Gewerbemietrecht: Die vom Vermieter angekündigte Besucherzahl eines Einkaufszentrums stellt keine zusicherungsfähige Eigenschaft dar.

Sachverhalt des Falls

Der Beklagte mietete im Dezember 2012 bzw. Januar 2013 gewerbliche Räume von der Klägerin, um darin einen Gastronomiebetrieb zu führen. Die Mietsache hatte eine Fläche von ca. 84 Quadratmetern, und es wurde eine Wertsicherungsklausel im Mietvertrag vereinbart. In einer späteren Nachtragsvereinbarung wurde die monatliche Grundmiete auf 4.788 Euro erhöht, wodurch sich die Gesamtmiete inklusive Nebenkosten und Umsatzsteuer auf 7.147,14 Euro belief.

Im September 2014 wurde das Ladenlokal an den Beklagten übergeben, jedoch eröffnete er erst im November 2014. Der Beklagte zahlte die Mieten für September und Oktober 2014 nicht und kam später in Rückstand. Trotz mehrerer Mahnungen blieb eine Zahlung aus, woraufhin die Klägerin den Beklagten auf die ausstehenden Mieten verklagte.

Urteil des Landgerichts Duisburg

Das Landgericht Duisburg entschied zugunsten der Klägerin. Es stellte fest, dass der Beklagte gemäß § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet war, die ausstehenden Mietzahlungen in Höhe von 50.025,50 Euro zu leisten. Für den Zeitraum vom 15. September bis zum 31. Oktober 2014 schulde der Beklagte anteilige Mieten, obwohl er das Ladenlokal erst im November 2014 eröffnete. Der Mietbeginn wurde im Vertrag ausdrücklich auf den Übergabetag, also den 15. September 2014, festgelegt.

Das Gericht wies den Einwand des Beklagten zurück, dass die Eröffnung später erfolgte. Es stellte klar, dass die Miete ab dem Übergabetag fällig war, da der Beklagte das Ladenlokal ab diesem Zeitpunkt für den Ausbau nutzen konnte. Im Mietvertrag wurde explizit zwischen Übergabetag und Eröffnungstag unterschieden.

Einwände des Beklagten

Der Beklagte führte zudem an, dass Mängel am Mietobjekt bestünden und dies zu einer Mietminderung führen müsste. Konkret monierte er die Funktionsfähigkeit der Fettabluftanlage und machte geltend, dass Restaurants auch außerhalb des Food Court-Bereichs zugelassen wurden, was angeblich vertragswidrig war.

Das Gericht folgte diesen Argumenten jedoch nicht. Es erklärte, dass der Vortrag des Beklagten zu den Mängeln unsubstantiiert war. Hinsichtlich der Fettabluftanlage habe der Beklagte keine genauen Angaben zu den tatsächlich erbrachten Abluftmengen gemacht, noch habe er dargelegt, inwieweit die Klägerin für die angeblichen Mängel verantwortlich sei. Zudem sah das Gericht keine Vertragsverletzung bezüglich der Zulassung von Restaurants außerhalb des Food Courts, da im Mietvertrag klar geregelt war, dass nur ein Teil der Gastronomiebetriebe im Food Court angesiedelt werden sollte.

Kein Minderungs- oder Zurückbehaltungsrecht

Auch der Versuch des Beklagten, die Miete zu mindern oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, scheiterte. Das Gericht argumentierte, dass keine wesentlichen Mängel vorlägen, die die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen würden. Eine Minderung gemäß § 536 BGB käme daher nicht in Betracht. Insbesondere sei der Umstand, dass möglicherweise weniger Besucher in das Einkaufszentrum kamen als erwartet, keine zusicherungsfähige Eigenschaft der Mietsache. Die Vollvermietung oder Besucherzahlen stellten keine Eigenschaften dar, die für eine Minderung oder ein Zurückbehaltungsrecht relevant seien.

Fazit

Das Landgericht Duisburg entschied zugunsten der Klägerin, da der Beklagte weder substantiiert darlegen konnte, dass Mängel vorlagen, noch seine Einwände gegen die Zahlungspflicht ausreichend begründen konnte. Der Beklagte musste die ausstehenden Mieten zahlen, und weder Mängelrügen noch Verweise auf andere vertragliche Regelungen konnten ihn davon entbinden. Das Urteil zeigt, wie wichtig die klare vertragliche Regelung von Mietbeginn und Eröffnung sowie die substantielle Begründung von Mängelrügen sind.