Amtsgericht Freiburg, 01.10.2013, Az.: 53 C 1059/13
Ein Mietverhältnis kann u.a. durch eine Kündigung oder einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Das vertragswidrige Verhalten eines Mieters kann zu eine fristlosen Kündigung führen.
Bei einer fristlosen Kündigung sind die Voraussetzungen der §§ 543 und 569 BGB zu beachten. Der Vermieter muss allerdings den Mieter, bevor dieser mit der fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes rechnen muss, darauf hinweisen, welche Verhaltensweisen nicht mehr geduldet werden.
Das heißt, dass, der Vermieter jedes vertragswidrige Verhalten konkret bezeichnen und abmahnen muss, um später erfolgreich fristlos kündigen zu können.
Mit der Wirksamkeit eines Aufhebungsvertrages und einer außerordentlichen Kündigung setzte sich das Amtsgericht Freiburg in dem oben genannten Urteil im Rahmen einer Räumungsklage auseinander.
In diesem Fall verlangten die klagenden Vermieter die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung. Sie stützten ihren Anspruch zunächst auf eine unterzeichnete Räumungsvereinbarung, hilfsweise auf eine fristlose Kündigung. Die Räumungsvereinbarung war in der Wohnung der beklagten Mieterin unterzeichnet worden. Zu diesem Zweck hatten einer der Kläger, ein Berater der Kläger sowie deren Anwalt die Beklagte nach vorheriger Anmeldung in ihrer Wohnung aufgesucht. Kurz nach der Unterzeichnung erklärte die Beklagte jedoch, dass sie die Vereinbarung widerrufe. In Bezug auf die fristlose Kündigung führten die Kläger aus, dass die Beklagte die Miete wiederholt zu spät bezahlt habe. Zudem habe sie die Nebenkostennachzahlung in Raten beglichen, obwohl keine entsprechende Vereinbarung existierte. Allerdings war in der Kündigungserklärung auf die Ratenzahlungen nicht explizit Bezug genommen worden.
Widerruf der Räumungsvereinbarung
Das Amtsgericht Freiburg entschied, dass die Räumungsklage zwar zulässig sei, aber unbegründet. Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung ergebe sich nicht aus der unterzeichneten Räumungsvereinbarung. Die Beklagte habe ihre Willenserklärung wirksam gem. §§ 312, 355 I BGB widerrufen. Es handle sich um ein Haustürgeschäft, da die Vereinbarung in der Privatwohnung der Beklagten und nach mündlichen Verhandlungen zustande gekommen sei. Somit greife das Widerrufsrecht nach § 312 BGB, und der Widerruf sei innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgt, sodass die Vereinbarung als nichtig anzusehen sei.
Unwirksame fristlose Kündigung
Auch die hilfsweise auf die fristlose Kündigung gestützte Räumungsklage war unbegründet. Nach Auffassung des Amtsgerichts seien die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gemäß §§ 543 I, 569 BGB nicht erfüllt. Gemäß § 569 IV BGB müssten alle Gründe, die zur fristlosen Kündigung führen sollen, in der Kündigungserklärung angegeben werden. Nicht genannte Gründe dürften bei der Beurteilung der Kündigung nicht berücksichtigt werden. Da die Kläger in der Kündigungserklärung nicht auf die ratenweise Bezahlung der Nebenkosten Bezug genommen hatten, konnte dieser Umstand die Kündigung nicht rechtfertigen. Die unpünktlichen Mietzahlungen der Beklagten stellten zwar grundsätzlich eine Vertragsverletzung dar, jedoch sei eine fristlose Kündigung nur dann gerechtfertigt, wenn diese Vertragsverletzung nachhaltig sei. Zwar sei im vorliegenden Fall bei sieben verspäteten Zahlungen innerhalb eines Jahres von einer Nachhaltigkeit auszugehen, doch sei die Beklagte nicht zuvor abgemahnt worden. Nach der Rechtsprechung müsse ein Mieter, bevor er mit einer fristlosen Kündigung wegen eines Vertragsverstoßes rechnen müsse, durch eine Abmahnung deutlich darauf hingewiesen werden, dass der Vermieter ein bestimmtes Verhalten nicht länger dulde.
Keine ordentliche Kündigung möglich
Im vorliegenden Fall hatte die Beklagte die Miete zwar wiederholt um einige Tage zu spät gezahlt, dies war jedoch nicht ausdrücklich gerügt worden. Stattdessen bezogen sich die Mahnungen auf einen anderen Umstand, nämlich darauf, dass die Beklagte in einem Fall einen geringfügigen Betrag von 10,00 Euro zu wenig gezahlt habe. Daher konnte der Beklagten keine fristlose Kündigung wirksam erklärt werden. Auch eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 II Nr. 1 BGB lag nicht vor. Die verspäteten Mietzahlungen stellten keine derart erhebliche Vertragsverletzung dar, dass den Klägern eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Zwar sei eine pünktliche Mietzahlung ein wesentliches Element eines Mietverhältnisses, doch rechtfertigten die im vorliegenden Fall aufgetretenen Verspätungen nicht die Beendigung des Vertrags.
Entscheidung des Gerichts
Schließlich entschied das Amtsgericht, dass die Räumungsklage abgewiesen werde. Weder die Räumungsvereinbarung noch die fristlose oder ordentliche Kündigung begründeten einen Anspruch der Kläger auf Herausgabe der Wohnung.
Quelle: Amtsgericht Freiburg
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