Landgericht Berlin, 27.07.2016, Az.: 67 S 154/16
Vermietet der Mieter seine Wohnung an einen Dritten, stellt dies nach dem Gesetz eine Untervermietung dar. Dies gilt auch dann, wenn die Wohnung nur für einen kurzen Zeitraum (zum Beispiel über das Internetportal „airbnb“ vermietet werden soll.
Da eine solche Untervermietung aber für den Vermieter ein Risiko darstellt, darf ein Untermietvertrag nicht ohne Weiteres geschlossen werden. Der Mieter muss somit gemäß § 540 BGB vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung einholen:
§ 540 Abs. 1 BGB:
Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.
Diese Regelung kann im Mietvertrag allerdings anders geregelt sein, indem im Mietvertrag vereinbart wird, dass der Mieter das uneingeschränkte Recht zur Untervermietung hat. Da dies allerdings in erheblichen Maße gegen die Interessen des Vermieters spricht, wird eine solche Klausel in den allerwenigsten Mietverträgen zu finden sei (in den meisten Mietverträgen wird vielmehr der Wortlaut des § 540 BGB noch einmal explizit wiederholt).
Die Vorschrift des § 553 BGB wiederum ist als Ergänzung zu § 540 BGB zu verstehen. Er enthält eine für die Wohnungsmiete bedeutsame Ausnahme von der Regel des § 540 BGB:
§ 553 Abs. 1 BGB
Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Die bloße Aussicht auf eine lukrative Einnahmequelle für die Nutzung von Internetplattformen wie „Airbnb“ stellt jedoch kein berechtigtes Interesse dar.
Ein solches berechtigtes Interesse kann für den Mieter in vielerlei Hinsicht bestehen. Das kommerzielle Interesse des Mieters an der zeitweisen Vermietung der Wohnung über das Portal „airbnb“ zählt aber nicht dazu.
Dennoch kann der Vermieter den Mieter nach einer ihm bekannt gewordenen unerlaubten Untervermietung nicht ohne weiteres kündigen, sondern muss den Mieter in den meisten Fällen zunächst einmal abmahnen.
In dem hier besprochenen Fall hatte der Mieter seine Wohnung in Berlin dreimal über das Internetportal „airbnb“ vermietet. Dies hatte der Vermieter herausbekommen und den Mieter umgehend gekündigt.
Hintergrund des Falls: Vermietung über Airbnb
In dem vorliegenden Fall geht es um eine Auseinandersetzung zwischen einer Vermieterin (Klägerin) und ihren Mietern (Beklagte) einer Wohnung in Berlin. Die Beklagten hatten die Wohnung insgesamt dreimal über die Plattform „Airbnb“ an Touristen vermietet. Als die Klägerin davon erfuhr, kündigte sie das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich. Die Beklagten wiesen die Kündigung jedoch zurück, da diese ohne vorherige Abmahnung erfolgte.
Da die Beklagten die Wohnung nicht räumten, reichte die Klägerin eine Räumungsklage beim Amtsgericht ein. Das Amtsgericht entschied zugunsten der Beklagten und wies die Klage ab, da eine ordnungsgemäße Abmahnung seitens der Klägerin nicht erfolgt war. Die Klägerin legte daraufhin Berufung beim Landgericht Berlin ein.
Urteil des Landgerichts Berlin: Räumungsklage unbegründet
Auch das Landgericht Berlin bestätigte das Urteil des Amtsgerichts und wies die Klage ab. Die Beklagten seien nicht gemäß §§ 985, 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Wohnung zu räumen. Weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung hätten das Mietverhältnis wirksam beendet. Zwar sei die unerlaubte Untervermietung nach § 543 BGB ein „wichtiger Grund“ für eine Kündigung, jedoch habe die Klägerin die Beklagten nicht ordnungsgemäß abgemahnt, was nach § 543 Abs. 3 BGB erforderlich gewesen wäre.
Abmahnung als zwingende Voraussetzung
Nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist eine Abmahnung vor der Kündigung erforderlich, es sei denn, besondere Umstände liegen vor, die eine Abmahnung entbehrlich machen. Das Landgericht sah keinen solchen Ausnahmefall. Die Beklagten hatten ihr Nutzerprofil auf „Airbnb“ unmittelbar nach Erhalt der Kündigung gelöscht, sodass nicht ersichtlich war, dass eine Abmahnung nicht erfolgreich gewesen wäre.
Auch die Tatsache, dass eine Buchungsanfrage für den Zeitraum nach der Kündigung gestellt wurde, konnte nicht als Grund für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung herangezogen werden, da diese Anfrage vor der Kündigung erfolgt war.
Kein schwerwiegender Vertragsverstoß ohne Abmahnung
Das Gericht stellte weiter fest, dass selbst die unberechtigte Untervermietung an Touristen keine ausreichende Schwere darstelle, um eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung zu rechtfertigen. Zwar sei die Untervermietung ohne Erlaubnis eine Pflichtverletzung, doch erst die Missachtung einer Abmahnung könne der Vertragsverletzung das nötige Gewicht für eine Kündigung verleihen. Der Fall sei nicht schwerwiegend genug, um ohne Abmahnung das Mietverhältnis zu beenden.
Quelle: Landgericht Berlin
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