Bundesgerichtshof, 28.09.2011, Az.: VIII ZR 242/10
Gem. § 554 Abs. 1 BGB hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). Unter diese Maßnahmen fallen insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung, Schönheitsreparaturen, aber auch Arbeiten vorbeugender Art bzw. notwendige Vorbereitungsmaßnahmen.
§ 554 Abs. 2, 3 BGB betrifft Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache. Modernisierungsmaßnahmen sind nach der gerichtlichen Definition sämtliche baulichen Veränderungen der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöhen und eine bessere Benutzung ermöglichen.
Modernisierungsmaßnahmen sind dabei von Erhaltungsmaßnahmen zu unterscheiden, da Erhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind und somit gänzlich vom Vermieter getragen werden müssen.
Modernisierungsmaßnahmen hat der Vermieter dem Mieter gem. § 554 Abs. 3 BGB spätestens 3 Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mietererhöhung in Textform mitzuteilen.
Die Anforderungen an diese Mitteilung wurden in den letzten Jahren immer weiter abgesenkt.
In der oben genannten Entscheidung hatte der BGH erneut über die Anforderungen an die Modernisierungsmitteilung zu entscheiden.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Die Kläger waren zusammen mit weiteren Personen Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in München.
An der Westseite des streitgegenständlichen Hauses planten die Kläger Balkone anzubringen.
Vermieter verlangen von Mietern die Anbringung von Balkonen
Aus diesem Grunde beanspruchten sie vom Beklagten, welcher Mieter einer der betroffenen Wohnungen war, die Duldung der Anbringung der Balkone.
Aus diesem Grunde kündigten sie dem Beklagten stichwortartig die durchzuführenden Baumaßnahmen, und zwar unter anderem „Installation von Heizung und Elektroinstallation im betroffenen Wandbereich“, das Datum des vorgesehenen Baubeginns, die mit 6 Wochen geplante Bauzeit sowie den Betrag der voraussichtlichen Mieterhöhung schriftlich an.
Vorinstanzen erkennen Recht der Vermieter auf Duldung an
Gleichzeitig teilten sie dem Beklagten mit, dass für die Arbeiten innerhalb der Wohnungen eine Bauzeit von fünf Tagen zuzüglich Malerarbeiten nach einer Trockenzeit von einer Woche veranschlagt würden. Die auf Duldung der Baumaßnahmen gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.
Urteil des Bundesgerichtshofes
Die gegen die vorinstanzlichen Entscheidungen gerichtete Revision des Mieters beim BGH wurde abschlägig entschieden.
BGH bestätigte, dass in der Ankündigung nicht jede einzelne Maßnahme beschrieben sein muss.
Der BGH entschied, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird.
Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diesen Anforderungen sei das Schreiben der Kläger gerecht geworden.
BGH bestätigt somit die Tendenz, dass immer geringere Anforderungen an die Ankündigung zu stellen sind
Der BGH folgt somit der allgemeinen Richtung der Rechtsprechung in den letzten Jahren, dass an die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme immer geringere Anforderungen zu stellen sind.
Vermieter sollten dennoch nicht auf einfache Musterschreiben zurückgreifen, sondern einen im Mietrecht erfahrenen Rechtsanwalt mit der Abfassung dieser beauftragen.
Quelle: Bundesgerichtshof
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