Mietrecht: Abwehr einer Eigenbedarfskündigung durch Hinweis auf das hohe Alter der Mieter.

Landgericht Berlin, 12.03.2019, Az.: 67 S 345/18 (I. Instanz: Amtsgericht Berlin-Mitte, 26.11.2018, Az.: 20 C 221/16)

Gemäß § 574 BGB kann der Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine Härte bedeuten würde

Der wichtigste Härtegrund, auf den sich Mieter stützen können, ist bereits im Gesetz genannt. Der fehlende Ersatzwohnraum. Hierauf kann sich der gekündigte Mieter berufen, wenn er keine neue Wohnung zu zumutbaren Bedingungen findet.

Weitere Härtegründe sind:

 

• • • Krankheit des Mieters
    • Schwangerschaft der Mieterin
    • Kinder
    • Kurz bevorstehende Prüfung bzw. Examen
    • Fehlendes Einkommen
    • Hohes Alter der Mieter.
    • etc.

In dem hier besprochenen Falle des Landgerichts Berlin hatte sich dieses mit der Frage zu beschäftigen, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin zur Beendigung des Mietverhältnisses mit dem 87 bzw. 84 jährigen Mietern geführt hatte.

Facts of the Case:

Vermieterin will ein über 80 Jahre altes Ehepaar wegen Eigenbedarf aus der Wohnung haben

Die Parteien in diesem Rechtsstreit streiten über die Räumung und Herausgabe einer von den Beklagten angemieteten Wohnung in Tiergarten in Berlin. Die Klägerin hatte die Wohnung am 17.07.2015 erworben. Zu diesem Zeitpunkt wohnten die 87 und 84-jährigen Beklagten bereits 18 Jahre in der Wohnung. Mit Schreiben vom 03.08.2015 erklärte die Klägerin die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 31.07.2016 mit der Begründung, sie wolle zukünftig nicht mehr zusammen mit ihrem erwachsenen Sohn zur Miete, sondern stattdessen in der in ihrem Eigentum stehenden und von den Beklagten innegehaltenen Wohnung leben. Dieser Kündigung widersprachen die Beklagten unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel mit Schreiben vom 26.05.2016.

Weitere Kündigungen unter Anderem wegen tätlichen Angriffs folgen

In der Folge ließ die Klägerin am 26.09.2016 und am 05.12.2016 zwei weitere Eigenbedarfskündigungen sowie am 26.06.2016, 05.12.2016, 14.03.2017, 08.06.2017, 16.02.2018 und am 23.08.2018 sechs weitere verhaltensbedingte Kündigungen aussprechen, die überwiegend auf ein angeblich unredliches (Prozess-)Verhalten der Beklagten und in einem Fall auf eine angebliche Tätlichkeit der Beklagten zu 1) gestützt waren.

Amtsgericht sieht Gründe für Fortsetzung des Mietverhältnisses

Das zunächst erstinstanzlich angerufene Amtsgericht Berlin Mitte wies die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ab, nachdem es zunächst ein Sachverständigengutachten über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen hatte einholen lassen. Zwar seien die Eigenbedarfskündigungen begründet. Die mittlerweile erheblich eingeschränkte Gesundheit der Beklagten gebiete aber auch unter Würdigung der Interessen der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die verhaltensbedingten Kündigungen seien sämtlich unwirksam, da die behaupteten – und von den Beklagten bestrittenen – Pflichtverletzungen nicht hinreichend erheblich seien. Über eine von den Beklagten hilfsweise erhobene Widerklage auf Feststellung der Vertragsfortsetzung sei nicht zu befinden, da diese unter der innerprozessualen Bedingung der Stattgabe des Räumungsantrags stünde. Diese Bedingung sei nicht eingetreten.

Vermieterin reicht Berufung zum Landgericht Berlin ein

Gegen dieses Urteil reichte die Klägerin Berufung zum Landgericht Berlin ein mit der Begründung, dass der Gesundheitszustand der Beklagten nicht erheblich beeinträchtigt sei; die gegenteiligen Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen seien unverwertbar, da das Gutachten verfahrensfehlerhaft erstellt worden sei.

Decision of the Berlin Regional Court:

Das Landgericht Berlin folgte nun der Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Mitte und urteilte, dass der Klägerin gegenüber den Beklagten der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1 und 566 Abs. 1 BGB nicht zustünde.

Landgericht sieht keine wirksame Kündigung der Vermieterin

Keine der streitgegenständlichen Kündigungen habe das Mietverhältnis beendet. Die am 03.08.2015, 26.09.2016 und 05.12.2016 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen hätten nicht zu einer Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht habe auf den Widerspruch der Beklagten zutreffend gemäß § 308a Abs. 1 ZPO i.V.m. § 574a Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet.

Die Beklagten hätten den Kündigungen gemäß §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 1 Satz 1 BGB jeweils form- und fristgerecht i.S.d. § 574b BGB widersprochen. Ausreichend sei bereits der gegen die zeitlich erste Eigenbedarfskündigung gerichtete schriftliche Widerspruch vom 26.05.2016. Auf die schriftsätzlich erklärten Wiederholungskündigungen sei kein neuerlicher Widerspruch zu erheben gewesen, da sich weder der Kündigungsgrund noch die geltend gemachten Widerspruchsgründe geändert hätten. Unabhängig davon hätten die Beklagten im gesamten Rechtsstreit an ihren im Widerspruch vom 26.05.2016 geltend gemachten Widerspruchsgründen festgehalten und damit zumindest konkludent einen neuerlichen Widerspruch erhoben.

Sozialwidersprüche der Mieter würden Fortsetzung des Mietverhältnisses zur Folge haben

Die Widersprüche der Beklagten würden auch einen Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit begründen.

Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB könne der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen sei. Diese Voraussetzungen seien – wie das Amtsgericht im Ergebnis ebenfalls zu Recht erkannt habe – erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB hätten die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (st. Rspr; vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 2014 – 1 BvR 2235/14, NZM 2015, 161). Unter einer Härte i.S.d § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB seien davon ausgehend alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Kammer, Urt. v. 7. Mai 2015 – 67 S 117/14, NJW-RR 2016, 18; Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 574 Rz. 20 m.w.N.). Dabei müssten die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen würden bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts genügen(vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78; Kammer, a.a.O.; Blank, a.a.O.). Für die Annahme einer Härte sei es erforderlich, allerdings gleichzeitig auch ausreichend, dass sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474).

Beendigung des Mietverhältnisses würde eine nicht zuzumutende Härte für die alten Mieter bedeuten

Gemessen an diesen Grundsätzen würde die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses für beide Beklagten eine Härte bedeuten. Denn die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses stelle für beide Beklagten unabhängig von den gesundheitlichen Folgen der Vertragsbeendigung aus persönlichen Gründen nicht lediglich eine „Unannehmlichkeit“, sondern eine Härte dar. Sie liege darin begründet, dass die Beklagten den Besitz an ihrer Wohnung kündigungsbedingt zu einem Zeitpunkt aufgeben müssten, in dem sich beide bereits in einem hohen Lebensalter befinden.

Ob das hohe Alter des Mieters zum Zeitpunkt der kündigungsbedingten Beendigung des Mietvertrages ausreicht, um eine nicht zu rechtfertigende Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, sei in Rechtsprechung und Literatur allerdings umstritten. Während allein das hohe Lebensalter des Mieters nach einer weit verbreiteten Auffassung nicht für ausreichend erachtet werde, um eine Vertragsfortsetzung gemäß den §§ 574 Abs. 1 Satz 1, 574a Abs. 1 Satz 1 BGB zu rechtfertigen (vgl. KG Urt. v. 6. Mai 2004 – 8 U 288/03, DWW 2004, 189; OLG Köln, Urt. v. 10. März 2003 – 16 U 72/02, ZMR 2004, 33; LG Berlin, Urt. v. 22. Juni 1999 – 64 S 32/99, MM 1999, 351; Kammer, Urteil v. 29. August 2011 – 67 S 15/09, ZMR 2012, 15; Blank, a.a.O., § 574 Rz. 41; Rolfs, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2018, § 574 Rz. 37 m.w.N.), genüge es nach der Gegenauffassung, um die §§ 574 ff. BGB zu seinen Gunsten zur Anwendung zu bringen (vgl. LG Hannover, Urt. v. 21. Januar 1988 – 3 S 341/87, WuM 1989, 298, juris Tz. 2; LG Köln, Urt. v. 1. Oktober 1991 – 12 S 181/91, WuM 1992, 247; AG Hanau, Urt. v. 25. Januar 1989 – 32 C 1671/88, WuM 1989, 239). Der letztgenannten Auffassung gebühre – zumindest im Grundsatz – der Vorzug. Sie stünde auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH, der es nicht beanstandet, das hohe Alter des Mieters jedenfalls in dem auch hier gegebenen Falle der langjährigen Verwurzelung des Mieters am Ort der Mietsache im Wege einer generalisierenden Wertung als Härte zu dessen Gunsten zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 – VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143).

Der kündigungsbedingte Verlust der gemieteten Wohnung stelle für Mieter hohen Alters grundsätzlich eine Härte dar, die im hier ebenfalls gegebenen Regelfall die Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß den §§ 574 ff. BGB gebieten würde. Soweit die Kammer in der Vergangenheit davon abweichend entschieden haben sollte, halte sie daran nicht weiter fest.

Es entspriche der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH, dass ein Mieter einen nicht zu ersetzenden Nachteil erleiden würde, wenn er den Besitz an der von ihm gemieteten Wohnung als Mittelpunkt seiner privaten Existenz verlieren würde (vgl. BGH, Beschl. v. 18. Mai 2010 – VIII ZB 9/10, GE 2010, 1055). Dieser Nachteil ist für Mieter jedweden Lebensalters erheblich und unwiederbringlich (vgl. BGH, a.a.O.). Von den nachteiligen Folgen des unfreiwilligen Verlustes der eigenen Wohnung seien alte Menschen indes ungleich härter betroffen, da sie sich bereits in einer Lebensphase befinden würden, die zusätzlich von zahlreichen sonstigen Beeinträchtigungen beeinflusst sei.

Die nachteiligen Veränderungen, die das Altern ausmachen und mitbestimmen, seien vielfältiger Natur. Auf biologischer Ebene gehe das Altern mit einer Vielzahl kumulativer molekularer und zellulärer Schäden einher, die im Laufe der Zeit zu einer allmählichen Minderung der physiologischen Reserven, einer höheren Anfälligkeit für zahlreiche Krankheiten und zu einem allgemeinen Nachlassen der individuellen Kapazitäten und schließlich zum Tode führen würde (vgl. World Health Organisation, in: World report on ageing andhealth,S.25,URL:https://apps.who.int/iris/bitstream/handle/10665/186463/9789240694811_eng.pdf?sequence=1 (Stand: 11. März 2019)). Bereits nach dem Erreichen des sechzigsten Lebensjahrs seien Behinderungen und Todesfälle weitgehend auf den altersbedingten Verlust des Gehörs, des Sehvermögens, der Mobilität sowie auf nichtübertragbare Krankheiten wie Herzerkrankungen, Schlaganfälle, chronische Atemwegserkrankungen, Krebserkrankungen und Demenz zurückzuführen. Im Alter bestünde zudem ein höheres Risiko der Multimorbidität; in Deutschland leide fast ein Viertel der 70- bis 85-Jährigen an fünf oder mehr Erkrankungen gleichzeitig. Über den allmählichen biologischen Niedergang hinaus sei das Alter aber auch von erheblichen psychosozialen Veränderungen gekennzeichnet. Dazu würden nicht nur die Veränderungen der Rolle des alten Menschen und seiner gesellschaftlichen Stellung gehören. Für einen alten Menschen bestünde die zusätzliche Notwendigkeit, den Verlust enger persönlicher Beziehungen und die damit verbundene Zunahme von sozialer Isolierung und Einsamkeit zu verkraften (vgl. World Health Organisation, a.a.O.).

In dieser Lebensphase allgemein nachlassender Kräfte und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten stelle der unfreiwillige Verlust der eigenen Wohnung für einen alten Menschen eine schwerwiegende Zäsur dar, die wegen der altersbedingt verengten und sich fortlaufend weiter verengenden Lebensperspektive die erfolgreiche neuerliche Begründung eines auf Dauer angelegten Lebensmittelpunktes unter gleichzeitigem Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen in der verbleibenden Lebensspanne nicht nur ins Ungewisse rücken würde, sondern überwiegend unwahrscheinlich mache. Damit aber gingen die Nachteile, die für alte Menschen mit dem Verlust ihrer Wohnung verbunden seien, über die Unannehmlichkeiten, die für Menschen in einem jüngeren Alter typischerweise mit einem Wechsel der Wohnung einhergehen, bei Weitem hinaus.

Artikel 25 der Charte der Grundrechte der Europäischen Union schützt Rechte älterer Menschen

Diese Wertung stünde in Einklang mit dem in Art. 25 GrCh verbrieften Schutz älterer Menschen. Nach Art. 25 GrCh sei das Recht älterer Menschen auf ein würdiges und unabhängiges Leben sowie auf Teilnahme am sozialen und kulturellen Leben anzuerkennen und zu achten. Der Schutzbereich des Art. 25 GrCh umfasse neben der materiellen auch die personale Unabhängigkeit alter Menschen, die eine selbstbestimmte Lebensführung trotz altersbedingter Einschränkungen ebenso wie die Teilnahme am sozialen und kulturellen Leben ermöglichen solle. Der besondere grundrechtliche Schutz sei dadurch gerechtfertigt, dass das Alter als selbstständiger Lebensabschnitt besondere Bedürfnisse und Einschränkungen mit sich bringen würde (vgl. Lemke, in: von der Groeben/Schwarze/Hatje, Europäisches Unionsrecht, 7. Auflage 2015, Art. 25 Rz. 1, 4). Dieses Schutzkonzept würde ohne hinreichende Rechtfertigung verfehlt, wenn jedes für die Begründung einer ordentlichen Kündigung genügende Erlangungsinteresse des Vermieters grundsätzlich zur abwägungsfesten Beendigung des mit einem alten Menschen bestehenden Mietvertrages führen würde und erst in den Fällen eine Vertragsfortsetzung auf Grundlage des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht käme, in denen der alte Mensch – auf Grund seines körperlichen oder geistigen Zustands – nicht mehr in der Lage wäre, eine Ersatzwohnung zu finden und dorthin umzuziehen oder sich sein Gesundheitszustand durch den Umzug erheblich verschlechtern würden (sog. Räumungsunfähigkeit, vgl. dazu Blank, a.a.O., Rz. 47 m.w.N.).

Ob Art. 25 GrCh, der als sog. Grundsatz i.S.d. Art. 52 Abs. 5 GrCh ausgebildet sei (vgl. Jarass, in: ders., Charta der Grundrechte der EU, 3. Auflage 2016, § 25 Rz. 3), über Art. 51 Abs. 1 GrCH unmittelbaren Einfluss auf die Auslegung von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gewinne, da womöglich lediglich abstrakte Bezüge von mitgliedstaatlichen Regelungen zum Unionsrecht oder bloße mittelbar-faktische Auswirkungen für die Anwendung der GrCH ausreichen würden(vgl. EuGH, Urt. v. 26. Februar 2013 – C-617/10, NJW 2013, 1415 (Åkerberg Fransson)), oder der Anwendungsbereich der GrCH auf Grundlage der eingrenzenden Rechtsprechung des BVerfG erheblich enger zu ziehen ist (vgl. BVerfG, Urt. v. 24. April 2013 – 1 BvR 1215/07, NJW 2013, 1499), kann hier dahinstehen.

Das hohe Alter des Mieters stelle unabhängig von der Anwendbarkeit und Reichweite der Art. 25, 51 Abs. 1 GrCH einen tauglichen Härtegrund i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, da zumindest die Ausstrahlungswirkung der in der nationalen Verfassung verankerten Grundrechte und damit auch das verfassungsrechtlich geschützte Interesse des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses bei der Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe – wie dem Tatbestandsmerkmal „Härte“ – gesonderte Berücksichtigung zu finden hätten (vgl. BVerfG, Beschl. v. 26. Mai 1993 – 1 BvR 208/93, BVerfGE 89, 1 (zu § 564b BGB a.F.); Beschl. v. 6. Dezember 2005 – 1 BvR 1905/02, BVerfGE 115, 51 (zur Ausstrahlungswirkung im Allgemeinen); BGH, Urt. v. 9. Februar 2011 – VIII ZR 155/10, NJW 2011, 1135 (zu § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB); Kammer, Beschl. v. 25. April 2017 – 67 S 70/17, WuM 2017, 347 (zu § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)). Damit sei auch dem Wesensgehalt von Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip sowie dem durch beide verkörperten Schutz der Menschenwürde, der den Staat zu einer würdefreundlichen Ausgestaltung der Gesamtrechtsordnung verpflichtet und ihn dafür Sorge tragen lässt, dass der Eigenwert des Einzelnen im Privatrecht einen angemessenen Platz findet, bei der Auslegung und Anwendung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB im Wege unmittelbarer Drittwirkung Rechnung zu tragen. Letztere würden die die Gerichte verpflichten, die in Art. 1 Abs. 1 GG und dem Sozialstaatsprinzip verkörperten Werte bei der Auslegung und Anwendung der Generalklauseln und anderer wertausfüllungsbedürftiger Vorschriften des einfachen Rechts zur Geltung bringen (vgl. Dreier, in ders., GG, 3. Aufl. 2013, Art. 1 I Rz. 155 ff.; Starck, in: von Mangoldt/Klein/Starck, GG, 7. Aufl. 2018, Art. 1 I Rz. 116 m.w.N).

Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip gebieten Rücksichtnahme auf das Alter der Mieter

Gemessen an diesen Grundsätzen würde es Art. 1 Abs. 1 GG und das als Interpretationsmaßstab der Grundrechte heranzuziehende Sozialstaatsprinzip gebieten, die kündigungsbedingte Aufgabe der gemieteten Wohnung für Mieter vorgerückten Alters als eine Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu berücksichtigen, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben würde:

Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip würden den Staat verpflichten, die grundlegenden Voraussetzungen individueller und sozialer Existenz zu erhalten. Der Staat habe deshalb jenes Existenzminimum zu gewähren, das ein menschenwürdiges Dasein überhaupt erst ausmache (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Urt. v. 21. Juni 1977 – 1 BvL 14/76, NJW 1977, 1525 (lebenslange Freiheitsstrafe); Urt. v. 9. Februar 2010 – 1 BvL 1/09, NJW 2010, 505 (Sozialleistungen)). Dieser Grundsatz beanspruche eine herausgehobene Bedeutung im besonders grundrechtsintensiven Bereich der menschlichen Wohn- und Lebenssituation (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10. Oktober 2017 – 1 BvR 617/14, NJW 2017, 3770). Mit einer so verstandenen Menschenwürde wäre es aber bereits dem Grunde nach nicht zu vereinbaren, wenn die Kontinuität der auf einem unbefristeten Mietvertrag beruhenden Wohn- und Lebenssituation für Menschen im Alter nicht weitestgehend gewahrt würde, sondern ihnen stattdessen die Wohnung als bisheriger Lebensmittelpunkt einschließlich ihres sozialen Kontextes entzogen werden könnte, ohne dass für die alten Menschen entweder eine konkrete und realisierbare Chance bestünde, ihre private Existenz anderen Ortes und unter Erhalt der am Ort der Mietsache bestehenden sozialen Strukturen ohne wesentliche Abstriche erneut und auf Dauer wieder aufzubauen oder ihr hohes Alter wenigstens im Rahmen einer gesetzlich angeordneten Interessenabwägung – über § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB – hinreichende Berücksichtigung finden zu lassen.

An einer Chance zu einem auf Dauer angelegten und die bisherige Lebensqualität im Wesentlichen erhaltenden privaten Neuanfang fehle es bei Menschen hohen Alters bereits deshalb, weil ihre Restlebenserwartung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses im Vergleich zu jüngeren Menschen erheblich reduziert oder – gemessen an der durchschnittlichen Lebenserwartung – sogar bereits aufgebraucht sei. Hinzutreten würde, dass die häufig – und auch hier – jahrzehntelange soziale Verwurzelung am Ort der Mietsache den Erhalt oder gleichwertigen Neuaufbau sozialer Strukturen andernorts behindere oder sogar ausschließeund angemessener Ersatzwohnraum – zumindest in den von den Landesregierungen auf Grundlage der §§ 556d Abs. 1, 558 Abs. 3 Satz 2, 577a Abs. 2 BGB bestimmten Gemeinden – nicht oder allenfalls unter erheblichen Schwierigkeiten zu beschaffen sei (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, NJW-RR 2018, 1034; LG Berlin, Urt. v. 9. Mai 2018 – 64 S 176/17, WuM 2018, 584). Ein gegenteiliges Auslegungsverständnis würde alte Menschen in einer späten Lebensphase – und häufig zum wiederholten Male – in einen Kampf um eine selbstbestimmte persönliche Existenz zwingen, der zusätzlich dadurch bestimmt und erschwert wäre, dass die Chancen zur erfolgreichen Behauptung am Wohnungsmarkt altersbedingt erheblich geringer ausgeprägt seien als in früheren Lebensphasen (vgl. Blank, a.a.O., Rz. 47). Es würde gleichzeitig zur Folge haben, dass das Leben alter Menschen im hier maßgeblichen Kontext in seinen letzten Jahren durch ein sich häufig über mehrere Instanzen und Jahre erstreckendes und in seinem Ausgang vollständig ungewisses Gerichtsverfahren über den Erhalt ihres bisherigen Lebensmittelpunktes geprägt wäre. In diesem obläge ihnen regelmäßig die zusätzliche Pflicht, zum Nachweis ihrer Räumungsunfähigkeit unter zusätzlicher Aufbürdung der Beweis- und Kostenlast die sachverständige Examination der eigenen Person unter Offenlegung sämtlicher höchstpersönlicher medizinischer und psychologischer Anknüpfungstatsachen zu erdulden, anstatt zur Abwägung mit dem Erlangungsinteresse des Vermieters auf ihr hohes Lebensalter verweisen zu dürfen (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 (zur Erforderlichkeit einer Beweiserhebung bei einem bereits altersbedingt gebrechlichen 87-jährigen Mieter)). Beides aber würde dem durch Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen nicht gerecht. Die von diesen Grundsätzen ausgehende Abwägung des Erlangungsinteresses der Klägerin gegen die mit dem Verlust der streitgegenständlichen Wohnung für die Beklagten verbundenen Härten falle gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten der Klägerin aus.

Die Beklagten könnten sich so zunächst zu ihren Gunsten auf den Härtegrund hohen Alters berufen. Insoweit bedürfe es keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob, gegebenenfalls ab welcher Grenze von einem hohen Lebensalter auszugehen ist, ebensowenig, ob eine solches – wie etwa im französischen Mietrecht – schon am Überschreiten des 65. Lebensjahr des Mieters (vgl. Article 15 III, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986), der Regelaltersgrenze der gesetzlichen Lebensversicherung, dem Ruhestandsalter für Beamte oder erst an den – allerdings uneinheitlichen – internationalen Einstufungen menschlichen Alters, der durchschnittlichen Lebenserwartung oder an der allgemeinen Verkehrsanschauung festzumachen sei. Die Beklagten würden sich bereits an dem für die zeitlich erste Eigenbedarfskündigung maßgeblichen Beendigungszeitpunkt in einem Alter von über 80 Jahren befinden; ein solches Lebensalter sei nach allen in Betracht kommenden Beurteilungsmaßstäben, insbesondere nach der allgemeinen Verkehrsanschauung, hoch.

Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung komme dem Verlust der Wohnung im hohen Alter auch für die Beklagten das grundsätzlich aufgezeigte erhebliche Gewicht zu. Eine davon abweichende Beurteilung käme nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn ein Mieter hohen Alters den Verlust der gekündigten Wohnung ohne Weiteres kompensieren könnte, indem er entweder über mehrere Wohnsitze verfügen würde oder es ihm unschwer möglich wäre, seine private Existenz auf dem freien Wohnungsmarkt in der Nähe zur bisherigen Mietsache und unter Erhalt der bestehenden sozialen Strukturen ohne wesentliche Abstriche wieder aufzubauen. Hier fehle es an beiden Ausnahmevoraussetzungen. Weder würden die Beklagten über eine weitere Wohnung verfügen noch erlaube der sich immer weiter verschließende Wohnungsmarkt in Berlin unschwer die erfolgreiche Anmietung angemessenen Ersatzwohnraums, erst recht nicht in der Nähe zur bisherigen Mietsache (vgl. Kammer, Urt. v. 25. Januar 2018 – 67 S 272/17, NJW-RR 2018, 1034; LG Berlin, Urt. v. 9. Mai 2018 – 64 S 176/17, WuM 2018, 584).

Abwägung von Mieter- und Vermieterinteressen fällt zugunsten der Mieter aus

Das hohe Alter des Mieters gebiete gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters in der Regel – und auch hier – die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Zwar seit auch dem Erlangungsinteresse der Klägerin ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen, da sie während ihrer Aufenthalte in Berlin nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der streitgegenständlichen Wohnung und zudem „nicht mehr zur Miete“ wohnen möchte. Diese Lebensplanung sei zu respektieren. Das dadurch begründete Erlangungsinteresse bleibe aber weit hinter dem Interesse der Beklagten an einem Verbleib in der Mietsache zurück:

Bei der Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs sei vor allem die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs von Bedeutung (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474). Diese sei bei der Klägerin vergleichsweise gering ausgeprägt, da ihr Eigennutzungswunsch zum einen nicht auf eine ganzjährige Nutzung und zum anderen auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet sei. Das reiche weder grundsätzlich noch hier aus, um dem Interesse eines Menschen hohen Alters an der Fortsetzung seines – zudem langjährigen – Mietverhältnisses mit Erfolg zu begegnen. Erforderlich seien vielmehr besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile des Vermieters für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses, die ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründen. Ein solches müsse in seiner Bedeutung für den Vermieter über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ noch hinausgehen und an die Gründe heranreichen, die die Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lassen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 – VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78). Die auf Seiten des Vermieters dafür erforderlichen persönlichen oder wirtschaftlichen Ausnahmeumstände seien hier jedoch noch nicht einmal ansatzweise erfüllt.

Auch könne sich die Klägerin zur Beendigung des Mietverhältnisses auch nicht mit Erfolg auf die von ihr ausgesprochenen verhaltensbedingten Kündigungen stützen. Sie seien sowohl als außerordentliche als auch als ordentliche Kündigungen unwirksam.

Source: Berlin Regional Court

Important Note: The content of this article has been prepared to the best of our knowledge and belief. However, due to the complexity and constant evolution of the subject matter, we must exclude liability and warranty. Important Notice: The content of this article has been created to the best of our knowledge and understanding. However, due to the complexity and constant changes in the subject matter, we must exclude any liability and warranty.

If you need legal advice, please feel free to call us at 0221 - 80187670 or send us an email at or send an email to info@mth-partner.de info@mth-partner.de

Lawyers in Cologne provide advice and representation in tenancy law.