Landgericht Berlin, 29.11.2016, Az.: 67 S 329/16
Für einen Vermieter sind ständig verspätete Mietzahlungen ein enormes Ärgernis, welches unweigerlich zu mehr Verwaltungsaufwand und damit verbunden zu mehr Kosten führt. Der Vermieter muss nicht nur häufiger das Konto kontrollieren, sondern in der Regel die Mieter durch entsprechende Mahnungen zur Zahlung bewegen. Dies ist auf Dauer nicht zu akzeptieren.
Ein häufig unpünktlicher Mieter kostet den Vermieter also Geld sowie Zeit, sodass er verständlicherweise die Beendigung eines solchen unliebsamen Mietverhältnisses wünscht.
In den meisten Mietverträgen wird vereinbart, dass die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats an den Vermieter zu zahlen ist. Dies bedeutet grundsätzlich, dass die per Banküberweisung/Dauerauftrag überwiesene Miete am dritten Werktag auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben sein sollte. Was aber, wenn der Mieter die Miete einige Tage später überweist? Kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses sein?
Sachverhalt: Verspätete Mietzahlungen und anschließende Kündigung
Im vorliegenden Fall zahlte die Beklagte, die Mieterin einer Wohnung, die Miete für die Monate März, April und Mai 2015 jeweils geringfügig verspätet. Aufgrund dieser Verzögerungen erhielt sie eine Abmahnung von der Klägerin, der Vermieterin. Trotz der Abmahnung zahlte die Mieterin auch die Mieten für Juni und Juli 2015 erneut leicht verspätet.
Als Reaktion auf die wiederholten Zahlungsverzögerungen kündigte die Klägerin das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch hilfsweise fristgemäß. Da die Beklagte die Kündigung nicht akzeptierte, erhob die Vermieterin Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht Berlin-Mitte entschied zugunsten der Klägerin. Die Beklagte legte jedoch Berufung vor dem Landgericht Berlin ein.
Urteil des Landgerichts Berlin: Keine wirksame Kündigung
Das Landgericht Berlin entschied zugunsten der Beklagten und hob das Urteil des Amtsgerichts auf. Die Vermieterin habe keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB oder § 985 BGB. Sowohl die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB seien unwirksam.
Geringfügige Zahlungsverzögerungen rechtfertigen keine Kündigung
Zwar habe die Beklagte die Miete in den Monaten März, April und Mai 2015 sowie nach der Abmahnung auch in den Monaten Juni und Juli 2015 jeweils geringfügig verspätet gezahlt. Diese verspäteten Zahlungen stellten eine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar, wie auch der Bundesgerichtshof (BGH) in früheren Urteilen bestätigt hat (vgl. BGH, Urt. v. 14. 9. 2011 – VIII ZR 301/10). Allerdings sei diese Pflichtverletzung nicht erheblich genug gewesen, um eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung zu rechtfertigen. Beide Kündigungsformen erfordern eine gravierende Pflichtverletzung des Mieters (vgl. BGH, Urt. v. 29. Juni 2016 – VIII ZR 173/15).
Abwägung der Umstände: Kein Kündigungsgrund
Das Landgericht Berlin betonte, dass die Erheblichkeit der Pflichtverletzung im Rahmen einer umfassenden Abwägung aller Umstände geprüft werden müsse. In diesem Fall habe das unregelmäßige Zahlungsverhalten nur einen kurzen Zeitraum betroffen, und der Verzug habe die wirtschaftlichen Interessen der Vermieterin nicht spürbar beeinträchtigt. Zudem sei das Mietverhältnis fast zwölf Jahre lang ohne Beanstandungen verlaufen, was ebenfalls zu berücksichtigen sei.
Quelle: Landgericht Berlin
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