Bundesgerichtshof, 30.04. 2014, Az.: VIII ZR 284/13
Einer der häufigsten Gründe für die Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist der Eigenbedarf. Da Mieter sich ebenso auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes berufen dürfen, wie der Eigentümer selbst, stellt das Gesetz in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB strenge Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung.
Von einem Eigenbedarf ist grundsätzlich dann auszugehen, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst oder für eine zu seinem Hausstand gehörende Person, zum Beispiel eine Pflegekraft, oder für einen Familienangehörigen zu Wohnzwecken benötigt.
Familienangehörige, zu deren Gunsten der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen kann, sind zum Beispiel Eltern oder Kinder des Vermieters, Enkel oder Geschwister, wobei ein bestimmter Grad von Verwandtschaft nicht gefordert werden kann.
Die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung hängt davon ab, ob der geltend gemachte Eigenbedarf nachgewiesen werden kann. Das Kündigungsschreiben muss eine Begründung enthalten, in der darzulegen ist, für welche Person die Wohnung benötigt wird. Ferner ist ein konkreter Sachverhalt zu beschreiben, auf den das Interesse dieser Person an der Wohnung gestützt wird.
In dem oben genannten Urteil des Bundesgerichtshofes hatte dieser mal wieder darüber zu entscheiden, welche Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung zu stellen sind.
Sachverhalt und Ausgangslage des Verfahrens
Die Kläger und Vermieter kündigten das Mietverhältnis mit den Beklagten, die seit 1999 eine 158 Quadratmeter große Wohnung bewohnten, im Jahr 2012. Die Begründung der Kündigung lautete, dass die Tochter der Kläger, die bisher in einer 80 Quadratmeter großen Wohnung lebte, die größere Wohnung benötige, um mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Haushalt zu gründen. Die Kläger hatten vor der Kündigung ohne Erfolg mit den Beklagten über einen möglichen Verkauf der Wohnung verhandelt. Die Beklagten widersprachen der Kündigung, und der Streit eskalierte.
Das Amtsgericht gab der Räumungsklage zunächst statt, das Landgericht hob dieses Urteil jedoch auf und wies die Klage ab. Es argumentierte, dass die Kündigung formell unwirksam sei, weil der Lebensgefährte der Tochter nicht namentlich im Kündigungsschreiben erwähnt wurde. Die Kläger legten daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein, um die Entscheidung des Amtsgerichts wiederherzustellen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der Bundesgerichtshof (BGH) folgte der Argumentation der Kläger und entschied, dass die Revision Erfolg habe. Nach Auffassung des BGH habe das Landgericht zu Unrecht die Räumungsklage abgewiesen, da die Kündigung formell wirksam sei. Das Landgericht hatte angenommen, dass die Kündigung unwirksam sei, weil der Lebensgefährte der Tochter nicht namentlich genannt wurde. Dies sei jedoch nach Ansicht des BGH nicht erforderlich.
Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung
Laut § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB muss der Vermieter die Gründe für ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben angeben. Der Zweck dieser Vorschrift ist es, dem Mieter frühzeitig Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen, damit er seine Interessen wahren kann. Der BGH stellte klar, dass es ausreiche, den Eigenbedarf so zu konkretisieren, dass er für den Mieter verständlich und unterscheidbar von anderen Gründen ist.
Im Fall einer Eigenbedarfskündigung bedeutet dies, dass die Person, für die die Wohnung benötigt wird, klar benannt und das Interesse dieser Person nachvollziehbar dargelegt werden muss. Der BGH stellte fest, dass es in diesem Fall ausreichend war, die Tochter der Kläger als Eigenbedarfsperson zu benennen und zu erklären, dass sie mit ihrem Lebensgefährten einen gemeinsamen Hausstand in der größeren Wohnung gründen wolle. Weitere Details, insbesondere die namentliche Nennung des Lebensgefährten, seien nicht erforderlich.
Konsequenzen der Entscheidung für zukünftige Eigenbedarfskündigungen
Mit diesem Urteil stärkt der BGH die Position von Vermietern, indem er die formellen Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung präzisiert. Die Entscheidung verdeutlicht, dass es bei der Eigenbedarfskündigung primär darauf ankommt, dass der Kündigungsgrund klar und verständlich dargelegt wird, sodass der Mieter seine Verteidigung auf diesen Grund ausrichten kann. Die Nennung weiterer Details, wie der Name eines Lebensgefährten, ist hingegen nicht zwingend notwendig, solange der wesentliche Kündigungsgrund – der Eigenbedarf – erkennbar ist. Vermieter müssen also lediglich sicherstellen, dass sie die betroffene Person (hier die Tochter) und das Interesse an der Nutzung der Wohnung ausreichend benennen.
Das Urteil des BGH betont, dass eine Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam sein sollte, wenn der Kündigungsgrund im Wesentlichen ausreichend dargelegt wurde. Dieses Urteil könnte daher in ähnlichen Fällen als Orientierungshilfe dienen und für Klarheit in Bezug auf die Anforderungen an Kündigungserklärungen im Mietrecht sorgen.
Quelle: Bundesgerichtshof
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