Bundesgerichtshof, 12.03.2014, Az.: XII ZR 108/13
Der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, dem Mieter den Mietgegenstand im vertragsgemäßen Zustand zu überlassen und während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten. Erhaltung im vertragsgemäßen Zustand umfasst alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um dem Mieter während der gesamten Mietzeit den vertragsgemäßen Gebrauch zu ermöglichen.
Darunter fallen insbesondere die sog. Schönheitsreparaturen, d. h. Maßnahmen zur Beseitigung von durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstandenen Mängeln. Diese werden nahezu in allen Formularmietverträgen auf die Mieter übertragen.
Ob diese Übertragung wirksam war, kann bei solchen Verträgen im Rahmen der AGB-Kontrolle ermittelt werden. Die Unwirksamkeit einer Klausel bezüglich Schönheitsreparaturen kann zur Unwirksamkeit anderer Klausel führen. Zu beachten ist, dass bei Verträgen über gewerblich genutzte Räume gem. § 310 Abs. 1 BGB Besonderheiten gelten.
Unterlässt der Mieter die Durchführung der wirksam vereinbarten Schönheitsreparaturen, dann steht dem Vermieter ein Erfüllungs- und ggf. ein Schadensersatzanspruch gegen diesen zu.
In dem oben genannten Urteil hatte sich der Bundesgerichtshof im Rahmen der Revision mit der Auslegung und Wirksamkeit der Allgemeinen Geschäftsbedingungen hinsichtlich der Schönheitsreparaturen zu beschäftigen.
Sachverhalt: Vermietung von Geschäftsräumen und strittige Schönheitsreparaturen
Die Klägerin hatte Geschäftsräume von der Beklagten gemietet und zog nach Beendigung des Mietverhältnisses aus, ohne während der Mietdauer Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Sie klagte auf Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten und die Herausgabe einer Mietbürgschaftsurkunde. Die Beklagte rechnete mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen auf.
Entscheidung des Landgerichts und Berufungsgericht
Das Landgericht gab der Klägerin recht. In der Berufung hob das Oberlandesgericht diese Entscheidung auf und wies die Klage ab, da die Beklagte zu einem Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen berechtigt sei.
Beurteilung des Bundesgerichtshofs (BGH)
Der BGH bestätigte die Entscheidung des Berufungsgerichts. Die Klägerin sei zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen, und die vertragliche Regelung benachteilige sie nicht unangemessen gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Es liege keine unzulässige Verschiebung der Instandhaltungspflichten zulasten der Klägerin vor.
Keine Verpflichtung zur Endrenovierung ohne Bedarf
Der BGH stellte klar, dass Schönheitsreparaturen nur bei tatsächlichem Bedarf durchzuführen seien und kein fester Renovierungsintervall bestehe. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müsse der Mieter die Räume in einem bezugsfertigen Zustand übergeben, ohne zwingend eine umfassende Endrenovierung durchführen zu müssen. Da die Mieträume bei Rückgabe renovierungsbedürftig waren, sei die Klägerin zur Renovierung verpflichtet.
Quelle: Bundesgerichtshof
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