Landgericht Köln, 16. April 2024, Az.: 14 O 89/23
Das Landgericht Köln hat am 16. April 2024 (Az. 14 O 89/23) entschieden, dass die wirtschaftlichen Folgen des Ukraine-Kriegs keinen Anspruch auf Anpassung eines gewerblichen Mietvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) rechtfertigen. Im konkreten Fall wies das Gericht die Forderung einer Mietreduzierung zurück und verurteilte die Beklagte zur Nachzahlung von Mietrückständen in Höhe von 144.767,32 Euro.
Hintergrund des Rechtsstreits
Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über Gewerbeflächen in Nordrhein-Westfalen. Die Mieterin hatte aufgrund erheblicher Umsatzrückgänge, die sie auf steigende Rohstoffpreise und Energiekosten infolge des Ukraine-Kriegs zurückführte, die Miete eigenmächtig um 50 % gekürzt. Die Klägerin, als Vermieterin, forderte daraufhin die vollständige Zahlung der vereinbarten Miete und klagte auf die Nachzahlung der ausstehenden Beträge.
Entscheidung des Gerichts
Das Gericht stellte klar, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen des Ukraine-Kriegs nicht zu einer Anpassung des Mietvertrags führen. § 313 BGB komme nur dann zur Anwendung, wenn es zu einer schwerwiegenden Veränderung der Vertragsgrundlage komme, die den Parteien das Festhalten am ursprünglichen Vertrag unzumutbar mache. Das Gericht argumentierte wie folgt:
- Verwendungsrisiko liegt beim Mieter
Bei gewerblichen Mietverträgen trägt grundsätzlich der Mieter das Risiko, mit den gemieteten Flächen Gewinne zu erzielen. Ein wirtschaftlicher Misserfolg oder Umsatzrückgänge fallen daher nicht in den Verantwortungsbereich des Vermieters. - Unmittelbare Nutzung der Mietfläche gewährleistet
Anders als bei pandemiebedingten Schließungen, bei denen eine Nutzung der Mieträume zeitweise unmöglich war, blieb die Gewerbefläche hier uneingeschränkt nutzbar. Lediglich die Umsatzzahlen der Beklagten entwickelten sich aufgrund externer Faktoren schlechter als erwartet. - Keine untragbare Belastung für die Beklagte
Das Gericht stellte fest, dass die Beklagte weiterhin erhebliche Umsätze erzielte und keine existenzielle Notlage vorlag. Ein wirtschaftlicher Erfolg sei nicht garantiert und stelle ein typisches Geschäftsrisiko dar.
Auswirkungen auf gewerbliche Mietverträge
Das Urteil verdeutlicht, dass die Rechtsprechung bei Anpassungsansprüchen im Rahmen des Ukraine-Kriegs streng ist. Während pandemiebedingte Schließungen in Einzelfällen zu Mietreduzierungen geführt haben, genügt eine allgemeine Verschlechterung der wirtschaftlichen Bedingungen nicht, um eine Anpassung eines gewerblichen Mietvertrags durchzusetzen.
Relevanz für Vermieter und Mieter
Für Vermieter stärkt das Urteil die Sicherheit vertraglicher Vereinbarungen. Für Mieter hingegen zeigt die Entscheidung, dass wirtschaftliche Unsicherheiten im Geschäftsbetrieb sorgfältig einkalkuliert werden müssen. Eine Vertragsanpassung ist nur in Ausnahmefällen möglich und erfordert den Nachweis einer existenziellen Unzumutbarkeit.
Dieses richtungsweisende Urteil bietet Orientierung für ähnliche Streitigkeiten und stärkt die Rechtssicherheit bei gewerblichen Mietverhältnissen.
Quelle: Landgericht Köln
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie macht es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221- 80187670 an oder schicken Sie uns gerne eine E-Mail an info@mth-partner.de
Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.