In reinen Wohngebieten, wie sie durch § 3 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) definiert sind, ist grundsätzlich nur das Wohnen zulässig. Gemäß § 3 Abs. 2 BauNVO sind Wohngebäude hier die Hauptnutzung. Unter bestimmten Umständen können aber auch Läden, Handwerksbetriebe und kleine Beherbergungsbetriebe zugelassen werden, wie § 3 Abs. 3 BauNVO beschreibt. Seit 2017 spielt zudem der § 13a BauNVO eine wichtige Rolle, der viele rechtliche Auseinandersetzungen nach sich zog – oft vermeidbar durch eine frühzeitige juristische Beratung.
Warum Ferienwohnungen keine Wohnnutzung sind
Ferienwohnungen fallen nicht unter den Begriff der Wohnnutzung. Wohnen ist durch eine dauerhafte häusliche Nutzung geprägt, die auf eine langfristige Eigengestaltung des Haushalts ausgerichtet ist. Bei Ferienwohnungen, die nur temporären Aufenthalt bieten, fehlt diese auf Dauer angelegte Häuslichkeit. Dieser Unterschied ist durch mehrere Gerichtsentscheidungen klar bestätigt (z.B. Nds. OVG, Beschluss vom 18.07.2008 – 1 LA 203/07).
Ferienwohnungen werden üblicherweise nur wochenweise vermietet und von ständig wechselnden Gästen genutzt, was sie grundlegend von dauerhaft bewohnten Wohnungen unterscheidet. Durch die unregelmäßige Nutzung und den ständigen Gästewechsel entstehen unterschiedliche Auswirkungen auf das Umfeld, die eine Unterscheidung in der Bauplanung rechtfertigen.
Ferienwohnungen als Beherbergungsbetriebe: Was hat sich 2017 geändert?
Trotz der oben beschriebenen Unterschiede zwischen Wohn- und Feriennutzung können Ferienwohnungen seit 2017 unter bestimmten Voraussetzungen als kleine Beherbergungsbetriebe eingestuft werden. Dies ermöglicht es, Ferienwohnungen in Ausnahmefällen in reinen Wohngebieten zu genehmigen, wie § 13a BauNVO festlegt.
§ 13a BauNVO: Die Regelung im Detail
§ 13a BauNVO erlaubt es, Ferienwohnungen als Beherbergungsbetriebe zu betrachten, wenn sie einem wechselnden Personenkreis zur kurzfristigen Nutzung zur Verfügung gestellt werden und gegenüber der Hauptnutzung des Gebäudes von untergeordneter Bedeutung sind. Das bedeutet, dass Ferienwohnungen zulässig sein können, wenn sie nur eine ergänzende Nutzung in einem überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäude darstellen.
Ferienwohnungen in reinen Wohngebieten: Wann sind sie erlaubt?
Der § 13a BauNVO bedeutet nicht, dass Ferienwohnungen grundsätzlich in reinen Wohngebieten erlaubt sind. Vielmehr sind sie nur in Ausnahmefällen zulässig, und auch nur dann, wenn die Feriennutzung eine untergeordnete Rolle spielt. Ein Beispiel hierfür wäre die Vermietung einer kleinen Einliegerwohnung, die sich im Störpotenzial mit einem kleinen Beherbergungsbetrieb vergleichen lässt.
Wichtig ist, dass die Ferienwohnung nicht zur Hauptnutzung des Gebäudes wird. Wenn die Ferienwohnnutzung die Hauptnutzung dominiert, könnte dies zu einer Ablehnung führen, es sei denn, andere gewichtige Gründe sprechen für die Vereinbarkeit mit dem Baugebiet (VG Hannover, Beschluss vom 23. Juli 2020 – 4 B 2507/20).
Keine automatische Änderung bestehender Bebauungspläne durch § 13a BauNVO
Viele Eigentümer gehen fälschlicherweise davon aus, dass § 13a BauNVO automatisch bestehende Bebauungspläne ändert. Das ist jedoch nicht der Fall. Eine neue Norm in der Baunutzungsverordnung führt nicht dazu, dass bestehende Bebauungspläne angepasst werden müssen. Die Baunutzungsverordnung gilt grundsätzlich nicht direkt für den Bürger, mit Ausnahme von § 15 BauNVO. Das bedeutet, dass durch die Einführung des § 13a BauNVO die Rechtslage eines bereits bestehenden Bebauungsplans unverändert bleibt.
Voraussetzungen für eine Ausnahmegenehmigung nach § 13a BauNVO
Ob eine Ferienwohnung im reinen Wohngebiet ausnahmsweise erlaubt werden kann, hängt von einer genauen Prüfung des Einzelfalls ab. Im Normalfall muss die Feriennutzung gegenüber der Wohnnutzung untergeordnet sein. Wenn eine Ferienwohnung lediglich eine Ergänzung zu einer hauptsächlich wohnlich genutzten Immobilie darstellt, kann eine Genehmigung möglich sein.
Wichtig ist, dass die Ferienwohnung sich nahtlos in die Umgebung einfügt und keinen erhöhten Störfaktor darstellt. Eine höhere Belegungsdichte oder eine intensive Nutzung kann zu einem Ablehnungsgrund werden, da sie die Ruhe und Ordnung eines reinen Wohngebiets beeinträchtigen könnte.
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