Amtsgericht Offenbach, 08.02.2013, Az.: 37 C 445/12
Wenn der Vermieter an dem Mietobjekt Arbeiten durchführt oder durchführen lässt, ist zwischen sogenannten Modernisierungsmaßnahmen und sogenannten Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden.
Modernisierungsmaßnahmen sind nach § 555b BGB bauliche Veränderungen des Vermieters,
– durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
– durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
– durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
– durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht oder
– die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.
Erhaltungsmaßnahmen wiederum sind solche Maßnahmen, durch die bestehende Schäden beseitigt (Instandsetzung) oder mögliche Schäden vorbeugend verhindert werden sollen (Instandhaltung).
Die folgende Grafik soll den Unterschied zwischen einer Erhaltungs- und einer Modernisierungsmaßnahme nochmals verdeutlichen:
Wichtig ist diese Unterscheidung insbesondere deshalb, weil eine Erhaltungsmaßnahme vom Vermieter in viel einfacherer Art und Weise und in viel kürzerer Zeit als eine Modernisierungsmaßnahme angekündigt werden kann.
Bei Modernisierungsmaßnahmen hingegen sieht das Gesetz wesentlich strengere Maßnahmen hinsichtlich der Form und Zeit der Ankündigung vor.
In der oben genannten Entscheidung hatte das Amtsgericht Offenbach darüber zu entscheiden, ob der Vermieter eine Mieterhöhung nach einer Modernisierungsmaßnahme vom Mieter verlangen durfte, obwohl zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart worden war, dass der Mietzins vom Mieter durch die Leistung von Dienstleistungen abgegolten werden sollte.
Hintergrund des Falls
Die Beklagten hatten seit mehreren Jahren eine Wohnung in Offenbach gemietet, zunächst ohne schriftlichen Vertrag. Erst am 08.06.1986 schlossen sie einen schriftlichen Mietvertrag mit der damaligen Eigentümerin der Wohnung. Der Vertrag sah eine unbefristete Mietdauer vor, nämlich bis zum Tod des letztlebenden Mieters. Im Mietvertrag wurden keine Angaben zur Höhe der Miete gemacht, jedoch verpflichteten sich die Mieter, den Garten zu pflegen und Nebenkosten, insbesondere Heizkosten, zu bezahlen. Ende 2007 ging das Eigentum an der Immobilie durch eine Zwangsversteigerung auf die Klägerin über.
Streit um Mieterhöhung nach Modernisierung
Im Jahr 2012 führte die Klägerin eine Wärmedämmung des Hauses durch, was zu Modernisierungskosten in Höhe von 7.944,74 Euro führte. Die daraus resultierende Mieterhöhung betrug 12,95 Euro pro Monat bzw. 155,37 Euro jährlich. Diese Mieterhöhung wurde den Beklagten durch ein Schreiben vom 30.08.2012 mitgeteilt. Die Beklagten weigerten sich jedoch, die Erhöhung zu zahlen, und argumentierten, dass laut Mietvertrag ihre Mietzahlungen durch die erbrachten Dienstleistungen, wie die Gartenpflege, abgegolten seien. Sie sahen Mieterhöhungen als unzulässig an.
Entscheidung des Amtsgerichts Offenbach
Das Amtsgericht Offenbach gab der Klägerin Recht und entschied, dass die Beklagten zur Zahlung der Mieterhöhung verpflichtet seien. Nach Auffassung des Gerichts resultiert diese Verpflichtung aus den §§ 535 Abs. 2, 559 und 559b Abs. 2 BGB, die Modernisierungsmieterhöhungen regeln. Die Beklagten hätten ab November 2012 die erhöhte Miete in Höhe von 12,95 Euro monatlich zahlen müssen. Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter in Fällen von Modernisierungen direkt auf Zahlung klagen könne und keine Zustimmung der Mieter zur Mieterhöhung erforderlich sei.
Bedeutung des Mietvertrags
Das Gericht lehnte die Argumentation der Beklagten ab, wonach der Mietvertrag jegliche Mietzinsverpflichtung ausschließe. Die ursprünglich vereinbarten Dienstleistungen wie die Gartenpflege wurden nicht als vollständiger Ersatz für die Zahlung einer Miete angesehen. Auch handele es sich bei der Wohnung nicht um eine Werkdienstwohnung nach § 576b BGB, die eine Ausnahme von Mieterhöhungen darstellen könnte. Der Vertrag schließe daher eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 BGB nicht aus, sodass die Klägerin im Recht sei.
Fazit
Das Urteil verdeutlicht, dass Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen auch dann zulässig sind, wenn der ursprüngliche Mietvertrag keine Mietzahlung vorsieht, solange bestimmte Dienstleistungen erbracht werden. Die Vereinbarungen im Mietvertrag dürfen nicht so ausgelegt werden, dass sie jegliche Mietzinsverpflichtung ausschließen. Zudem ist eine Zustimmung der Mieter zu solchen Erhöhungen nicht zwingend erforderlich.
Quelle: Amtsgericht Offenbach
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