Amtsgericht Düsseldorf, 07.08.2017, Az.: 25 C 447/16
Nach § 573 Abs. 1, 2 BGB kann ein Vermieter nur aufgrund eines berechtigten Interesses ein Mietverhältnis ordentlich kündigen. Ein berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Bei der sogenannten Eigenbedarfskündigung kündigt der Vermieter eine Wohnung um diese für sich, seine Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Hierbei muss dieser konkret dartun und beweisen, dass ein Eigenbedarf tatsächlich vorliegt. Demnach muss er die Bedarfsperson, den Bedarfszweck und den Bedarfsgrund darlegen.
Eine Kündigung darf somit nur dann ausgesprochen werden, wenn die vorgenannten Voraussetzungen, die zu beweisen sind, tatsächlich bereits gegeben sind. Eine reine Vorratskündigung ist hingegen unzulässig.
In dem vorliegenden Urteil geht es um die Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung gegeben ist und ob diese hinreichend konkret begründet wurde.
Facts of the Case:
Vermieter wollten mit ihren Kindern und der Mutter in das Haus einziehen
Die Parteien streiten über die ordnungsgemäße Kündigung wegen Eigenbedarf. Die Kläger als Vermieter begehren mit der Klage die Räumung der streitgegenständlichen und von der Beklagten zum 01.10.2002 angemieteten Wohnung.
Die Kläger kauften das Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet im Januar 2016 von der T. Grundstücksgemeinschaft. Mit Schreiben vom 15.03.2016 kündigten die Kläger der Beklagten die Wohnung zum 31.11.2016 wegen Eigenbedarf. Hierzu führten sie aus, dass die Kündigung aus § 573 Abs. 2 Ziff. 2 BGB wegen Eigenbedarf erfolgen würde. Sie benötigten das gesamte von ihnen erworbene Haus um dort gemeinsam mit ihren Kindern und der Mutter zu wohnen und zu arbeiten.
Das Haus solle zu diesem Zwecke ab Januar 2017 umgebaut werden. Das 2. OG, wo sich auch die streitgegenständliche Wohnung befände, solle zu Schlafzimmern und Badezimmern werden.
Mieter widersprachen der Kündigung und hielten den Eigenbedarf für vorgeschoben
Mit Schreiben vom 03.08.2016, 19.10.2016 und 27.10.2016 widersprach die Beklagte der Kündigung und ließ durch ihren Prozessbevollmächtigten vortragen, dass sie von einem vorgeschobenen Eigenbedarf ausginge.
Die Kläger erwiderten hierauf, dass das gesamte Haus umgebaut werden soll, da sie dort mit ihren drei Kindern und der Mutter einziehen wolle. Im Weiteren möchte die Familie in dem Haus ihrer freiberuflichen Tätigkeit nachgehen. Dies haben sie den Mietern gleich nach dem Erwerb des Hauses mitgeteilt und ihnen die Möglichkeit gegeben, sich die Umbaupläne anzusehen. So sollen aus der Wohnung der Beklagten die Kinderzimmer, das Elternschlafzimmer, sowie ein Bad entstehen. Im Weiteren solle es ein Gästezimmer für die älteste Tochter geben. Die Mutter des Klägers solle eine eigene Wohnung erhalten, welche sich über einen Teil des Erdgeschosses sowie des 1. Obergeschosses erstrecken solle. Hierzu begehrt der Kläger nunmehr die Räumung der streitgegenständlichen Wohnung.
Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf
Das Amtsgericht Düsseldorf sah die Eigenbedarfskündigung als unwirksam an
Das Amtsgericht Düsseldorf urteilte, dass die Klage zulässig aber unbegründet sei. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus §§ 546 Abs. 1, 985 BGB. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs vom 15.03.2016 sei formell unwirksam und habe daher das Mietverhältnis nicht beendet.
Nach § 573 Abs. 1 S. 1 BGB seien die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dieser formalen Anforderung seien die Kläger mit ihrem Schreiben nicht hinreichend gerecht geworden, obwohl dies eine zwingende Wirksamkeitsvoraussetzung bei der ordentlichen Kündigung sei.
Der Vermieter habe weder die Bedarfspersonen namentlich benannt noch den Bedarfsgrund angegeben
Das Begründungserfordernis solle dafür sorgen, dem Mieter schnellstmöglich konkret Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihm somit auch die Möglichkeit zu geben, alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu unternehmen. Hierfür sei es erforderlich, dass der Kündigungsgrund so bezeichnet sei, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden könne. Daher sei es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich erforderlich, dass die Person, die die Wohnung benötigt, benannt wird und die Interessen am Eigenbedarf dargelegt werden.
Im Kündigungsschreiben der Kläger seien weder die Bedarfspersonen vollständig angegeben noch deren jeweiliger Bedarfsgrund genannt.
Es seien weder die Anzahl der Personen, insbesondere der Kinder erkennbar noch seien die Begründung, dass das Haus zum Wohnen und Arbeiten dienen soll, ausreichend. Es fehle an vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen. Diese seien zwar nicht im Detail anzugeben, demnach seien keine überspannten Anforderungen an den Vermieter zu stellen.
Die Kernthesen müssten im Kündigungsschreiben benannt werden
Jedoch müssten die Kernthesen im Kündigungsschreiben genannt werden. Hierzu würden bei der Bedarfskündigung Angaben über: fehlende anderweitige Unterbringung am Ort, bisherige Wohnung wurde vom Vermieter gekündigt, bisherige Wohnung zu klein oder zu groß, gesundheitliche oder Altersgründe, berufliche oder schulische Gründe, statt zur Miete im Eigentum wohnen oder vermietete Wohnung für Zwecke des Vermieters besser geeignet als bisherige Wohnung zählen.
Diesen Anforderungen werde das Kündigungsschreiben der Kläger nicht gerecht. Daher könne die Beklagte die Vernünftigkeit und Nachvollziehbarkeit der Kündigung nicht nachvollziehen.
Im Weiteren genüge der Verweis auf ein zuvor nicht genau konkretisiertes Gespräch, in dem womöglich Einzelheiten näher erklärt worden sind, nicht aus. Insbesondere, da die Kläger nicht vorgetragen hätten, dass die Beklagte in Hinblick auf Treu und Glauben nach § 242 BGB sich nicht auf die fehlende Begründung hätte berufen dürfen. Vor allem da die Kläger selber vorgetragen hätten, dass die Beklagte von der Möglichkeit der Einsichtnahme in die Umbaupläne keinen Gebrauch gemacht habe und auch jeglichen Kontakt ablehne.
Daher hätte das Kündigungsschreiben eine Begründung enthalten müssen und es hätte nicht nur ein Verweis auf ein Gespräch gemacht werden müssen. Mithin sei die Klage unbegründet.
Quelle: Amtsgericht Düsseldorf
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