Amtsgericht München, 08.11.2011, Az.: 431 C 20886/11
Bei der Geltendmachung von Mietmängeln gegenüber dem Vermieter müssen Mieter große Sorgfalt walten lassen.
Die Rechte des Mieters bei Vorhandensein eines Mietmangels sind im Bürgerlichen Gesetzbuch festgelegt.
Hauptnorm hinsichtlich der Mängelrechte des Mieters ist § 536 BGB. Danach hat der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit der Mietsache aufgrund des Mietmangels gemindert ist, nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten, also einen Mietminderungsanspruch.
Neben dem Minderungsanspruch gem. § 536 BGB kann der Mieter bei Vorliegen eines Mietmangels allerdings ebenfalls einen Anspruch auf Selbstvornahme der Beseitigung des Mangels und einen damit korrespondierenden Aufwendungsersatzanspruch, einen Anspruch auf außerordentliche Kündigung oder einen Schadensersatzanspruch haben.
Will der Mieter den Mietzins wegen des Vorliegens eines Mangels mindern, sollten folgende Schritte eingehalten werden:
1. Genaue Prüfung des Vorliegens eines Mietmangels
Es existieren relativ hohe Hürden für das Vorliegen eines Mietmangels. Nach der Rechtsprechung ist ein Mietmangel eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten.
Weiterhin ist Voraussetzung, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich gemindert ist.
Auch spielt hier die Frage eine Rolle, ob der Mieter den Mietmangel vielleicht selber verschuldet hat (z. B. wenn eine Schimmelbildung in den Mieträumen durch nicht ausreichende Lüftung durch den Mieter erst hervorgerufen wurde).
2. Anzeige des Mietmangels bei dem Vermieter
Vor der Mietminderung muss der Mangel dem Vermieter darüber hinaus angezeigt werden und dem Vermieter Gelegenheit gegeben werden, den Mietmangel zu beseitigen.
Um die Anzeige im Streitfall beweisen zu können, sollte diese Anzeige schriftlich erfolgen.
3. Geltendmachung der Mietminderung
Liegt nach sorgfältiger Prüfung ein Mietmangel vor, kann der Mieter den Mietzins in angemessener Weise mindern.
Je nach Mangel ist die Miete also zu einem gewissen Prozentsatz zu mindern. Diese Abschätzung des Prozentsatzes der Mietminderung ist besonders sorgfältig vorzunehmen.
Wenn der Mieter die Miete nämlich unangemessen hoch gemindert hat, riskiert er eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund Zahlungsverzuges.
In dem oben genannten Fall des Amtsgerichts München hatte dieses darüber zu entscheiden, ob die Mieter einen Schadensersatzanspruch wegen eines erneut aufgetretenen Mietmangels hatten, obwohl sie den Mangel dem Vermieter nicht erneut angezeigt hatten.
Facts of the Case:
Vermieter hatte großflächigen Schimmel nur mit Schimmelbeseitigungsspray behandelt
In der Wohnung der klagenden Mieter hatte sich in allen Räumen mit Ausnahme des Flures Schimmel gebildet. Nach Anzeige des Mangels bei dem beklagten Vermieter behandelte der Hausmeister des Anwesens diesen zunächst mit einem Schimmelbeseitigungsspray.
Trotz dieser Behandlung kam es wenig später erneut zu einem Schimmelbefall. Dies zeigten die Kläger dem Beklagten erneut an, worauf dieser einen Malerfachbetrieb mit der Beseitigung beauftragte.
Nach mehrfach erneuter Schimmelbildung kündigten die Mieter fristlos und verlangten Schadensersatz
Als sich ein paar Monate später erneut Schimmel zeigte, kündigten die Kläger fristlos, räumten die Wohnung und verlangten von dem Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Umzugskosten in Höhe von 500 Euro, die Maklerkosten für die neue Wohnung in Höhe von 1713 Euro sowie die Kosten für eine neue Küchenarbeitsplatte in Höhe von 101 Euro.
Der Beklagte weigerte sich zu zahlen mit der Begründung, dass die Kläger ihm die neuerliche Schimmelbildung nicht angezeigt hätten und er somit keine Gelegenheit hatte den Mangel zu beseitigen.
Judgment of the District Court of Munich
Amtsgericht München sah keine Schadensersatzpflicht des Vermieters
Das AG München folgte der Ansicht des Beklagten. Den Klägern stünde ein Anspruch auf Schadenersatz nicht zu, da der erneut aufgetretene Mangel der Wohnung, der Schimmel im Bad, dem Vermieter nicht angezeigt worden sei.
Eine solche erneute Anzeigepflicht treffe die Mieter auch dann, wenn eine Mängelbeseitigung vorgenommen werde, die nicht dauerhaft erfolgreich gewesen sei.
Vermieter muss erneute Chance zur Mangelbeseitigung gegeben werden
Dies sei insbesondere dann der Fall, wenn der Vermieter objektiv der Meinung sein durfte, er habe alles Erforderliche zur Mangelbeseitigung getan.
Source: District Court of Munich
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One Response
Ein nicht nachvollziehbares Urteil. Die Mieter haben den Mangel 2x gemeldet und 2x hat der Vermieter eine Behebung versucht, offensichtlich ohne die eigentliche Ursache anzugehen, worauf ihn die Mieter sogar hingewiesen haben.
Was soll mit der nochmaligen Meldung erreicht werden? Sollen die Mieter weiter in einer schimmelverseuchten Wohnung leben, während der Vermieter weitere Versuche unternimmt, das Problem in den Griff zu bekommen?
Insbesondere: nachdem die Malerfirma erfolglos war, wie groß ist überhaupt die Wahrscheinlichkeit, dass das Problem behoben werden kann? Hier hilft wahrscheinlich nur der Abriss…