Landgericht Berlin, 11.12.2014, Az.: 67 S 278/14
Beim Abschluss von Verträgen sollten die beteiligten Parteien äußerste Vorsicht walten lassen, um von vornherein rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Notwendig sind bei jedem Vertrag die sogenannten Essentialia Negotii, also die notwendigen Vertragsbestandteile. Fehlt einer oder mehrere dieser Bestandteile, kommt schon gar kein Vertrag zustande.
Beim Mietvertrag sind die Essentialia Negotii die Vertragsparteien, das Mietobjekt, die Dauer der Überlassung sowie die Höhe des Entgelts.
Um rechtlich einwandfreie Verträge zu schließen, sollten aber auch alle anderen Vertragsbestandteile sorgfältig abgefasst werden.
In dem hier dargestellten Fall des Landgerichts Berlin hatten die Parteien in dem Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt, ob der Mietzins monatlich, vierteljährlich oder jährlich zu zahlen ist. Die Mieterin war der Ansicht, dass sie nur einmal jährlich EUR 680,00 zu zahlen hatte, während der Vermieter der Ansicht war, dass dieser Betrag monatlich gezahlt werden musste.
Hintergrund des Rechtsstreits
Der Fall betraf eine Räumungsklage des klagenden Vermieters gegen die beklagte Mieterin, die eine Wohnung gemietet hatte. Der Streitpunkt drehte sich um die Frage, in welchen Intervallen die Miete gezahlt werden musste. Die Mieterin war der Auffassung, die Miete von 680 Euro sei jährlich zu zahlen, da im Mietvertrag keine ausdrückliche Vereinbarung über monatliche oder vierteljährliche Zahlungen getroffen worden war. Der Vermieter hingegen argumentierte, dass die Miete monatlich zu zahlen sei und verklagte die Mieterin, da sie mit den Mietzahlungen im Verzug war.
Entscheidung des Amtsgerichts
In erster Instanz wies das Amtsgericht die Klage des Vermieters ab und folgte der Argumentation der Mieterin. Es sah keinen zur Kündigung berechtigenden Zahlungsverzug, da keine wirksame Kündigung vorgelegen habe. Das Gericht entschied, dass der Mietvertrag weiterhin bestand und somit die Räumungsklage nicht erfolgreich sein könne.
Berufung beim Landgericht Berlin
Das Landgericht Berlin entschied in der Berufung zugunsten des Vermieters. Es stellte fest, dass die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet sei, da der Mietvertrag durch die außerordentliche Kündigung wirksam beendet worden war. Grundlage der Kündigung war der Zahlungsverzug der Mieterin, die über einen Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag in Verzug war, der der Miete für zwei Monate entsprach.
Auslegung des Mietvertrages
Das Landgericht stellte fest, dass der Mietvertrag eindeutig einen monatlichen Mietzins von 680 Euro vorsah. Zwar hatten die Parteien im Mietvertrag keine Zahlungsintervalle wie „monatlich“ oder „jährlich“ festgelegt, doch ergab sich aus der Auslegung der §§ 133 und 157 BGB, dass der Mietzins monatlich zu zahlen war. Dies ließ sich insbesondere aus der Höhe der Miete von 680 Euro sowie der ebenfalls monatlich zu zahlenden Betriebskostenpauschale von 200 Euro ableiten. Eine jährliche Zahlung wäre bei einer solch geringen Miete unüblich gewesen. Somit war die Mieterin mit der monatlichen Miete im Verzug, und der Vermieter hatte das Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 BGB.
Schlussfolgerung und Urteil
Das Landgericht stellte fest, dass die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter wirksam war, da die Mieterin bei Ausspruch der Kündigung mit mehreren Monatsmieten im Verzug war. Die Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB, wonach im Zweifel zugunsten des Vertragspartners entschieden wird, war hier nicht anwendbar, da keine nicht behebbaren Zweifel an der Auslegung des Mietvertrages bestanden. Die Mieterin war folglich zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Das Urteil hob die Entscheidung des Amtsgerichts auf und bestätigte das Recht des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie des Inventars.
Das Urteil zeigt, dass bei fehlenden Zahlungsintervallen im Mietvertrag eine Auslegung nach allgemeinen Grundsätzen erfolgen muss und dass ein erheblicher Mietrückstand eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.
Quelle: Landgericht Berlin
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