Mietrecht: Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnungsübergabe und Rückgabeprotokoll im Mietrecht

Bedeutung des Rückgabeprotokolls im Mietrecht

Nach Ende eines Mietverhältnisses muss die Wohnung an den Vermieter zurückgegeben werden. Entgegen der verbreiteten Annahme ist ein gemeinsamer Rückgabetermin mit Übergabeprotokoll zwar gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben​, jedoch ist ein solches Rückgabeprotokoll äußerst sinnvoll. Es dokumentiert den Zustand der Mietwohnung bei der Wohnungsrückgabe und dient als wichtiges Beweismittel im Mietrecht. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts (LG) Essen vom 12.12.2024 (Az. 10 S 147/23) unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Dokumentation: Ein detailliertes, von beiden Seiten unterzeichnetes Rückgabeprotokoll kann helfen, Streitigkeiten über Mietmängel und Schäden von vornherein zu vermeiden​. Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten sich ihrer Rechte und Pflichten bewusst sein und bei der Wohnungsübergabe auf eine umfassende, transparente Dokumentation achten, um ihre jeweiligen Mieterrechte bzw. Vermieterrechte zu wahren​.

Sachverhalt: Der Fall vor dem LG Essen

Im entschiedenen Fall verlangte der Vermieter von seinen ehemaligen Mietern Schadensersatz für angebliche Mängel und unterlassene Schönheitsreparaturen nach deren Auszug​. Wichtig: Die Wohnung war den Mietern zu Beginn unrenoviert übergeben worden​. Bei Auszug fand eine Wohnungsabnahme statt, bei der ein Rückgabeprotokoll (Übergabeprotokoll) erstellt und der Zustand der Wohnung festgehalten wurde​. Das Amtsgericht Bottrop wies die Klage des Vermieters in erster Instanz ab, da die geltend gemachten Ansprüche nicht ausreichend belegt waren​. Dagegen legte der Vermieter Berufung zum LG Essen ein.

Das Landgericht Essen bestätigte schließlich das erstinstanzliche Urteil und wies die Berufung des Vermieters zurück​. In der Begründung betonte das Gericht, dass der Vermieter die Beweislast dafür trägt, dass etwaige Schäden tatsächlich vom Mieter verursacht wurden​. Ein Übergabe- bzw. Rückgabeprotokoll kann dem Vermieter zwar als Beweismittel dienen, doch kommt es auf dessen konkreten Inhalt und Genauigkeit an​. Vor allem hob das LG Essen jedoch drei Kernaussagen hervor, die für Renovierungspflichten und die rechtliche Wirkung von Rückgabeprotokollen maßgeblich sind.

Keine Renovierungspflicht bei unrenovierter Wohnungsübergabe

Ein zentrales Ergebnis des Urteils lautet: Wurde die Wohnung beim Einzug unrenoviert überlassen, muss der Mieter bei Auszug nicht renovieren. Das LG Essen stellte klar, dass in solchen Fällen eine vertraglich vereinbarte Renovierungspflicht (etwa durch eine Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag) unwirksam ist​. Diese Rechtsprechung entspricht der ständigen Linie des Bundesgerichtshofs: Bereits 2015 entschied der BGH, dass Endrenovierungsklauseln im Mietvertrag den Mieter unangemessen benachteiligen und deshalb unwirksam sind, wenn die Wohnung dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergeben wurde​. Der Mieter müsste sonst die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen, was nicht zumutbar ist.

Im vorliegenden Fall bedeutete das: Da die Mieter die Wohnung ursprünglich unrenoviert erhalten hatten, konnte der Vermieter von ihnen beim Auszug keine Schönheitsreparaturen verlangen – selbst eine entsprechende Klausel im Mietvertrag hätte sie nicht wirksam zur Endrenovierung verpflichten können​. Mieter dürfen also darauf vertrauen, dass sie eine unrenoviert übernommene Wohnung im Wesentlichen ohne Renovierung zurückgeben können, sofern keine anderslautende wirksame Vereinbarung getroffen wurde.

Bindende Wirkung des Rückgabeprotokolls

Das LG Essen hat auch die erhebliche Beweiskraft und Bindungswirkung eines gemeinsam erstellten Rückgabeprotokolls betont. Wird bei der Wohnungsrückgabe ein Protokoll von Vermieter und Mieter gemeinsam aufgenommen und unterschrieben, so sind dessen Feststellungen für beide Seiten grundsätzlich bindend​. Konkret bedeutet das: Mängel oder Schäden, die im von beiden Parteien unterzeichneten Protokoll festgehalten sind, gelten als anerkannt und verbindlich festgestellt​. Juristisch spricht man hier von einem deklaratorischen Schuldanerkenntnis – beide Parteien bestätigen den protokollierten Zustand der Mietsache verbindlich​.

Für die Praxis heißt das: Notiert das Protokoll beispielsweise, dass der Mieter noch bestimmte Schönheitsreparaturen durchführen oder einen Geldbetrag für Schäden zahlen wird, ist diese Verpflichtung später durchsetzbar, da sie wirksam vereinbart wurde. Ebenso kann der Mieter später nicht bestreiten, dass ein im Protokoll als beschädigt vermerkter Gegenstand tatsächlich bei Rückgabe beschädigt war, da er dies durch seine Unterschrift bestätigt hat. Umgekehrt erkennt der Vermieter mit seiner Unterschrift an, dass alle nicht im Protokoll aufgeführten Punkte in ordnungsgemäßem Zustand übergeben wurden. Ein beiderseits unterzeichnetes Übergabeprotokoll hat somit hohe Beweiskraft; möchte eine Partei im Nachhinein vom Protokoll abweichen, ist dies nur schwer möglich​.

Ausschluss weiterer Ansprüche ohne Protokollvermerk

Untrennbar mit der Bindungswirkung verbunden ist der Grundsatz, dass spätere Ansprüche ausgeschlossen sind, wenn sie im Rückgabeprotokoll nicht vorbehalten oder festgehalten wurden. Das LG Essen stellte ausdrücklich klar: Was im Protokoll nicht als Mangel verzeichnet ist, gilt als vertragsgemäß zurückgegeben​. Mit anderen Worten: Nicht protokollierte Mängel können nachträglich nicht mehr geltend gemacht werden​.

Haben die Parteien im Protokoll den Zustand der Mietsache insgesamt festgehalten und nur bestimmte Pflichten des Mieters (z.B. kleinere Reparaturen oder Reinigungen) vereinbart, so ist in dieser Beschränkung in der Regel ein Verzicht auf weitergehende Ansprüche zu sehen​. Der Vermieter kann also für Schäden oder Mängel, die bei der Wohnungsübergabe erkennbar waren, aber im Protokoll nicht vermerkt wurden, nachträglich keinen Schadensersatz mehr verlangen. Umgekehrt braucht der Mieter für nicht protokollierte Punkte keine Forderungen mehr zu fürchten – sie gelten als vom Vermieter akzeptiert. Wichtig ist daher für beide Seiten, alle relevanten Punkte im Protokoll aufzunehmen, da dieses Dokument am Ende den Rahmen der wechselseitigen Rechte und Pflichten definiert.

Tipps für Mieter: Mieterrechte beim Rückgabeprotokoll

Als Mieter kann man durch umsichtiges Verhalten bei der Wohnungsrückgabe seine Rechte wahren und verhindern, für nicht verursachte Mängel zu haften. Hier einige Handlungsempfehlungen:

• Ausführliches Protokoll verlangen: Bestehen Sie auf einem gemeinsamen Übergabe- bzw. Rückgabeprotokoll bei der Wohnungsrückgabe. Achten Sie darauf, dass alle vorhandenen Mietmängel und Schäden detailliert im Protokoll festgehalten werden​. Was nicht im Protokoll steht, kann Ihnen später grundsätzlich nicht angelastet werden.

• Keine vorschnellen Anerkenntnisse: Unterschreiben Sie nichts im Protokoll, was Ihnen pauschal die Verantwortung für Schäden zuschreibt, die Sie nicht verursacht haben​. Bestreiten Sie unklare Vorwürfe oder fügen Sie einen Vorbehalt hinzu, wenn strittige Punkte aufgeführt werden. Sie sind nicht verpflichtet, ohne Weiteres zu bestätigen, dass ein bestimmter Mangel „während der Mietzeit entstanden“ ist​.

• Kenntnis der Renovierungspflicht: Kennen Sie Ihre Rechte hinsichtlich Schönheitsreparaturen. Wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, muss laut Rechtsprechung beim Auszug keine Renovierung erfolgen – auch nicht, wenn der Mietvertrag eine Renovierungsklausel enthält​. Eine solche Klausel wäre unwirksam, und der Vermieter kann keine Nachbesserung verlangen.

• Eigene Beweissicherung: Dokumentieren Sie den Wohnungszustand bei Auszug zur Sicherheit auch selbst. Fertigen Sie Fotos von jedem Raum und offensichtlichen Mängeln an und bewahren Sie eine Kopie des unterschriebenen Rückgabeprotokolls auf. So sind Sie gewappnet, falls der Vermieter später doch noch Ansprüche erhebt oder den Zustand anders darstellt.

Tipps für Vermieter: Vermieterrechte beim Rückgabeprotokoll

Auch Vermieter sollten das Rückgabeprotokoll strategisch nutzen, um ihre Rechte zu sichern und spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Hier einige Hinweise, worauf Vermieter achten sollten:

• Protokoll unbedingt anfertigen: Bestehen Sie stets auf einem gemeinsamen Rückgabeprotokoll und halten Sie sämtliche festgestellten Schäden und Mängel bei der Wohnungsübergabe schriftlich fest​. Denken Sie daran: Nur was im Protokoll festgehalten ist, können Sie später als Schadensersatz vom Mieter verlangen​. Verzichten Sie keinesfalls auf ein Protokoll, da Ihnen ansonsten wichtige Beweise fehlen.

• Detaillierte Schadenserfassung: Beschreiben Sie jede Beschädigung so genau wie möglich (z.B. „tiefer Kratzer im Parkett im Wohnzimmer, ca. 10 cm Länge“ statt nur „Boden zerkratzt“)​. Je konkreter die Angaben im Protokoll sind, desto besser lässt sich Ihr Anspruch später belegen. Allgemeine oder unklare Formulierungen hingegen genügen meist nicht als Beweis​.

• Keine ungeregelten Punkte offenlassen: Vermeiden Sie Lücken im Protokoll. Wenn Sie nur bestimmte Pflichten des Mieters aufnehmen (etwa die Durchführung einzelner Reparaturen oder eine Zahlung), wird das Protokoll im Zweifel als abschließende Regelung gewertet – weitere Ansprüche wegen anderer Mängel sind dann ausgeschlossen​. Nehmen Sie daher alle beanstandeten Punkte ins Protokoll auf, oder vermerken Sie ausdrücklich Vorbehalte, falls Sie sich bestimmte Ansprüche vorbehalten wollen.

• Wirksame Vertragsklauseln nutzen: Überprüfen Sie Ihre Mietverträge bezüglich Schönheitsreparaturen. Enthält der Mietvertrag Klauseln, die den Mieter zur Renovierung bei Auszug verpflichten, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, sind solche Klauseln rechtlich unwirksam​. Verlassen Sie sich nicht allein auf starre Vertragsklauseln. Besser ist es, bei unrenovierter Übergabe alternative Vereinbarungen zu treffen (z.B. anfängliche Mietminderung oder eine Vereinbarung, welche Schönheitsreparaturen der Mieter bei Auszug freiwillig übernimmt).

• Beweissicherung bei Verweigerung: Sollte der Mieter die Mitwirkung am Protokoll verweigern oder nicht unterschreiben, dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung einseitig so gut wie möglich. Fertigen Sie Fotos von allen Räumen und Schäden an und ziehen Sie wenn nötig Zeugen hinzu (etwa einen neutralen Dritten oder Hausmeister). Lassen Sie sich die Rückgabe der Schlüssel schriftlich quittieren. So haben Sie zumindest Beweismaterial in der Hand, um den Zustand der Mieträume im Streitfall nachweisen zu können.

Fazit

Das Urteil des LG Essen vom 12.12.2024 zeigt exemplarisch, wie wichtig ein sorgfältig erstelltes Rückgabeprotokoll für beide Mietparteien ist. Zum einen wird bestätigt, dass Mieter bei unrenoviert übernommener Wohnung keine unzulässigen Renovierungspflichten treffen. Zum anderen verdeutlicht die Entscheidung, dass ein unterschriebenes Übergabeprotokoll im Mietrecht enorme Wirkung hat: Was dort vereinbart und dokumentiert ist, bildet die Grundlage für alle weiteren Rechte und Pflichten nach der Wohnungsrückgabe. Vermieter und Mieter tun daher gut daran, bei der Wohnungsübergabe eng zusammenzuarbeiten und den Zustand der Mietsache genau festzuhalten. So können beide Seiten ihre Mieterrechte bzw. Vermieterrechte wahren und unnötige Streitigkeiten über Mietmängel oder Schönheitsreparaturen vermeiden​. Insgesamt sorgt ein umfassendes Rückgabeprotokoll für klare Verhältnisse – im Sinne einer fairen und rechtssicheren Abwicklung des Mietverhältnisses.