Amtsgericht Schöneberg, 30.10.2014, Az.: 102 C 194/13
Feuchtigkeitsschäden und eine daraus resultierende Schimmelbildung gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln.
Entsprechend häufig gibt es Auseinandersetzungen darüber, ob der Mieter oder der Vermieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist und dies endet oftmals in gerichtlichen Streitigkeiten.
Ist der Schimmel z. B. auf eindringendes Wasser wegen schadhafter oder unzureichend isolierter Dächer oder Außenwände, auf undichte Rohrleitungen oder auf unzureichende Wärmedämmung zurückzuführen, liegt die Ursache in der mangelhaften Bausubstanz und damit in der Sphäre des Vermieters.
Ist der Schimmel allerdings auf fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen, kann dieser wegen des Mangels keine Mietminderung geltend machen.
In dem hier dargestellten Fall hatte das Amtsgericht Schöneberg darüber zu entscheiden, ob eine Mietminderung wegen Schimmels durch den Mieter gerechtfertigt war, ob also die Schimmelbildung der Sphäre des Mieters oder des Vermieters zuzurechnen war.
Hintergrund des Falls
Die Beklagten mieteten ab dem 15. Oktober 2011 eine Wohnung vom Kläger. Der Mietvertrag enthielt klare Anweisungen zum Lüften und Beheizen der Wohnung, um Schimmelbildung zu vermeiden. Unter anderem wurde empfohlen, die Raumtemperatur nicht unter 17°C abzusenken und regelmäßig die Wohnung zu lüften. In der Heizperiode 2013 trat jedoch Schimmelpilzbefall in der Wohnung auf. Daraufhin minderten die Beklagten die Miete um 165,60 Euro pro Monat zwischen Februar und Juni 2013. Der Kläger klagte den einbehaltenen Betrag von insgesamt 828,00 Euro ein.
Mängel und Mietminderung
Bereits im Dezember 2012 hatte der Kläger eine Heizungsfirma mit der Reparatur eines Heizungsventils beauftragt, nachdem die Beklagten über Probleme mit der Heizung klagten. Wenige Wochen später meldeten die Beklagten per E-Mail weitere Heizungsausfälle und kündigten eine Mietminderung um 30 % an. Bei einer Besichtigung der Wohnung durch den Verwalter am 25. Januar 2013 bei -7°C Außentemperatur stellte dieser fest, dass mehrere Räume nicht oder nur unzureichend beheizt wurden. Gleichzeitig waren Fensterscheiben mit Kondenswasser bedeckt, und es wurden punktuelle Schimmelbildungen im Schlafzimmer entdeckt. Der Verwalter führte die Mängel auf falsches Lüftungs- und Heizverhalten der Beklagten zurück.
Gutachten und Ursachenanalyse
Die Beklagten beauftragten daraufhin einen Dipl.-Ing. Architekten, der am 8. März 2013 die Wohnung begutachtete. In seinem Gutachten stellte er Schimmelbefall an verschiedenen Stellen der Wohnung fest, darunter an Fensterdichtungen und Sockelleisten, sowie an der Badewanne. Er führte den Schimmelbefall auf unzureichende Dämmung des Gebäudes und erhöhte Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zurück. Dennoch bestätigte er, dass die Oberflächentemperaturen an den Wänden zwischen 14 und 22°C lagen und es keine feuchten Wandflächen gab. Der Gutachter erklärte, dass die Außendämmung des Gebäudes für den Schimmelbefall verantwortlich sei, da die Außenwandflächen kälter seien als die Innenwände.
Urteil des Amtsgerichts Schöneberg
Das Amtsgericht Schöneberg entschied zugunsten des Klägers. Es stellte fest, dass die Miete in den Monaten von Februar bis Juni 2013 nicht gemindert war, obwohl die Wohnung zu diesem Zeitpunkt unstreitig von Schimmelpilz befallen war. Das Gericht führte aus, dass der Schimmelpilzbefall der Sphäre der Beklagten zuzurechnen sei, da sie die Wohnung nicht gemäß den vertraglichen Vorgaben geheizt und gelüftet hätten. Laut obergerichtlicher Rechtsprechung kann eine Mietminderung gemäß § 536 BGB nicht geltend gemacht werden, wenn der Mangel der Mietsache dem Mieter zuzuschreiben ist.
Beweislast und Verantwortung der Beklagten
Das Gericht betonte, dass in Fällen von Schimmelpilzbefall der Vermieter die Beweislast trägt, dass der Mangel aus dem Verantwortungsbereich des Mieters resultiert. Der Kläger konnte diesen Beweis erfolgreich erbringen, indem er nachwies, dass der Schimmel auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Beklagten zurückzuführen war. Die Beklagten konnten hingegen nicht beweisen, dass der Schimmel auf bauliche Mängel oder eine nicht von ihnen zu vertretende Ursache zurückzuführen war. Somit war der Schimmelpilzbefall ausschließlich der Sphäre der Beklagten zuzurechnen, und der Kläger hatte Anspruch auf die rückständigen Mietzahlungen.
Fazit
Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung des richtigen Heiz- und Lüftungsverhaltens in Mietwohnungen, um Schimmelbildung zu vermeiden. Auch wenn bauliche Mängel wie unzureichende Dämmung eine Rolle spielen können, sind Mieter verpflichtet, die vertraglich festgelegten Maßnahmen zur Vermeidung von Schimmelpilzbefall zu befolgen. Im vorliegenden Fall führte das falsche Verhalten der Beklagten zu ihrer Verantwortung für den Schimmelbefall und der daraus resultierenden Zahlungspflicht der einbehaltenen Mietbeträge.
Quelle: Amtsgericht Schöneberg
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