Kammergericht Berlin, 21.11.2016, 8 U 121/15
Das Anmietung von Gewerberäumen ist die eine Sache, sie zu betreiben wiederum die Andere. Gewerbemietverträge beinhalten oft eine Klausel zur Betriebspflicht. Durch diese wird der Mieter verpflichtet, die angemieteten Räumlichkeiten zu festgelegten Öffnungszeiten – oder zumindest zur bestimmten Kernzeiten – adäquat dem vertraglich vereinbarten Vorhaben entsprechend zu nutzen. Beinhaltet sind eine selbstständige Leistungsverpflichtung des Mieters sowie ein entsprechender Leistungsanspruch des Vermieters.
Die dahinterstehende Intention einer solchen Betriebspflicht ist, dass bestimmte Geschäfts- oder Dienstleistungszentren – speziell Einkaufszentren – nur attraktiv und für die Kundenzum Besuch motivierend sind, wenn nach Möglichkeit alle Gewerberäume vermietet sind und auch betrieben werden.
Vor allem aber in Einkaufszentren ergeben sich viele Besonderheiten für Gewerberaummietverträge. Es kommt vor, dass diese Verträge oft mit zahllosen Klauseln überfrachtet werden. Dies kann leicht zum Streit über mögliche Rechte und Pflichten der beiden Parteien führen. Fraglich ist auch, welche Rechte ein Mieter in einem Einkaufszentrum hat, wenn dieses trotz Ankündigung verspätet eröffnet wird.
Verzögerte Eröffnung eines Einkaufszentrums aufgrund von Brandschutzproblemen
In diesem Fall konnte ein Einkaufszentrum nicht zum vertraglich festgelegten Eröffnungstermin eröffnet werden. Ein Problem mit dem Brandschutz trug maßgeblich zur Verzögerung bei. Die Übergabe des Einkaufszentrums an den Mieter erfolgte am 21. Februar 2014, während die tatsächliche Eröffnung erst am 27. August 2014 stattfand. Der Mieter hatte Räume gemietet, um eine hochwertige Kunstgalerie zu betreiben, und klagte aufgrund der Verzögerung auf Rückzahlung der gezahlten Miete für den Zeitraum vom 21. Februar 2014 bis zum 27. August 2014.
Entscheidung des Kammergerichts Berlin: Kein Mietminderungsrecht im ersten Monat
Das Kammergericht Berlin entschied, dass dem Kläger im ersten Monat nach der Übergabe kein Mietminderungsrecht zustand. Obwohl die Mietfläche ohne Innenausbau – also ohne Beleuchtung, Malerarbeiten und Elektrik – übergeben wurde, war vertraglich vereinbart, dass der Mieter den Innenausbau auf eigene Kosten durchführen musste.
Gemäß einer vertraglichen Klausel war der Mieter außerdem verpflichtet, sein Geschäft spätestens einen Monat nach der Übergabe zu eröffnen. Da die Räumlichkeiten in diesem Zeitraum ausschließlich für den Eigenausbau genutzt werden sollten, beeinträchtigte die nicht erfolgte Eröffnung des Einkaufszentrums während des ersten Monats nicht den vertragsgemäßen Gebrauch. Die Mietminderung im ersten Monat wurde daher als nicht gerechtfertigt erklärt.
Mietminderung nach Ablauf des ersten Monats
Für den Zeitraum ab dem Ablauf des ersten Monats bis zur tatsächlichen Eröffnung des Einkaufszentrums am 27. August 2014 entschied das Gericht, dass die Miete auf null gemindert wurde. Nach § 535 Abs. 1 S. 1 BGB muss der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit aufrechterhalten.
Die vertraglich geschuldete Sollbeschaffenheit der Mietsache umfasst dabei ihre Tauglichkeit zum vereinbarten Gebrauch, insbesondere die Eignung für den vertraglich festgelegten Verwendungszweck, in diesem Fall den Betrieb einer Kunstgalerie.
Mangel der Mietsache und rechtliche Grundlage
Ein Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt wird. Diese rechtliche Grundlage wurde durch die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, beispielsweise im Urteil vom 15. Dezember 2010 – XII ZR 132/09, NJW 2011, bestätigt.
Quelle: Kammergericht Berlin
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.