Oberlandesgericht Düsseldorf, 19.11.2013, Az.: 10 U 112/13
Bei der Berechnung der Höhe des zu entrichtenden Mietzinses spielt die Größe der Mietsache eine entscheidende Rolle. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt eine Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Fläche von mehr als 10 % zu einer Minderung des Mietzinses und berechtigt sogar zu einer fristlosen Kündigung.
Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes stimmt bei etwa einem Drittel der Mietverträge die vereinbarte Fläche nicht mit der tatsächlichen überein.
Es gibt verschiedene Methoden zur Berechnung der Mietfläche. Welche Methode heranzuziehen ist, hängt unter anderem davon ab, ob es sich um Wohnraum- oder um Gewerberaummiete handelt. Im ersten Fall erfolgt die Berechnung in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV).
Bei der Gewerberaummiete wird vorrangig die DIN 277 angewendet. Diese dient der Ermittlung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken oder Teilen von Bauwerken im Hochbau. Sie wird auch zur Wohnflächenberechnung verwendet, obwohl dies für den Mieter in der Regel nachteilig ist, da beispielsweise Dachflächen, Balkone und Kellerräume zu 100 % der Wohnfläche zugerechnet werden.
In dem oben genannten Urteil beschäftigte sich das Oberlandesgericht Düsseldorf im Rahmen der Berufung mit der Problematik der Flächenabweichung und mit der Bestimmung der Mietfläche durch Auslegung vertraglicher Vereinbarungen.
Sachverhalt des gerichtlichen Verfahrens
Die Parteien hatten einen Mietvertrag über gewerblich genutzte Flächen in einem mehrstöckigen, an unterschiedliche Unternehmen vermieteten Gebäude geschlossen.
Der Mietvertrag enthielt unter anderem die folgende Regelung:
„Es werden ca. 789 qm BGF vermietet. … Die Mietfläche ist auf der Grundlage der DIN 277 errechnet worden. Basis ist die Berechnung der BGF (Bruttogeschossfläche einschließlich innenliegender Technikflächen und anteiliger Gemeinschaftsflächen). … Der Mietzins beträgt 789 x 36 DM/qm….“
Mieter fordert Minderung der Miete um 30 %
Der Mieter war der Ansicht, dass bestimmte, nicht dem exklusiven Gebrauch des Mieters zugeordnete Flächen bei der Berechnung des Mietzinses nicht, auch nicht anteilig, zu berücksichtigen seien und dass somit ein Minderungsrecht in Höhe von 30 % bestünde. Daher minderte er die Miete über Jahre hinweg um monatlich ca. 10.000 €.
Der Mieter war außerdem der Auffassung, dass die formularmäßig gestellten mietvertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich der Mietflächen- und Mietzinsbestimmung unklar und damit gemäß § 305 c Abs. 2 BGB unwirksam seien.
Erste Instanz sieht keine erhebliche Flächenabweichung
Ein in der ersten Instanz erstelltes gerichtliches Sachverständigengutachten ergab eine Mietflächenabweichung von weit unter 10 %. Das erstinstanzliche Gericht verurteilte den Mieter daraufhin zur Zahlung des rückständigen Mietzinses.
Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf:
Auch die Berufungsinstanz sieht keine erhebliche Flächenabweichung
Das OLG Düsseldorf bestätigte die erstinstanzliche Entscheidung und urteilte, dass der Mieter zur Zahlung des rückständigen Mietzinses verpflichtet sei.
Hinsichtlich der künftig fällig werdenden Mieten stellte das Gericht darüber hinaus fest, dass die Miete nicht zu mindern sei. Grundsätzlich begründe zwar die Abweichung der tatsächlichen Flächen eines Gewerbemietobjekts um mehr als 10 % von der vertraglich vereinbarten Fläche die Annahme eines Mangels, der eine Minderung der Miete rechtfertige.
Der Mieter habe allerdings einen Mangel der Mietsache in Gestalt einer Flächenabweichung von über 10 % nicht darlegen und beweisen können. Dies gehe zu seinen Lasten.
Keine unwirksamen Regelungen im Mietvertrag
Die Regelungen des Mietvertrages seien darüber hinaus entgegen der Ansicht des Mieters wirksam. Die Begriffe „Bruttogeschossfläche“, „innenliegende Technikfläche“ und „anteilige Gemeinschaftsflächen“ seien als „Bruttogrundfläche“, „technische Funktionsflächen“ und „Verkehrsflächen“ gemäß DIN 277 auszulegen. Da somit ein eindeutiges Auslegungsergebnis vorliege, seien die vertraglichen Vereinbarungen nicht wegen Unklarheit gemäß § 305 c Abs. 2 BGB unwirksam.
Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters oder ein Verstoß gegen das Transparenzgebot seien ebenfalls nicht ersichtlich. Mieter müssten gerade in repräsentativen Gebäuden mit großzügigen, architektonisch ansprechenden Treppenhäusern, Empfangshallen und sonstigen „Allgemeinflächen“ damit rechnen, dass sich diese meist auch im Mietzins niederschlagen.
Fazit: Mietminderungen wegen Flächenabweichung müssen vorab gut geprüft werden. Andernfalls kann es zu einem Zahlungs- und gegebenenfalls auch zu einem Räumungsurteil kommen.
Quelle: Oberlandesgericht Düsseldorf
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