Zwischen dem Beenden eines Mietverhältnisses und der Rückgabe des Mietobjekts durch den Mieter kann im Einzelfall viel Zeit vergehen, insbesondere wenn es zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommt. Doch sobald das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter entweder durch eine Kündigung oder bei einem Zeitmietverhältnis durch Zeitablauf beendet ist, ist der Mieter zur Rückgabe verpflichtet. Dem Mieter steht dann kein Nutzungsrecht an der Mietsache mehr zu.
Es kommt jedoch gelegentlich vor, dass der Mieter dieser Verpflichtung zur Herausgabe gemäß § 546 Absatz 1 BGB nicht nachkommt und die Mietsache weiterhin nutzt – beispielsweise, indem er einfach nicht aus der Wohnung auszieht. Nach Beendigung eines Mietverhältnisses kann der Vermieter rechtlich keine Miete mehr verlangen. In solchen Fällen steht dem Vermieter jedoch unter anderem für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete gemäß § 546a Absatz 1 BGB zu.
Darüber hinaus kann der Vermieter auch Schadenersatz gemäß § 546a Absatz 2 BGB geltend machen. Der Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht besser gestellt sein soll als während des bestehenden Mietverhältnisses. Nutzungsentschädigung bedeutet in diesem Zusammenhang nichts anderes als die Miete, die der Mieter weiterhin an den Vermieter zahlen muss.
Der Vermieter kann jedoch statt der Entschädigung in Höhe der bisherigen Miete eine solche in Höhe der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume verlangen. Er kann demnach zwischen der bisher vereinbarten Miete und der ortsüblichen Miete eigenständig wählen und muss dies in dem Schreiben an den Mieter nicht begründen (BGH-Urt. v. 14.07.1999 – XII ZR 215/97). Die Regelungen der §§ 557 ff. BGB über die Miethöhe sind hierbei nicht anwendbar. Ebenso ist in solchen Situationen auch die Kappungsgrenze nicht relevant.
Voraussetzungen für eine Nutzungsentschädigung:
Um einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung zu erlangen, muss der Mieter dem Vermieter das Mietobjekt trotz einer wirksamen Beendigung des Mietvertrages vorenthalten. Einfacher gesagt: Trotz der bestehenden Rückgabepflicht gibt der Mieter das Mietobjekt nicht an den Vermieter zurück und handelt so vorsätzlich gegen dessen Willen (BGH Urt. v. 07.01.2004 – VIII ZR 103/03).
Ein solcher Fall liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter die vollständige Räumung der Mietsache durch das Zurücklassen von Einbauten, Einrichtungen oder Umbauten unterlässt (OLG Brandenburg Urt. v. 26.03.1997 – 3 U 159/96). Ein weiteres Beispiel ist gegeben, wenn das Mietobjekt vom Hauptmieter untervermietet wurde und der Untermieter sich weigert, auszuziehen (BGH 15.02.1984 – VIII ZR 213/82). In einem solchen Fall ist es unerheblich, ob den Mieter ein Verschulden trifft; auch wenn die Rückgabe aufgrund des Untermieters subjektiv unmöglich ist, liegt eine Vorenthaltung vor. Beide Beispiele gelten jedoch nur, wenn das Mietverhältnis zwischen Vermieter und (Haupt-)Mieter erfolgreich beendet wurde.
Eine Vorenthaltung liegt auch vor, wenn das Mietobjekt nur teilweise zurückgegeben wird oder wenn die Mieträume ohne Schlüssel zurückgegeben werden (KG 15.08.2005 – 12 U 121/04).
Wann liegt keine Vorenthaltung vor?
Eine Vorenthaltung liegt hingegen nicht vor, wenn der Mieter aufgrund objektiver Unmöglichkeit – etwa durch die völlige Zerstörung der Mieträume aufgrund eines Brandes – verhindert ist, die Mietsache zurückzugeben. In einem solchen Fall kann der Vermieter möglicherweise Schadenersatzansprüche gegenüber dem Mieter geltend machen.
Auch liegt keine Vorenthaltung vor, wenn das Mietobjekt in einem mangelhaften Zustand zurückgegeben wird. Ein mangelhafter Zustand liegt beispielsweise vor, wenn die pflichtgemäßen oder vereinbarten Schönheitsreparaturen am Mietobjekt nicht ausgeführt wurden (OLG Düsseldorf Urt. v. 27.03.2003 – 10 U 64/02). In solchen Fällen hat der Vermieter jedoch gesonderte Ansprüche gegenüber dem ehemaligen Mieter.
Des Weiteren liegt keine Vorenthaltung seitens des Mieters vor, wenn das Mietobjekt ungeräumt zurückgegeben wird, weil der Vermieter ein Vermieterpfandrecht geltend macht (vgl. Kammergericht Berlin, Urteil vom 6. Dezember 2012, 8 U 220/12, Rn. 4).
Wer ist beweispflichtig?
Für den Umstand, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde (durch Kündigung oder gegebenenfalls durch Zeitablauf), ist der Vermieter beweispflichtig. Andernfalls würde ihm kein Anspruch auf Nutzungsentschädigung zustehen. Darüber hinaus muss der Vermieter die Höhe des geltend gemachten Anspruchs, also die Höhe des Schadens und der Nutzungsentschädigung, nachweisen. Er muss detailliert darlegen und beweisen können, dass ihm durch die momentane Situation ein Schaden entstanden ist.
Wie sehen das Räumungsverfahren und die Nutzungsentschädigung in der Praxis aus?
Zuerst sollte der Vermieter einen gerichtlichen Räumungstitel (Urteil) erwirken. In diesem wird dem Mieter eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO gewährt. Für die Dauer dieser Räumungsfrist liegt kein Vorenthalten der Mietsache im Sinne von § 546a Absatz 1 BGB vor. Denn in rechtlicher Hinsicht ist das Mietverhältnis erst mit dem Ablauf einer solchen Räumungsfrist ordnungsgemäß beendet. In dieser Phase schuldet der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins, jedoch noch keine Nutzungsentschädigung. Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung ergibt sich erst nach Ablauf der Räumungsfrist, wenn der Mieter das Mietobjekt trotz Fristablauf nicht an den Vermieter zurückgibt. Ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter das Recht, Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete oder sogar der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Somit stehen dem Vermieter zwei Methoden zur Berechnung der Nutzungsentschädigung zur Verfügung. Um den Anspruch auf die Zahlung einer zukünftigen Nutzungsentschädigung im Fall einer nicht fristgemäßen Rückgabe des Mietobjekts nach Ablauf der Räumungsfrist zu sichern, kann der Vermieter diesen Anspruch bereits gleichzeitig mit der Klage auf Räumung verbinden und entsprechend geltend machen (BGH 20.11.2002 – VIII ZB 66/02).
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es erhebliche Nachteile für den Mieter gibt, wenn er nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache weiterhin nutzt. Eine fehlende Möglichkeit zur Anmietung einer neuen Wohnung entschuldigt den verspäteten Auszug oder die verzögerte Räumung nicht. In solchen Fällen muss der Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe von mindestens der bisherigen Miete zahlen. In den meisten Fällen wird vom Vermieter die ortsübliche Miete für vergleichbare Räume verlangt. Außerdem kann ein Schaden des Vermieters entstehen, wenn er die nicht freigemachten Mieträume zu einer höheren Miete vermieten könnte. In solchen Situationen wird der Schaden aus der Differenz zwischen der bisherigen Miete und derjenigen berechnet, die bei rechtzeitiger Räumung hätte erzielt werden können. Wichtig bei Nutzungsentschädigungen ist, dass der Mieter gegen den Willen des Vermieters handelt. Demnach liegt beispielsweise kein Nutzungsausfall gemäß § 546a Absatz 1 BGB vor, wenn der Mieter den Besitz an dem ansonsten bereits geräumten Mietobjekt behält, um auf Wunsch des Vermieters Mängelbeseitigungsarbeiten durchzuführen (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2010, VIII ZR 326/09, Rn. 2). In solchen Fällen ist gemäß § 254 BGB stets auf ein Mitverschulden des Vermieters zu achten.
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