mieters
    • Missglückte Ehe zwischen den Mietern, wobei das Mietobjekt für einen einzigen Mieter zu groß und zu teuer ist

Einer Anfechtung des Mietaufhebungsvertrages brauchen Sie nicht befürchten, denn diese ist grundsätzlich aufgrund beiderseitigen Einverständnisses für die Aufhebung nicht möglich. Ebenso ist eine einseitige Rücknahme nicht möglich. Dennoch gibt es Ausnahmen, wenn der Mieter eine arglistige Täuschung dem Vermieter nachweisen kann – oder andersherum. Eine solche arglistige Täuschung beruht beispielsweise auf falscher Angaben, die in der wechselseitigen Vereinbarung des Mietaufhebungsvertrages zu finden sind.

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