Landgericht Berlin, 4.10.2013, Az.: 63 S 421/12
Gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Errichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete ist oder ein einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Errichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
Die Kündigung ist allerdings ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor dem Zugang der Kündigung befriedigt wird. Bei Wohnraumverhältnissen ist eine Heilung der Kündigung auch nach deren Zugang möglich. Dieser Fall ist in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelt.
Danach wird die Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird.
Der Vermieter kann allerdings die Verletzung der Zahlungspflicht als Anlass für eine ordentliche Kündigung i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nehmen. Die Pflichtverletzung müsste jedoch erheblich sein. Dies ist dann der Fall, wenn die Rechte und Belange des Vermieters nicht nur geringfügig beeinträchtigt sind. Dabei sind die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen.
In dem oben genannten Urteil beschäftigte sich das Landgericht Berlin im Rahmen einer Räumungsklage mit der Frage der Wirksamkeit der wegen Zahlungsverzuges ausgesprochenen Kündigung.
Hintergrund des Rechtsstreits
In dem vorliegenden Fall erhob der Vermieter gegen seinen Mieter eine Räumungsklage. Grund hierfür war ein Zahlungsverzug des Mieters in Höhe von 1.519,44 Euro, der sowohl aus Mietrückständen als auch aus einer Nachzahlung resultierte, die im Rahmen eines früheren Vergleichs vereinbart worden war. Der Rückstand umfasste mehr als zwei Monatsmieten. Aufgrund des Zahlungsverzugs kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise ordentlich, ohne den Mieter zuvor abzumahnen.
Der Mieter beglich jedoch wenige Tage nach Zugang der Kündigung den gesamten Rückstand in Höhe von 1.519,44 Euro. Dennoch hielt der Vermieter an der Räumungsklage fest und forderte die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Herausgabe der Wohnung.
Die Entscheidung des Landgerichts Berlin zur fristlosen Kündigung
Das Landgericht Berlin wies die Klage des Vermieters ab und entschied, dass die fristlose Kündigung unwirksam sei. Die Grundlage dieser Entscheidung war § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b) BGB, der eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ermöglicht. Allerdings stellte das Gericht fest, dass diese fristlose Kündigung durch die nachträgliche Zahlung des Mieters gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB unwirksam geworden sei. Der Mieter hatte den gesamten Rückstand, der die Grundlage für die Kündigung bildete, beglichen, und dies bereits wenige Tage nach der Kündigung.
Gemäß der gesetzlichen Regelung wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam, wenn der Mieter den ausstehenden Betrag vor der Räumung zahlt. Da der Mieter diese Bedingung erfüllte, konnte der Vermieter nicht mehr auf die fristlose Kündigung bestehen.
Beurteilung der ordentlichen Kündigung
Auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wurde vom Landgericht Berlin als unbegründet zurückgewiesen. Zwar sah das Gericht im Verhalten des Mieters eine Pflichtverletzung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ein Mietrückstand von mehr als einer Monatsmiete, der über einen Zeitraum von mehr als einem Monat besteht, erfüllt grundsätzlich die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung.
Das Gericht argumentierte jedoch, dass im Falle einer ordentlichen Kündigung in bestimmten Fällen eine vorherige Abmahnung des Mieters notwendig sein könnte, auch wenn das Gesetz dies nicht zwingend vorschreibt. Diese Abmahnung hätte dem Mieter die Möglichkeit gegeben, den genauen Umfang seiner Rückstände zu erkennen und die Zahlungen rechtzeitig nachzuholen. Insbesondere in Fällen, in denen es sich um eine komplexe Berechnung von Einzelbeträgen handelt, wie im vorliegenden Fall, hätte eine Abmahnung dazu führen können, dass der Mieter seine Pflichten schneller erkennt und erfüllt.
Berücksichtigung des bisherigen Verhaltens des Mieters
Das Landgericht berücksichtigte bei seiner Entscheidung auch das langjährige Mietverhältnis zwischen den Parteien. Der Mieter hatte die Wohnung seit 1989 gemietet und war in all diesen Jahren stets vertragstreu gewesen. Sein Verhalten im Zusammenhang mit dem vorliegenden Zahlungsverzug wurde daher milder bewertet. Hinzu kam, dass der Mieter nach Erhalt der Kündigung den gesamten Rückstand umgehend beglichen hatte. Dies wurde als Zeichen dafür gewertet, dass der Mieter grundsätzlich bereit war, seinen Verpflichtungen nachzukommen.
Insgesamt entschied das Gericht, dass das Verhalten des Mieters, insbesondere die sofortige Zahlung der Rückstände, nicht als schwerwiegende Pflichtverletzung anzusehen sei. Die Kündigung, sowohl fristlos als auch ordentlich, wurde daher als unwirksam erklärt, und die Räumungsklage des Vermieters wurde abgewiesen. Das Mietverhältnis blieb somit bestehen, und der Mieter durfte in der Wohnung verbleiben.
Quelle: Landgericht Berlin
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