Mietrecht: Ist für Eigenbedarf ein Umbau notwendig, sollte die Kündigung erst nach Baugenehmigung erfolgen

Amtsgericht Hamburg, 26.10.2023, Az.: 49 C 294/22

In vielen Fällen will ein Käufer eines Hauses das Haus selbst für sich und seine Familie nutzen. Dann ist eine Eigenbedarfskündigung notwendig. Wie verhält es sich aber, wenn für die Nutzung durch Eigenbedarf das Haus erst umgebaut werden muss? Ist Voraussetzung für die Eigenbedarfskündigung dann, dass bereits eine Baugenehmigung erteilt oder zumindest beantragt wurde? Damit hatte sich das Amtsgericht Hamburg in dem hier besprochenen Fall zu beschäftigen.

Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens

Klägerin war Vermieterin und nahm die beklagte Mieterin wegen Eigenbedarfs in Anspruch.

Die Klägerin, eine juristische Person hatte das Mietverhältnis gekündigt, weil ein Gesellschafter  das Haus mit den drei dort vorhandenen Wohnungen zukünftig mit seiner Familie, d. h. seiner Frau und drei Kindern, als Einfamilienhaus nutzen wolle. Hierzu wollte der Gesellschafter die verschließbaren Wohnungseingangstüren entfernen, so dass letztlich der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, bei dem es sich nach der Erbauung zunächst um ein Einfamilienhaus gehandelt hatte, wiederhergestellt werden würde.

Klägerin hatte Baugnehmigung weder erhalten noch beantragt und plante dieses auch nicht

Eine dahingehende Baugenehmigung war von der Klägerin allerdings weder vor der Kündigung noch während des laufenden Verfahrens beantragt worden.

Die Klägerin argumentierte, dass es einer Baugenehmigung für den Umbau in ein Einfamilienhaus nicht bedürfe, da es sich der Sache nach um einen Rückbau handele und im Übrigen auch keine Auflagen etwa zu einem zweiten Rettungsweg zu erwarten seien, da seitlich am Gebäude angeleitert werden könne.

Entscheidung des Amtsgerichts Hamburg

Gericht entschied, dass Eigenbedarfskündigung „auf Vorrat“ erklärt worden sei

Das Amtsgericht Hamburg entschied, dass ein Räumungsanspruch nicht bestünde. Bei der Eigenbedarfskündigung handele es sich um eine unzulässige Vorratskündigung, da die Klägerin für den Umbau eine Baugenehmigung benötige und zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung nicht beabsichtigt habe, diese einzuholen.

Baugenehmigung müssen zwar nicht vorliegen, aber zumindest geplant sein

Zwar setze die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfes auch bei durch den Selbstnutzungswunsch erforderlichen Umbaumaßnahmen nicht voraus, dass eine Baugenehmigung schon bei Ausspruch der Kündigung vorliege (vgl. OLG Frankfurt, Rechtsentscheid Mietsachen v. 25.06.1992). Es genüge insoweit, wenn die Baugenehmigungsfähigkeit gegeben sei (vgl. AG Hamburg-St. Georg ZMR 2015, 35). Allerdings müssten die geplanten Umbaumaßnahmen bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung so konkret geplant sein, damit die Realisierbarkeit des Bauvorhabens geprüft werden könne. Eine Kündigung ins Blaue hinein ohne entsprechende verlässliche baustatische und baugenehmigungsrechtliche Vorprüfung sei nicht ausreichend (vgl. AG Hamburg-Altona ZMR 2014, 456). Insoweit genüge es grundsätzlich, wenn die Genehmigung bereits beantragt worden bzw. mit dem Antrag bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegend zu rechnen sei.

Ohne Genehmigung sei der notwendige Umbau nämlich nicht möglich

Sei jedoch eine Baugenehmigung erforderlich und entscheidet sich der Vermieter, diese nicht einzuholen, stelle sich die Kündigung wegen Eigenbedarfes als unzulässige Vorratskündigung dar. Denn ohne entsprechende Genehmigung sei der Umbau in ein Einfamilienhaus nicht in rechtlich zulässiger Weise umsetzbar. Ein Vermieter dürfe erst dann kündigen, wenn seine Planung ein Stadium erreicht habe, in dem beurteilt werden könne, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertige (vgl. Ag Hamburg-Altona, Urteil v. 17.04.2020 zum Az.: 318c C 5/19).

Quelle: Amtsgericht Hamburg

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