Mietrecht: Voraussetzungen und Ablauf der Räumungsklage in Köln

Der Wohnraum ist durch das im Bürgerlichen Gesetzbuch normierte Mietrecht besonders geschützt. Für Vermieter ist es daher nicht einfach, einem Mieter zu kündigen und diesen anschließend durch eine Räumungsklage aus der Wohnung oder dem Haus zu bekommen. Für eine Kündigung müssen besondere Gründe vorliegen. Als Vermieter hat man also nicht immer ein leichtes Leben, und es kann beispielsweise vorkommen, dass der Mieter monatelang keine Miete zahlt. In den meisten Fällen erfolgt dann eine fristlose Kündigung, um weiteren Schaden abzuwenden, die in einem solchen Fall auch zulässig ist. Doch was passiert, wenn der Mieter diese Kündigung ignoriert und schlicht nicht aus dem Mietobjekt ausziehen möchte? In solchen Situationen muss der Vermieter schnellstmöglich eine Räumungsklage einreichen. Aber was genau ist eine Räumungsklage, und wie läuft diese ab? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, und wie können sich Mieter gegen eine Räumungsklage wehren? Gibt es Besonderheiten, wenn eine Räumungsklage in Köln eingereicht werden soll, oder gelten bundesweit einheitliche Regelungen?

Wie sieht der übliche Ablauf einer Räumungsklage aus?

Kündigung des Mietverhältnisses durch fristgerechte oder fristlose Kündigung

Zunächst muss das Mietverhältnis durch eine fristlose oder fristgerechte Kündigung wirksam beendet worden sein. Ein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu beenden, besteht für den Vermieter zum Beispiel, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt oder ständig für Unruhe im Mietobjekt sorgt. Auch Eigenbedarf, erhebliche finanzielle Risiken oder eine geplante Grundsanierung können gerechtfertigte Gründe für die Kündigung eines Mieters sein. Hält sich der Mieter dann nicht an die gesetzten Fristen zur Räumung und Übergabe des Mietobjekts oder teilt ausdrücklich mit, dass er nicht ausziehen möchte, muss der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter in keinem Fall selbst aus der Wohnung werfen darf, denn dies stellt zivilrechtlich eine verbotene Eigenmacht dar und kann strafrechtlich als Hausfriedensbruch oder Nötigung geahndet werden.

Örtlich und sachlich zuständiges Gericht

Der einzige juristisch zulässige Weg, eine solche Situation zu lösen, ist die Einreichung einer Räumungsklage. Eine Räumungsklage im Wohnraummietrecht wird grundsätzlich beim örtlich zuständigen Amtsgericht des Standorts des Mietobjekts erhoben (besonderer Gerichtsstand). In Köln ist dies das Amtsgericht Köln. Dies geschieht unabhängig vom Streitwert. Bei einer Räumungsklage im Bereich des Gewerbemietrechts hängt es vom Streitwert ab, ob das örtliche Amtsgericht oder das Landgericht zuständig ist. Vermieter können durch die Räumungsklage einen vollstreckbaren Räumungstitel erlangen, mit dem sie berechtigt sind, den Gerichtsvollzieher mit der Räumung des Mietobjekts zu beauftragen.

Damit es jedoch so weit kommt, müssen Vermieter den korrekten Ablauf einer Räumungsklage einhalten, der im Wesentlichen jedes Mal ähnlich verläuft.

Kurzüberblick des Ablaufs einer Räumungsklage:

1. Kündigung des Mieters durch den Vermieter, dem Mieter wird eine Auszugsfrist gesetzt.

2. Der Mieter zieht nicht aus bzw. macht vor Ende der Räumungsfrist deutlich, dass er nicht ausziehen wird.

3. Der Vermieter reicht Räumungsklage beim örtlich und sachlich zuständigen Amtsgericht (z. B. Amtsgericht Köln) ein.

4. Der Vermieter muss den Gerichtskostenvorschuss zahlen.

6. Nach dem Erhalt der Räumungsklage hat der Mieter die Chance, sich im schriftlichen Vorverfahren zu äußern und etwaige Verteidigungsgründe vorzubringen. Unterbleibt eine Antwort, gibt es für den Vermieter gute Chancen, dass er zügig einen Räumungstitel erhält.

7. Eine Gerichtsverhandlung erfolgt, wird kein Vergleich geschlossen, wird ein Verkündungstermin bestimmt.

8. Beim Verkündungstermin erläßt das Gericht ein Urteil (oder bestimmt einen Beweistermin).

9. Zieht der Mieter immer noch nicht aus, wird ein Gerichtsvollzieher (z. B. bei der Gerichtsvollzieherverteilerstelle des Amtsgerichts Köln) mit der Durchsetzung des Urteils (Räumung) beauftragt.

10. Sollte der Mieter weiterhin nicht freiwillig ausziehen wollen, erfolgt die Zwangsräumung und der Hausrat des Mieters wird eingelagert.

Zu beachten ist, dass diese Darstellung des Ablaufs zum Teil erheblich abweichen kann, je nach Sach- und Rechtslage. Sollten Sie sich bereits bei der Kündigung unsicher sein, beauftragen Sie einen Anwalt, da der Mieterschutz in Deutschland sehr ausgeprägt ist. Zum Beispiel kann das zu frühe Einreichen der Räumungsklage fatale Folgen für den Vermieter haben: er muss die vollen Prozesskosten tragen. Wann die Räumungsklage durch den Vermieter letztendlich eingereicht werden darf, hängt bereits vom Kündigungsgrund und von dem Verhalten des Mieters nach der Kündigung ab.

Inhalt der Klageschrift

Inhaltlich sollte eine Räumungsklage in allen Fällen die folgenden Punkte beinhalten:

• • • Name des Klägers als auch des Beklagten
    • Ordnungsgemäßer Räumungsantrag
    • Der Grund der Räumungsklage, beispielsweise: mehrmonatiger Zahlungsverzug des Mieters
    • Eventuell auch der Grund des Widerspruchs des Mieters gegen die bereits erfolgte Kündigung
    • Eventuell die Stellungnahme des Vermieters, wieso dieser trotz des Widerspruchs des Mieters die Räumungsklage einreichen möchte

Um die Räumungsklage eröffnen zu können, muss der Vermieter einen Gerichtskostenvorschuss zahlen, welcher sich nach der Höhe des Streitwertes richtet und in den meisten Fällen einige hunderte Euro beträgt. Auch kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung einklagen, § 546a BGB. Diese kann der Vermieter bereits ab dem Zeitpunkt einfordern, zu welchem die Frist der Kündigung endet. Dem BGH nach darf der Vermieter anstatt der bisher geltenden Miethöhe auch die marktübliche Miete als Entschädigung fordern (Az.: VIII ZR 17/16), was allerdings Vor- und Nachteile haben kann.

Dauer der Räumungsklage

Dies stellt wohl möglichst eine der wichtigen Fragen für den Vermieter dar, denn ein Mietausfall ist im besten Fall so schnell wie möglich zu beseitigen. Jedoch gibt es auf diese Frage keine konkrete Aussage, denn die Dauer der Räumungsklage ist stets von der individuellen Situation abhängig. In erster Linie muss das Gericht eine Entscheidung in Ihren Fall treffen. Anschließend wird dem Mieter im normalen Fall eine Frist zur Räumung eingestanden, in welcher er das Mietobjekt selbstständig verlassen kann. Sollte es sich bei den Mietern um kranke, ältere oder gar selbstmordgefährdete Personen handeln, so kann ein Räumungsschutz beantragt werden, welcher das Verfahren insgesamt erheblich verlängern kann. Demnach sollten Vermieter realistisch auf das Verfahren blicken, denn die Dauer einer Räumungsklage liegt durchschnittlich bei vier bis acht Monaten. Es gibt auch Ausnahmen, in diesen Fällen kann eine Räumungsklage sogar bis zu zwei Jahre in Anspruch nehmen. Vieles hängt vom Gericht ab, welche Fristen gesetzt werden und wie aufwendig die Prüfung der Beweise ist.

Welche Kosten sind bei einer Räumungsklage zu erwarten?

Grundsätzlich sind die Kosten einer Räumungsklage immer von dem Streitwert anhängig. Dieser berechnet sich aus der Kaltmiete. Diese wird auf ein Jahr hochgerechnet. Aus diesem Ergebnis wird der Gerichtskostenvorschuss als auch die Anwaltskosten errechnet. Je höher die Miete ist, desto höher auch die zu veranschlagenden Gebühren. Zusätzlich kommen dann noch die Kosten für die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher hinzu.

BEISPIEL 1: 500 EUR Monatskaltmiete (x 12 Monate = Streitwert) = 6.000 EUR

Gerichtskostenvorschuss	546,00 EUR
Prozesskosten eigener Anwalt	1,184,05 EUR
Kosten der Räumungsklage, inkl. MwSt.	1.730,05 EUR

Dies sind die Kosten, die für den Vermieter zunächst anfallen. Zu beachten ist allerdings, dass die Kosten ganz erheblich variieren können, wenn zum Beispiel ein Sachverständigengutachten eingeholt werden muss, Zeugen befragt werden müssen, etc. oder ein Vergleich geschlossen wird. Die gute Nachricht ist, dass der Vermieter die Kosten immer dann vollständig vom Mieter zurückverlangen kann, wenn er die Räumungsklage gewinnt.

Es besteht außerdem die Möglichkeit eine Prozesskostenhilfehilfe gemäß § 114 ff. Zivilprozessordnung (ZPO) zu beantragen, welche allerdings von bestimmten wirtschaftlichen Voraussetzungen und von den Erfolgsaussichten der Klage abhängt.

Wie können sich Mieter gegen eine Räumungsklage wehren?

Verteidigungsanzeige und Klageerwiderung

Sollten Sie als Mieter eine Räumungsklage im Briefkasten vorfinden, so heißt dies nicht automatisch, dass sie sofort das Mietobjekt verlassen müssen beziehungsweise das der Gerichtsvollzieher am nächsten Tag an Ihre Haustür klopft. Innerhalb von 14 Tagen müssen Sie, entweder persönlich oder schriftlich, Ihre Verteidigungsbereitschaft beim zuständigen Gericht erklären. Es bleiben Ihnen weitere 14 Tage Zeit für die Begründung der Verteidigung. Bei der Begründung ist es immer vorteilhaft, so ausführlich wie möglich und so viele Nachweise wie möglich zu erbringen. Die Einhaltung der beiden oben genannten Fristen ist essenziell. Sollte man eine Frist versäumen, so droht ein Versäumnisurteil. Nehmen Sie also alle Fristen ernst und wahr.

Rückzahlung von Mietschulden innerhalb der Schonfrist

Sollten Mietschulden vorhanden sein, so lässt sich die (fristlose) Kündigung als auch die Räumungsklage durch die Zahlung der Rückstände abwenden. Folglich wird die Räumungsklage nämlich gegenstandslos. In der Regel haben Mieter dazu innerhalb von zwei Jahren einmal bis zu zwei Monaten Zeit. Sollte es für Sie nicht möglich sein, dass Geld selbst aufzubringen, so können Sie sich im Einzelfall mit dem Vermieter über eine Ratenzahlung einigen. Sollte dieser auf dieses Angebot nicht eingehen wollen, so können Sie auch Unterstützung vom Amt beantragen. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Übernahmeerklärung. Bei dieser übernimmt das Jobcenter die Kosten, um eine mögliche oder drohende Obdachlosigkeit zu verhindern.

Antrag auf Räumungsfrist oder Prozessvergleich

Bei guten Erfolgsaussichten können Sie vor dem Gericht verhandeln. Sollte das Urteil jedoch nicht positiv für Sie ausfallen, so können sie durch eine Berufung die Räumung verhindern oder zumindest die Zwangsräumung etwas hinauszögern. Es ist aber zu beachten, dass ein erstinstanzliches Räumungsurteil in der allermeisten Fällen vorläufig vollstreckbar ist. Die Einreichung einer Berufung zögert dann die Räumung nicht hinaus. Somit müsste Sicherheitsleistung gezahlt werden. Eine weitere Möglichkeit wäre ein Antrag, die Räumungsfrist zu verlängern.  Hierfür ist ebenso das Berufungsgericht zuständig, § 721 ZPO. Unter gewissen Voraussetzungen kann zusätzlich dazu ein Antrag auf Vollstreckungsschutz gestellt werden, § 765a ZPO.

Fazit: Insgesamt ist somit eine Räumungsklage für den Mieter nicht aussichtslos und kann im Einzelfall zum Erfolg führen. In solchen Situationen ist es allerdings ratsam, einen Anwalt Ihre Chancen einschätzen zu lassen. Sie müssen immer im Hinterkopf behalten, dass jeder Rechtsstreit oft mit erheblichen Kosten verbunden ist und jeder Mieter stets abwägen muss, ob sich genau dieser Weg für ihn lohnt.

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