Amtsgericht Dortmund, 06.01.2015, Az.: 425 C 6720/14
Verletzt ein Mieter seine aus dem Mietvertrag resultierenden mietrechtlichen Pflichten, muss der Vermieter den Mieter abmahnen und gegebenenfalls auch kündigen.
Eine solche Abmahnung oder Kündigung kann der Vermieter selber vornehmen, oder er kann einen Rechtsanwalt damit beauftragen.
Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes macht insbesondere immer dann Sinn, wenn es sich um einen mietrechtlich besonders schwierigen Fall handelt, oder der Vermieter im Mietrecht gänzlich unbedarft ist.
In den meisten Fällen ist dann auch der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Beauftragung des Rechtsanwalts für Mietrecht zu tragen.
Zu beachten ist allerdings die sogenannte Schadensminderungspflicht des § 254 Abs. 2 BGB. Gemäß § 254 Abs. 2 BGB ist nämlich der Geschädigte (also hier der Vermieter) verpflichtet, den Schaden nach Möglichkeit abzuwenden bzw. so gering wie möglich zu halten.
Das heißt wiederum, dass der Vermieter in einfach gelagerten Fällen den Mieter selbst abmahnen bzw. kündigen muss, da er sonst die Kosten für den Rechtsanwalt nicht ersetzt verlangen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter selbst über besondere Kenntnisse im Mietrecht verfügt, zum Beispiel, weil er über eine besonders hohe Anzahl von vermieteten Wohnungen verfügt.
In dem oben genannten Fall hatte das Amtsgericht Dortmund über die Ersatzfähigkeit von Kosten für Mahnungen zu entscheiden, welche einem Großvermieter durch Beauftragung einer externen Rechtsanwaltskanzlei entstandenen waren.
Hintergrund des Falls
Die Klägerin, ein großes Wohnungsunternehmen aus Dortmund mit mehr als 150.000 vermieteten Wohnungen, forderte im vorliegenden Rechtsstreit ausstehende Mieten und Mahnkosten von einer Mieterin ein. Ursprünglich hatte die Klägerin ihr Mahnwesen selbst betrieben, gründete jedoch 2011 ein Tochterunternehmen für Inkassodienstleistungen. Da die zuständigen Abteilungen des Amtsgerichts Dortmund die Erstattungsfähigkeit der Mahnkosten durch das Tochterunternehmen nicht anerkannten, beauftragte die Klägerin eine Berliner Anwaltskanzlei, um säumige Mieter anzumahnen.
Entscheidung des Amtsgerichts Dortmund
Das Amtsgericht Dortmund gab der Klägerin teilweise Recht. Es erkannte an, dass sie Anspruch auf ausstehende Mieten in Höhe von 226,70 € für den Zeitraum Juli bis September 2013 habe. Allerdings wies das Gericht die Klage hinsichtlich der geltend gemachten Mahnkosten ab. Diese beliefen sich auf 104 €, 20 € und 23,56 € für säumige Zahlungen. Das Gericht befand, dass die Klägerin als Großvermieterin in der Lage sei, das Mahnwesen selbst zu betreiben, ohne die Notwendigkeit eines Anwalts. Die Klägerin habe in der Vergangenheit auch selbst Mahnungen verschickt, weshalb die Beauftragung einer Kanzlei als unnötig und als Verletzung der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB angesehen wurde.
Rechtsgrundlagen und Argumentation des Gerichts
Das Gericht berief sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), wonach der Geschädigte nur solche Aufwendungen ersetzt verlangen kann, die zur Wahrung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig sind. In diesem Fall sah das Gericht keine objektive Notwendigkeit, dass die Klägerin einen Anwalt für standardisierte Mahnungen einschaltete. Da es sich um einen großen, gewerblichen Vermieter handelt, wurde argumentiert, dass die Klägerin in der Lage sei, Mahnungen und Folgeschreiben eigenständig zu verfassen, ohne zusätzliche Anwaltskosten zu verursachen.
Fazit des Urteils
Das Gericht entschied, dass die Kosten für anwaltliche Mahnungen im vorliegenden Fall nicht erstattungsfähig seien, da sie als standardisierte Vorgänge angesehen wurden, die die Klägerin selbst bewältigen konnte. Der Aufwand für die Forderungseinziehung gehöre nicht zu den ersatzfähigen Schäden, insbesondere bei Großvermietern, die in der Lage seien, solche Aufgaben ohne externe Hilfe zu bewältigen. Dies gelte auch im Zusammenhang mit der Betreuung der Beklagten, da der Betreuer bereits im Austausch mit der Klägerin stand und die fehlende Leistungsfähigkeit der Mieterin deutlich gemacht hatte.
Quelle: Amtsgericht Dortmund
Wichtiger Hinweis: Der Inhalt dieses Beitrages ist nach bestem Wissen und Kenntnisstand erstellt worden. Die Komplexität und der ständige Wandel der behandelten Materie machen es jedoch erforderlich, Haftung und Gewähr auszuschließen.
Wenn Sie rechtliche Beratung benötigen, rufen Sie uns unverbindlich unter der Rufnummer 0221 – 80187670 an oder schicken uns eine Email an info@mth-partner.de
Rechtsanwälte in Köln beraten und vertreten Sie im Mietrecht.