Wohnungseigentumssache: Kostenschuldner einer Notmaßnahme; Kostenhaftung einer Untergemeinschaft für die Instandsetzung des Estrichs und der Fußbodenheizung nach einem Wasserschaden

Sachverhalt

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kam es zu einem Wasserschaden in der Wohnung der Kläger, der durch den Austritt von Schmutzwasser infolge eines Defekts an der Hebeanlage im Jahr 2009 verursacht wurde. Die Kläger stellten Feuchtigkeitsschäden fest, die zu Schimmelbildung führten. Trotz mehrfacher Sachverständigengutachten und Versicherungsmeldungen lehnte die Eigentümergemeinschaft es ab, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen, insbesondere den Austausch des Estrichs und der Heizschleifen, auf Gemeinschaftskosten durchzuführen. Die Kläger forderten daraufhin gerichtlich, dass die Kosten der Sanierung von der Gemeinschaft zu tragen seien und die Verzögerung der Maßnahmen als Verzug festzustellen sei.

Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf

Das Amtsgericht Düsseldorf gab der Klage der Eigentümer überwiegend statt. Es stellte fest, dass der Estrich zum Gemeinschaftseigentum gehöre und somit die Eigentümergemeinschaft für die Instandsetzung aufkommen müsse. Da die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung am 22.01.2014 eine Sanierung abgelehnt hatte, befand sie sich ab diesem Zeitpunkt im Verzug. Das Gericht erklärte, dass die Instandsetzung des Estrichs Teil der Pflichten der Gemeinschaft sei und diese die Kosten zu tragen habe.

Berufung vor dem Landgericht Düsseldorf

Die Beklagten legten Berufung ein und argumentierten, dass der Estrich sowie die Heizschleifen im Sondereigentum der Kläger stünden und somit keine Verpflichtung der Gemeinschaft zur Kostenübernahme bestünde. Das Landgericht Düsseldorf hob das Urteil teilweise auf und entschied, dass der Feststellungsantrag der Kläger unbegründet sei. Es wurde jedoch bestätigt, dass die Beklagten zu 7., 8. und 9. (Sondereigentümer im betroffenen Haus) sich seit dem 22.01.2014 im Verzug befänden, da sie pflichtwidrig die Sanierung abgelehnt hätten.

Gemeinschafts- und Sondereigentum

Ein zentraler Streitpunkt war die Frage, ob der Estrich und die Heizschleifen im Gemeinschaftseigentum oder im Sondereigentum stehen. Nach Ansicht des Gerichts gehört der Estrich zum Gemeinschaftseigentum, da er eine wichtige Funktion für die Trittschalldämmung erfüllt und somit für das gesamte Gebäude notwendig ist. Auch die Heizschleifen, die durch die Sanierung betroffen waren, müssten entweder als Teil des Gemeinschaftseigentums erneuert werden oder die Eigentümergemeinschaft wäre aufgrund eines Aufopferungsanspruchs verpflichtet, den Schaden an den im Sondereigentum stehenden Heizschleifen zu ersetzen.

Verzug der Beklagten

Das Landgericht stellte fest, dass die Beklagten zu 7., 8. und 9. seit der Eigentümerversammlung im Januar 2014 im Verzug sind, da sie ihre Pflicht zur Mitwirkung an der ordnungsgemäßen Verwaltung der Immobilie verletzt hatten. Sie hätten den Beschluss über die Sanierung des Estrichs fassen müssen, insbesondere angesichts des Schimmelbefalls und der Gesundheitsgefahren, die durch den Wasserschaden entstanden waren. Durch die Verweigerung der Sanierung und die Ablehnung der Kostenübernahme hätten sie den Verzug zu verantworten.

Fazit

Das Urteil des Landgerichts Düsseldorf zeigt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Schäden, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, für die Instandsetzungskosten aufkommen muss. In diesem Fall wurde der Estrich als Teil des Gemeinschaftseigentums betrachtet, weshalb die Eigentümergemeinschaft zur Sanierung verpflichtet war. Gleichzeitig wurde die Pflichtverletzung der betroffenen Sondereigentümer hervorgehoben, die durch die Verweigerung der Sanierung in Verzug geraten waren.