Landgericht Frankfurt am Main, 31.08.2020, Az.: 2-13 S 87/19
Hausverwalter können grundsätzlich ihr Amt jederzeit niederlegen. Für die Niederlegung bedarf es keiner Einberufung einer Versammlung der Eigentümergemeinschaft.Zu beachten ist allerdings, dass die Amtsniederlegung zu Schadensersatzansprüchen führen kann, wenn sie zur Unzeit erfolgt oder wenn sie gegen den Verwaltervertrag verstößt.
In dem hier besprochenen Fall wollte die Eigentümergemeinschaft die Amtsniederlegung des Hausverwalters nicht akzeptieren und legte gegen die abweisende Entscheidung des Amtsgericht Berufung zum Landgericht Frankfurt am Main ein.
Ausgangssituation: Streit innerhalb einer 2-Personen-WEG
Die Klägerin, Miteigentümerin in einer 2-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), verklagte den Beklagten, der als Hausverwalter für die WEG fungierte. Es bestand Streit darüber, ob der Beklagte tatsächlich zum Verwalter bestellt worden war, da lediglich ein „Hausverwaltungsvertrag“ existierte, der die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber nannte. Die Klägerin forderte die Einberufung einer Eigentümerversammlung, um über die Abberufung des Beklagten zu entscheiden. Die Klage wurde am 14. September 2018 beim Amtsgericht eingereicht und dem Beklagten am 30. Oktober 2018 zugestellt.
Zwischenzeitlich hatte der Beklagte mit einem Schreiben vom 17. September 2018 die Kündigung des Hausverwaltervertrages erklärt und den „sofortigen Rücktritt aus der Hausverwalterstellung“ bekanntgegeben. Es wurde eine neue Hausverwaltung gewählt, und die Klägerin verkaufte ihre Wohnung. Daraufhin beantragte die Klägerin, die Erledigung des Rechtsstreits festzustellen, da sich die Hauptsache durch den Rücktritt des Beklagten erledigt habe.
Entscheidung des Amtsgerichts
Das Amtsgericht wies die Klage der Klägerin ab, da es davon ausging, dass der Beklagte nicht Verwalter gewesen sei und somit keine Veranlassung für eine Abberufung bestand. Dies wurde damit begründet, dass der Hausverwaltungsvertrag keine ausreichende Grundlage für die Bestellung als Verwalter sei. Zudem wurde die Amtsniederlegung des Beklagten bereits vor der Klagezustellung wirksam, weshalb auch kein Rechtsschutzinteresse für eine Versammlung zur Abberufung mehr bestand.
Berufung der Klägerin
Die Klägerin legte Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts ein, da sie weiterhin die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits begehrte. Das Landgericht Frankfurt am Main entschied jedoch, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Es sah keinen Grund, die Sache zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherstellung einer einheitlichen Rechtsprechung weiter zu verhandeln.
Wichtig war hierbei der Umstand, dass das „erledigende Ereignis“, also die Amtsniederlegung des Beklagten, bereits vor der Zustellung der Klage eingetreten war. Damit war der Beklagte zum Zeitpunkt der Klageerhebung nicht mehr im Amt, sodass kein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Einberufung einer Versammlung zur Abberufung des Verwalters bestand.
Rechtsgrundlage der Amtsniederlegung
Das Gericht stellte klar, dass ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein Amt jederzeit niederlegen kann, ohne dass besondere Voraussetzungen dafür erforderlich sind. Die Niederlegung des Amts ist wirksam, sobald sie der anderen Partei – hier der Klägerin – zugegangen ist. In diesem Fall erfolgte die Amtsniederlegung am 17. September 2018, als das entsprechende Schreiben dem Anwalt der Klägerin zuging. Ob die Amtsniederlegung in einer Eigentümerversammlung hätte erklärt werden müssen, verneinte das Gericht, da es der Meinung war, dass die Erklärung auch gegenüber einem einzelnen Eigentümer ausreichen könne.
Die Wirksamkeit der Amtsniederlegung ist nicht davon abhängig, ob der Hausverwaltervertrag ebenfalls gekündigt wird. Die Kündigung des Vertrags berührt nicht die Frage, ob das Amt als Verwalter wirksam niedergelegt wurde. Diese Unterscheidung ist wichtig, da das Amt des Verwalters und der zugrunde liegende Vertrag rechtlich getrennt zu betrachten sind.
Ergebnis und rechtliche Einordnung
Das Landgericht entschied, dass die Amtsniederlegung des Beklagten bereits vor der Zustellung der Klage wirksam geworden war und damit eine prozessuale Erledigung des Rechtsstreits nicht mehr festgestellt werden konnte. Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine Erledigung nicht möglich ist, wenn das erledigende Ereignis – hier die Amtsniederlegung – vor der Rechtshängigkeit eingetreten ist.
Im vorliegenden Fall hätte die Klägerin die Klage zurücknehmen müssen, was jedoch nicht geschehen war. Das Gericht betonte, dass die Erledigung des Verfahrens durch eine Klagerücknahme hätte herbeigeführt werden müssen, was gemäß § 269 Abs. 3 S. 3 ZPO die korrekte Vorgehensweise gewesen wäre. Da dies nicht erfolgt ist, war die Klage in der Hauptsache abzuweisen.
Zusammenfassend stellte das Landgericht fest, dass der Beklagte sein Amt wirksam niedergelegt hatte und keine weiteren rechtlichen Schritte gegen ihn erforderlich waren.
Quelle: Landgericht Frankfurt am Main
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