Derzeit hält die Corona Pandemie das ganze Land im Schwitzkasten nahezu alle Lebensbereiche sind betroffen. Die Kinos und Theater haben zu, Restaurants und Bars bleiben geschlossen, ebenso wie Schulen. Die meisten kleinen Läden mussten zwangsweise schließen oder dürfen nur in sehr begrenztem Umfang ihrer Tätigkeit nachgehen. Viele Arbeitnehmer arbeiten, sofern sie können, aus dem Homeoffice. Von diesen schweren wirtschaftlichen Einschnitten werden insbesondere Kleinunternehmer betroffen, da ihre Einkünfte ausbleiben. Und auch Arbeitnehmer müssen mit finanziellen Einbußen rechnen. Viele stellen sich nun die Frage, wie sie die Miete für ihre Wohnung oder beispielsweise ihr Ladengeschäft bezahlen sollen.
Dieser Beitrag soll zunächst die grundsätzliche Rechtslage erläutern. Ferner hat die Bundesregierung Maßnahmen beschlossen, die solchen Sorgen vorbeugen sollen. Daher soll ebenfalls erklärt werden, was die neu beschlossenen Maßnahmen konkret für Sie bedeuten.
Grundsätzliche Regelungen im Mietrecht
Das Mietrecht ist sowohl für Wohnraummieten, also auch für gewerbliche Mieten im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es findet sich in den §§ 535 – 597 BGB und enthält unter anderem Regelungen zur Kündigung des Mietvertrags. Unbefristete Mietverträge können entweder innerhalb einer Frist gekündigt werden oder aber fristlos. Eine außerordentliche fristlose Kündigung darf gemäß § 543 I 1 BGB nur aus wichtigem Grund ausgesprochen werden. Ein wichtiger Grund liegt zum Beispiel vor, wenn ein Mieter in der gemieteten Wohnung randaliert oder sich ähnliches zuschulden kommen lässt. Insbesondere liegt aber nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB auch ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter die Miete zweimal hintereinander nicht zahlt. Handelt es sich um die Miete von Wohnraum, kann er die Kündigung durch sofortiges Nachzahlen gemäß § 569 III Nr. 2 S. 1 BGB einmal unwirksam machen. Dies gilt aber beispielsweise nicht für Unternehmer, die einen Ladenraum angemietet haben. Wieso der Mieter nicht zahlen kann, ist dabei grundsätzlich egal. Fällt nun das Gehalt oder die Einnahmen aus dem Ladengeschäft aus, sodass man die Miete länger als zwei Monate nicht zahlen kann, droht eine Kündigung. Solche Geldnöte sind insbesondere in der Corona-Krise zu befürchten.
Vorrübergehende Änderung des Mietrechts durch die Bundesregierung
Um den Befürchtungen einer Kündigung aufgrund von Geldnöten, die durch die Corona-Krise entstanden sind, entgegenzuwirken, hat die Bundesregierungen eine vorübergehende Änderung des Mietrechts beschlossen. Die Möglichkeit der fristlosen Kündigung (und auch der ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB) aufgrund von ausbleibenden Mietzahlungen ist für den Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 eingeschränkt worden. Sie hat die Einführung eines Artikels 240 EGBGB beschlossen, in dessen § 2 Absatz 1 folgendes festgelegt wird:
„Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht
allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni
2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen
der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und
Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.“
Dies bedeutet, dass eine Kündigung wegen ausstehender Mieten aus dem Zeitraum von April bis Juni unwirksam ist, wenn die Zahlungsprobleme auf der Corona-Krise resultieren. Dies stellt eine Ausnahme von dem Grundsatz dar, dass der Grund des Zahlungsproblems für die Wirksamkeit der Kündigung egal ist. Ist der Grund die Auswirkung der Corona-Krise, ist die Kündigung unwirksam.
Jedoch muss der Mieter glaubhaft machen, dass ein Zusammenhang zwischen der Corona-Krise und dem Zahlungsausfall besteht. Es muss also wahrscheinlich sein, dass seine Nichtzahlung der Miete auf den Folgen der Pandemie beruht. In der Gesetzesbegründung werden einige Möglichkeiten aufgezeigt, wie das Glaubhaftmachen funktionieren kann.
– durch Versicherung an Eides Statt
– durch den Antrag bzw. die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen
– durch eine Bescheinigung des Arbeitgebers, in der ein Verdienstausfall bestätigt wird
– durch sonstige Bescheinigungen, die Ausfälle des Einkommens bestätigen
Für Gewerbetreibende, deren Gewerbe im Rahmen der Bekämpfung der Ausbreitung des Virus von einer Behörde untersagt wurde, reicht allein schon der Hinweis auf die behördliche Untersagung.
Ferner wird im letzten Satz klargestellt, dass sonstige Kündigungsrechte des Vermieters erhalten bleiben. Wenn also Mietrückstände aus einem früheren Zeitraum bestehen, sind diese trotzdem zu zahlen bzw. kann deren Nichtzahlung trotzdem zur wirksamen Kündigung führen. Und auch für sonstiges Verschulden bspw. Randalieren in der Wohnung kann der Vermieter weiterhin kündigen. Es sollen ja schließlich nur Zahlungsausfälle „aufgefangen“ werden, die mit der Corona-Krise zusammenhängen.
In § 2 Absatz 4 ist außerdem geregelt, dass dieser Kündigungsschutz bis zum 30.06.2022 gilt. Dies bedeutet, dass die angefallenen Mietrückstände bis Ende Juni 2022 nachgezahlt werden müssen. Erfolgt dies nicht, kann wirksam gekündigt werden. Die Mieter haben also 2 Jahre Zeit, die Mieten nachzuzahlen. So bekommen die Vermieter trotzdem ihr Geld, die Mieter haben jedoch eine Verschnaufpause, um das Geld aufzutreiben.
Was mache ich nun als Mieter, wenn ich meine Miete in dem Zeitraum von April bis einschließlich Juni nicht fristgerecht zahlen kann?
- Vermieter informieren
- Bescheinigung über Verdienst- oder Einkommensausfall besorgen (z.B. vom Arbeitsgeber)
oder bei einem Anspruch auf staatliche Leistungen diese beantragen (Antrag und/oder Bescheinigung aufheben)
Als Gewerbetreibender (z.B. Hotelier, Gastwirt, etc.) die behördliche Verfügung aufbewahren, aufgrund derer der Gewerbebetrieb untersagt wurde
- Miete bis zum 30.06.2022 nachzahlen
Als Vermieter kann ab dem 01.07.2022 wieder gekündigt werden, wenn offene Mieten aus dem Zeitraum von April bis einschließlich Juni 2020 nicht nachgezahlt werden.
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.