Ordentliche Kündigung bei Wohnraummiete: Abmahnung erforderlich?

Landgericht Itzehoe, 15.03.2024, Az.: 9 S 28/23

Wohnraummietverhältnisse bieten oftmals Anlass zu rechtlichen Auseinandersetzungen, insbesondere wenn es um Kündigungen geht. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Itzehoe (Urteil vom 15.03.2024, Az. 9 S 28/23) wirft ein neues Licht auf die ordentliche verhaltensbedingte Kündigung und die Voraussetzungen dafür. In diesem Beitrag werden die wichtigsten Aspekte des Urteils erläutert und was Mieter sowie Vermieter daraus lernen können.

1. Hintergrund des Falls

Die Parteien waren durch einen Wohnraummietvertrag verbunden, der am 01.10.2020 begann. Vereinbart war eine Mietkaution in Höhe von 2.000 Euro, die der Vermieter auf einem insolvenzfesten Konto anlegen sollte. Die Mieter zahlten die Kaution nicht, obwohl sie insgesamt dreimal schriftlich zur Zahlung aufgefordert wurden. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage. Erst zwei Monate nach Klageerhebung erfolgte die Zahlung der Kaution durch die Mieter.

Das Amtsgericht entschied zugunsten der Mieter mit der Begründung, dass die Kaution aufgrund eines Zurückbehaltungsrechts nicht fällig gewesen sei. Doch das Landgericht hob dieses Urteil auf und gab dem Vermieter recht.

2. Rechtliche Beurteilung durch das Landgericht

Das Landgericht Itzehoe stellte klar, dass das Mietverhältnis durch die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung beendet wurde. Das erforderliche Kündigungsinteresse des Vermieters begründet sich durch die schuldhafte, wenn auch nicht erhebliche, Pflichtverletzung des Mieters gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Nach der Rechtsprechung ist für eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung eine nicht unerhebliche Vertragsverletzung ausreichend. In diesem Fall lag sie in der Nichtzahlung der Kaution bis zum Zeitpunkt der Kündigung.

3. Bedeutung der Abmahnung bei der Kündigung

Ein besonders interessanter Punkt des Urteils ist die Frage der Abmahnung. Das Landgericht stellte fest, dass eine Abmahnung nicht zwingend erforderlich ist, um eine ordentliche verhaltensbedingte Kündigung auszusprechen. Allerdings kann das Fehlen einer Abmahnung unter bestimmten Umständen dazu führen, dass eine Vertragsverletzung nicht das erforderliche Gewicht für eine Kündigung erreicht.

Dies bedeutet, dass Vermieter zwar nicht verpflichtet sind, eine Abmahnung auszusprechen, sie jedoch zur Untermauerung ihrer Kündigungsgründe nützlich sein kann.

4. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB haben Mieter das Recht, die Kaution zurückzuhalten, solange sie nicht getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wurde. Das Gericht betonte jedoch, dass dieses Zurückbehaltungsrecht vor der Kündigung geltend gemacht werden muss. Andernfalls kann der Vermieter seinen Abwendungsanspruch nicht nutzen.

5. Wichtige Lehren für Mieter und Vermieter

Aus diesem Urteil lassen sich mehrere praktische Erkenntnisse ableiten:

• Für Mieter: Ein Zurückbehaltungsrecht muss aktiv und frühzeitig geltend gemacht werden. Eine verspätete Berufung darauf kann rechtliche Konsequenzen haben.
• Für Vermieter: Eine ordentliche Kündigung kann auch ohne eine erhebliche Pflichtverletzung durchgesetzt werden, solange die Verstöße nicht unerheblich sind. Die Einhaltung aller Formalitäten bleibt dennoch entscheidend.

6. Fazit: Rechtssicherheit und Handlungsempfehlungen

Das Urteil des Landgerichts Itzehoe verdeutlicht, dass Mieter und Vermieter ihre Rechte und Pflichten genau kennen müssen. Für Vermieter bietet es die Bestätigung, dass sie bei Pflichtverletzungen nicht zwingend eine Abmahnung aussprechen müssen, bevor sie eine ordentliche Kündigung aussprechen. Mieter sollten sich der Bedeutung einer frühzeitigen und korrekten Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten bewusst sein, um negative Konsequenzen zu vermeiden.

Vermieter sind gut beraten, sich bei Zahlungsverzögerungen frühzeitig rechtlich abzusichern, während Mieter auf transparente Kommunikation setzen sollten, um Streitigkeiten zu vermeiden.