Landgericht Köln, 02.12.2016, Az.: 10 S 99/16
Mieterin stellte immer wieder Gegenstände im Hausflur ab (Schuhregal, Kartons, etc.)
Die Beklagte in diesem Fall war Mieterin, Klägerin war die Vermieterin einer Wohnung in Köln. Die Beklagte hatte sich über mehrere Jahre hinweg den Wünschen und zulässigen Vorgaben ihrer Vermieterin widersetzt und ihr Verhalten nicht einem angemessenen Miteinander mit allen anderen Mietern im Haus angepasst. Trotz immer wieder erfolgten Aufforderungen und Abmahnungen hat die Beklagte immer wieder Gegenstände – unter anderem ein Schuhregal, zahlreiche ummantelte 5-Liter-Glasgefäße und Kartons – im Treppenhaus abgestellt.
Das Treppenhaus ist als Zugang zu den jeweiligen Wohnungen und als Fluchtweg definiert und muss aus brandschutz- und versicherungsrechtlichen Gründen freigehalten werden.
Schließlich kündigte die Klägerin der Beklagten fristgemäß. Als die Beklagte nicht auszog, legte die Klägerin Räumungsklage beim Amtsgericht Köln ein. Dieses wies die Klage ab. Hiergegen richtete die Klägerin eine Berufung zum Landgericht Köln.
Judgment of the Cologne Regional Court:
Das Landgericht Köln urteilte nun, dass die form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Klägerin Erfolg habe.
Landgericht Köln sieht Anspruch der Vermieterin auf Räumung der Wohnung
Der Klägerin stünde gegen die Beklagte ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn jedenfalls ihre im Schreiben vom 11.08.2015 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung habe das Mietverhältnis, das zwischen den Parteien bestand, beendet.
Ein Kündigungsgrund gemäß § 573 BGB habe vorgelegen. Danach stehe dem Vermieter ein ordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses habe. Ein solches sei nach § 573 Abs. 2 Nr.1 BGB gegeben, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt habe. In diesem Zusammenhang isei zu berücksichtigen, dass vertragliche Pflichtverletzungen im Sinne von § 573 BGB zwar nicht nur unerheblich sein dürften. Allerdings sei eine ordentliche Kündigung eines Vermieters nicht nur dann möglich, wenn Gründe vorliegen, die ihn auch zu einer fristlosen Kündigung im Sinne der §§ 543 Abs.1, 569 Abs.2 BGB berechtigen würden, sondern bereits bei Pflichtverstößen geringeren Gewichts; es seit insbesondere nicht zu verlangen, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Vertrages bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar sei (BGH, Urteil vom 11.01.2006, – VIII ZR 364/04 -, NJW 2006, S.1585, Rz. 19 m.w.N.).
Mieterin habe sich über Jahre rechtswidrig den Wünschen der Vermieterin widersetzt
Gemessen an diesem Maßstab stelle sich das Gesamtverhalten der Beklagten im streitgegenständlichen Objekt als erhebliche Pflichtverletzung dar, welche die Klägerin zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt habe. Denn die Beklagte habe sich nach dem festgestellten Sachverhalt über mehrere Jahre hinweg den Wünschen und zulässigen Vorgaben ihrer Vermieterin widersetzt und ihr Verhalten nicht einem angemessenen Miteinander mit allen anderen Mietern im Haus angepasst. So habe sie trotz der Schreiben der Klägerin vom 24.11.2008, 15.03.2010, 23.01.2013, 04.09.2013, 06.03.2015, 17.04.2014, 14.04.2015, und 30.04.2015, in denen die Klägerin das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus rügte und die Beklagte unter Fristsetzungen zur Abhilfe aufforderte, immer wieder Gegenstände – unter anderem ein Schuhregal, zahlreiche ummantelte 5-Liter-Glasgefäße und Kartons – im Treppenhaus abgestellt.
Tenant guilty of disturbing the peace
Durch dieses vertragswidrige Verhalten habe sie den Hausfrieden derart gestört, dass unter Abwägung der beiderseitigen Belange ein deutlich überwiegendes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietverhältnisses gegeben sei. Dies gelte umso mehr, als die Beklagte sich bis zuletzt uneinsichtig gezeigt habe, für sich nämlich das Recht in Anspruch genommen habe, Gegenstände im Treppenhaus abstellen zu dürfen. Dass sie dazu nicht berechtigt gewesen sei, ergebe sich bereits daraus, dass der Hausflur nicht Gegenstand des Mietvertrages sei und der entgegenstehende Wille ihrer Vermieterin an Hand der genannten Schreiben unzweifelhaft zu erkennen gewesen sei. Entgegen der Ansicht der Beklagten könnten die Aufforderungen der Klägerin an die Beklagte, das Treppenhaus zu räumen, auch nicht – etwa vor dem Hintergrund von Wasserschäden in der Wohnung ihrer Mutter – als rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Da nämlich das Treppenhaus im Brandfall einen Fluchtweg darstelle, sei der Vermieter bereits aus Brandschutzgesichtspunkten gehalten, dem Abstellen von Gegenständen in diesem durch Mieter entgegenzuwirken.
Kündigung verstoße nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB)
Die erfolgte Kündigung verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Zwar habe die Klägerin der Beklagten mit Schreiben vom 30.04.2015 angekündigt , eine „Klage auf Unterlassung der Nutzung des Hausflurbereichs“ einleiten zu müssen, wenn die Beklagte nicht binnen fünf Tagen den Flur räume. Dies führe aber in der vorliegenden Fallgestaltung nicht dazu, dass die sodann anstelle der Unterlassungsklage erfolgte Kündigungserklärung rechtsmissbräuchlich sei. Dabei hat die Kammer nicht übersehen, dass in Fällen, in denen mit der Fristsetzung eine andere Maßnahme als die Kündigung angedroht worden sei, nach Fristablauf eine Kündigung wegen eines sonst widersprüchlichen Vorverhaltens (§ 242 BGB) regelmäßig nicht wirksam erfolgen könne, ohne zuvor erneut eine Abhilfefrist zu setzen (OLG Hamm, NJW-RR 1991, 1035). Dies gelte dann aber ausnahmsweise nicht, wenn eine neue Fristsetzung ohnehin entbehrlich wäre. So liege der Fall hier. Bestreite nämlich der Kündigungsempfänger die Pflichtverletzung, so sei eine Kündigung selbst in Fällen widersprüchlichen Vorverhaltens ohne Abmahnung bzw. Setzen einer Abhilfefrist zulässig (BGH, Urteil vom 13.06.2007, VIII ZR 281/06). Die Beklagte habe vorliegend beharrlich die Auffassung vertreten, zu einem Räumen des Hausflurs nicht verpflichtet zu sein. Auch die zwischenzeitlich durchgeführte Räumung sei nur unter Vorbehalt erfolgt; die Beklagte „vertrete unverändert den Standpunkt, dass das Aufstellen des Schuhregals im Flur vor ihrer Wohnungstür nicht pflichtwidrig sei“
Gericht billigt der Beklagten lange Räumungsfrist wegen des angespannten Kölner Wohnungsmarktes zu
Im Hinblick auf die lange Mietzeit der Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung und den gerichtsbekannt angespannten Kölner Wohnungsmarkt sei der Beklagten jedoch von Amts wegen eine Räumungsfrist bis zum Ablauf des Monats Februar 2017 zu gewähren. Diese Frist erscheine den Umständen nach angemessen, aber auch ausreichend, um der Beklagten zu ermöglichen, eine geeignete Alternativwohnung zu finden. Die Kammer habe dabei berücksichtigt, dass die Beklagte zwar nach dem Urteil des Amtsgerichts Köln zunächst davon ausgehen konnte, dass das Mietverhältnis mit der Klägerin fortbestehe, sie aber spätestens seit dem Termin vom 11.11.2016 wusste, dass die Kammer die Kündigung als wirksam erachte.
Source: Cologne Regional Court
Important Note: The content of this article has been prepared to the best of our knowledge and belief. However, due to the complexity and constant evolution of the subject matter, we must exclude liability and warranty. Important Notice: The content of this article has been created to the best of our knowledge and understanding. However, due to the complexity and constant changes in the subject matter, we must exclude any liability and warranty.
If you need legal advice, please feel free to call us at 0221 - 80187670 or send us an email at or send an email to info@mth-partner.de info@mth-partner.de
Lawyers in Cologne provide advice and representation in tenancy law.