Mietrecht: Bei Unsicherheit wegen Todes des Vermieters kann die Miete hinterlegt werden (zB beim Amtsgericht)

Amtsgericht Bottrop, Urteil vom 02.04.2024, 8 C 183/23

Hintergrund des Rechtsstreits

Im vorliegenden Fall streiten die Parteien über den Herausgabe- und Räumungsanspruch einer Wohnung in Bottrop. Die Kläger, Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, zahlten nach dem Tod des ursprünglichen Vermieters ihre Miete zunächst auf das bekannte Vermieterkonto. Nach der Eröffnung des Testaments und der Benennung der Beklagten als Erbin, hinterlegten die Kläger jedoch die Mieten für mehrere Monate beim Amtsgericht Bottrop, da sie die Erbenstellung der Beklagten anzweifelten und die Vorlage eines Erbscheins verlangten. Aufgrund des daraus entstandenen Mietrückstands kündigte die Beklagte das Mietverhältnis, woraufhin die Kläger Klage erhoben, um festzustellen, dass das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung beendet wurde.

Prozessverlauf und Erledigungserklärung

Im Laufe des Verfahrens erklärten die Kläger den ursprünglichen Klageantrag für erledigt, nachdem die Beklagte Widerklage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung erhoben hatte. Die Kläger beantragten daraufhin festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Die Beklagte forderte weiterhin die Räumung und Herausgabe der Wohnung, während die Kläger die Widerklage abwiesen.

Rechtliche Bewertung der Klage

Das Gericht stellte fest, dass die Klage zulässig und begründet ist. Es wurde bestätigt, dass die Erledigungserklärung der Kläger eine zulässige Klageänderung darstellt und dass das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten nicht beendet wurde. Ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB lag nicht vor, da kein Mietrückstand bestand. Die Kläger hatten die Mieten für die strittigen Monate ordnungsgemäß hinterlegt, da berechtigte Zweifel an der Erbenstellung der Beklagten bestanden.

Unwissenheit über die Gläubigerstellung

Das Gericht erkannte an, dass die Kläger sich in Unwissenheit über die Person des Vermieters befanden, was einen Hinterlegungsgrund nach § 372 BGB darstellte. Diese Unwissenheit war durch die fehlende Vorlage eines Erbscheins begründet, der als einziger Nachweis der Erbenstellung hätte dienen können. Obwohl die Beklagte das Testament offengelegt hatte, reichte dies nicht aus, um die Zweifel der Kläger auszuräumen.

Beurteilung der Widerklage

Die Widerklage der Beklagten, die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abzielte, wurde als zulässig, jedoch unbegründet abgewiesen. Das Gericht stellte fest, dass die Erhebung der Widerklage ein erledigendes Ereignis bezüglich der ursprünglichen Klageforderung darstellt. Es wurde kein weiterer Kündigungsgrund festgestellt, der die Forderung der Beklagten unterstützt hätte.

Urteil und Konsequenzen

Das Gericht entschied zugunsten der Kläger, da die Kündigung unwirksam war und kein rechtmäßiger Räumungsanspruch der Beklagten bestand. Die Widerklage wurde abgewiesen, und das Mietverhältnis der Parteien bleibt bestehen. Die Hinterlegung der Mieten durch die Kläger war angesichts der fehlenden Vorlage eines Erbscheins gerechtfertigt, wodurch kein Mietrückstand entstanden war, der eine Kündigung rechtfertigen könnte.

Fazit

In diesem Urteil wurde klargestellt, dass bei Unklarheiten über die Erbenstellung eines Vermieters, die Mieter berechtigt sind, Mieten zu hinterlegen, bis ein Erbschein vorgelegt wird. Eine Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines angeblichen Mietrückstands war daher unwirksam, und der Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung wurde abgelehnt.