Landgericht Berlin, 02.03.2021, Az.: 67 S 319/20
In dem hier besprochenen Fall hatte sich das Landgericht mit der Frage zu beschäftigen, ob die Zahlung durch einen dritten ohne Angabe im Verwendungszweck den kündigungsrelevanten Rückstand mit der Miete hatte verhindern können.
Sachverhalt
Mieter zahlt die Miete nicht
Der beklagte Mieter hatte in diesem Fall für mehrere Monate die Miete nicht gezahlt. Dies rief den Vermieter auf den Plan, welcher eine Kündigung ankündigte.
Freund des Mieters zahlt die Miete aber schreibt nichts in den Verwendungszweck
Noch vor Ausspruch und Zugang der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter erfolgten zwei Zahlungen durch eine dritte Person. Im Zahlungsvermerk war allerdings keine Kennzeichnung durch die dritte Person vorgenommen worden, weshalb die Zahlungen erfolgten. (sogenannte Tilgungsbestimmungen). Erst nach erfolgter Kündigung setzte der Mieter den Forderungsmanager des Vermieters über den Hintergrund der erfolgten Zahlungen in Kenntnis.
Vermieter reicht Klage ein und gewinnt in der 1. Instanz
Trotz der Zahlungen reichte der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht Berlin ein. Das Amtsgericht gab dem auf Räumung klagenden Vermieter Recht und verurteilte den Mieter auf Räumung. Gegen diese Entscheidung reichte der Mieter Berufung beim Landgericht Berlin ein.
Urteil des Landgerichts Berlin
Das Landgericht Berlin wies die Berufung nun durch Beschluss ab, da die Berufung offensichtlich unbegründet sei. Bei Ausspruch und Zugang der streitgegenständlichen Kündigung habe ein die Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug der Beklagten bestanden.
Berufungsgericht sieht ebenso eine Räumungsverpflichtung des Mieters
Die nunmehr erstmals im zweiten Rechtszug geltend gemachten Zahlungen vom 7. Oktober 2019 und 8. November 2019 würden keinen der Beklagten günstigere Beurteilung rechtfertigen, da die Zahlungsansprüche der Klägerin dadurch nicht gemäß § 362 Abs. 1 BGB erloschen seien. Erfolge die Mietzinszahlung nicht durch den Mieter selbst, sondern durch Hilfspersonen oder Dritte, trete Erfüllung nur ein, wenn die Zahlung unter Abgabe einer für den Gläubiger nachvollziehbaren Tilgungsbestimmung erfolgt (vgl. BGH, Urt. v. 27. Juni 2008 – V ZR 83/07, NJW 2007, 3448, beckonline Tz. 28 m.w.N.). Daran fehlte es hier in jeder Hinsicht.
Wegen der fehlenden Kennzeichnung der Zahlungen ist Erfüllung viel zu spät erfolgt.
Erfüllung sei danach erstmals am 20. Oktober 2020 eingetreten, nachdem die Beklagte die Forderungsmanagerin der Klägerin über den Hintergrund der Zahlungen in Kenntnis gesetzt habe. Zu diesem Zeitpunkt sei aber auch die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB bereits seit geraumer Zeit abgelaufen gewesen.
Quelle: Landgericht Berlin
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