Bundesgerichtshof, 23. 11. 2011, Az.: VIII ZR 74/11
An dieser Stelle haben wir bereits mehrfach über Anforderungen und Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung des Vermieters berichtet.
Personengesellschaften sind nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt.
Voraussetzungen der Verwertungskündigung des Vermieters.
Anforderungen an den Inhalt einer Eigenbedarfskündigung.
Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Ausgeschlossene Kündigungsgründe sind dabei zum Beispiel die Mieterhöhung oder die Absicht der Veräußerung vor oder nach der Wohnungsumwandlung.
Gem. § 573 Abs. 2 BGB liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt („Eigenbedarfskündigung“) oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Das oben genannte Urteil des Bundesgerichtshofes hatte nun die Frage zum Gegenstand, ob eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) sich auf einen in der Person eines Gesellschafters bestehenden Eigenbedarf auch dann berufen kann, wenn dieser der Gesellschaft bei Abschluss des Mietvertrags oder bei Eintritt der Gesellschaft in einen bestehenden Mietvertrag noch nicht angehörte.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens:
Die Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR oder BGB-Gesellschaft) kündigte wegen Eigenbedarf
Die Klägerin, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, begehrte von den Beklagten Räumung einer Wohnung aufgrund einer Kündigung, welche sie wegen Eigenbedarfs ihrer beiden Gesellschafter und deren Sohnes erklärt hatte.
Die Beklagte hatte die streitgegenständliche Wohnung im Jahre 1981 von den damaligen Eigentümern angemietet.
Im Jahr 2000 erwarb eine später als „Eigentümergemeinschaft W. -D. -Str. GdbR M. u. a.“ (im Folgenden: „GdbR M.“) bezeichnete – Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Anwesen und setzte das Mietverhältnis mit der Beklagten fort.
Im August 2004 trat die Klägerin dieser Gesellschaft durch Anteilsübernahme bei und wurde im Dezember 2004 als weitere Gesellschafterin im Grundbuch eingetragen.
Mit Vertrag vom Oktober 2005 wurde die Auseinandersetzung der GdbR M. durchgeführt und das Anwesen nach § 3 WEG geteilt.
Die Klägerin wurde dann im April 2006 als Eigentümerin der an die Beklagte vermieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen.
Sofort anschließend erklärte die Klägerin die auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Mietverhältnisses.
Nachdem das Amtsgericht die Klage zunächst abgewiesen hatte, verurteilte das Landgericht die Beklagte zur Räumung.
Hiergegen wandte sich die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten.
Urteil des Bundesgerichtshofs
Der BGH schloss sich der Ansicht des Landgerichts und damit der Klägerin an.
Nach Ansicht des BGH sei die Beklagte zur Räumung der Mietwohnung verpflichtet, weil die Eigenbedarfskündigung der Klägerin das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet habe.
Mit Eintragung in das Grundbuch sei die Klägerin in die Vermieterstellung eingetreten, da eine ununterbrochene Veräußerungskette von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern bis zur Klägerin bestanden habe.
Zunächst habe die GdbR M. das Anwesen von den ursprünglichen Eigentümern und Vermietern erworben und sei Vermieterin geworden.
Im Zuge der Auseinandersetzung der Gesellschaft und der Teilung des Anwesens sei die Vermieterstellung dann nach § 566 Abs. 1 BGB (analog) auf die Klägerin übergegangen.
Die Auseinandersetzung der GdbR M. und die Teilung des Anwesens seien insofern als einheitliches Rechtsgeschäft zu betrachten, durch das ein Wechsel der Rechtsträgerschaft von der GdbR M. auf die Klägerin stattgefunden habe.
Der Umstand, dass die Klägerin zuvor Gesellschafterin der GdbR M. gewesen sei, stehe dem nicht entgegen, weil der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB nicht mit dem des § 577a Abs. 1 BGB identisch sei.
Der Veräußerungsbegriff im Rahmen des § 566 Abs. 1 BGB sei weiter zu fassen, weil auch die Eigentumsinteressen der alten und der neuen Vermieter/Eigentümer zu berücksichtigen seien und beachtet werden müsse, dass der Mietvertrag nicht aus formellen Gründen unnötig kompliziert gestaltet werde.
Der von der Klägerin geltend gemachte Eigenbedarf sei im Übrigen aufgrund der Beweisaufnahme bewiesen.
Die Wartefrist des § 577a BGB fände vorliegend keine Anwendung, weil die streitige Wohnung nach der Begründung von Wohnungseigentum nicht veräußert worden sei.
Eine analoge Anwendung des § 577a Abs. 1, 2 BGB scheide aus, weil keine planwidrige Gesetzeslücke vorliege und die fragliche Gestaltung vom Schutzzweck des § 577a BGB nicht erfasst werde.
Insbesondere werde durch den Übergang der Eigentümer- und Vermieterstellung von der GdbR M. auf die Klägerin kein neuer, bis zu diesem Zeitpunkt nicht vorhandener Eigenbedarf geschaffen.
Quelle: Bundesgerichtshof
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